前一段时间经常听到朋友说房租又涨了,的确近两年来上海的房租呈现不断上涨的情况,这也引起了政府相关部门的高度重视。为了保障出租人及承租人的合法权益，上海很快就要出台《上海市居住房屋租赁管理办法》了，明确指出合同期内不许发生乱涨房租的情况，而且对中介代理出租（中介包租）也提出要求和意见，相信这也是广大租房共同期待的一部地方行政法规。征求意见稿：
加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，保护居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康发展，根据市委、市政府的工作部署，市住房保障和房屋管理局会同市相关部门拟定的《上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）》（以下简称《租赁管理办法（征求意见稿）》）正式向社会公示，征求社会各界和广大市民意见，修改完善后，将及时颁布实施。
住房问题关系老百姓的安居乐业，是重要的民生问题。上海作为国际化大都市，积极发展住房租赁市场，不但是进一步完善和健全住房市场，而且是着力解决本市居民居住问题，尤其是本市来沪人员居住需求的主要途径。改革开放以来，本市在不断加强住房制度改革力度、培育发展房地产市场的同时，坚持“租售并举”，积极引导和促进住房租赁市场的发展。总体来看，本市的居住房屋租赁市场是健康的，但也存在着市场供应体系不健全、市场主体不诚信、经纪机构不规范等问题，特别是“群租”等不规范租赁行为，既损害了双方当事人的合法权益，又影响了相邻关系人的居住环境，引发了一系列消防、治安隐患和社会矛盾。
市委、市政府领导对发展住房租赁市场十分重视，一方面积极发展公共租赁住房，建立健全“四位一体”的住房保障体系，着力解决本市中低收入家庭住房困难和青年职工、引进人才和来沪务工人员等群体的阶段性住房需求；另一方面针对房屋租赁市场中的突出问题，要求加强政策研究，尽快研究制定居住房屋租赁管理办法。自去年以来，我局组织专门力量在认真调研的基础上，积极开展对居住房屋租赁管理办法的起草工作。期间，先后9次召开了人大代表、政协委员、专家学者及管理相对人等参加的座谈和研讨会，“草稿”形成后又分别听取了市人大、市政协专门委员会意见，同时与市政府法制办进行了专题研究，书面征求了市相关管理部门和区县政府意见。经过反复论证，多次修改完善，形成了《租赁管理办法（征求意见稿）》。今年3月底，市政府常务会议、市委常委会先后听取了关于《租赁管理办法（征求意见稿）》修订情况的专题汇报，要求在向社会公开听取市民意见进一步修改后，再颁布实施。
《租赁管理办法（征求意见稿）》共三十一条，其中重点对居住房屋出租条件、租赁双方当事人权利义务及相关主体行为规范等方面作出了更为明确的规定：
一、维护稳定的租赁关系，保护租赁当事人权益
为维护稳定的租赁关系，《合同法》、《物权法》及本市《房屋租赁条例》都对房屋租赁关系明确规定了“买卖不破租赁”、“优先购买权”、“优先承租权”等民事法律原则。为增强上述民事法律原则的可操作性，《租赁管理办法（征求意见稿）》对此进行了细化，规定：
（一）限制随意调整租金。针对实践中出租人单方面提高租金的问题，《租赁管理办法（征求意见稿）》规定居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当在签订租赁合同时，一次性确定租金；一年以上的，每年只能调整一次。并规定除在租赁期间，承租人要求出租人装修房屋或者增设附属设施等情形外，出租人不得单方面调整租金。
（二）明确租赁保证金的收取金额。除合同另有约定外，租赁期限为一年及一年以下的，租赁保证金不超过1个月的租金金额；一年以上的，不超过2个月的租金金额。
（三）维护承租人的续租优先权。合同期满后出租人不再继续出租的，应当提前1个月通知承租人，未提前通知的，承租人可以继续居住，合同转为不定期租赁。不定期合同期间，出租人根据其需要解除租赁合同，至少应给予承租人1个月的租赁宽限期。
（四）强化房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案既是强化房屋租赁管理的重要举措，也是保护租赁双方当事人合法权益而设立的法律制度。住房和城乡建设部2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》对此作了更加严格的规定。据此，《租赁管理办法（征求意见稿）》明确：居住房屋租赁合同订立后三十日内，租赁当事人必须办理房屋租赁登记备案。房管部门将建立居住房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。
二、严格出租条件、加强居住房屋租赁管理
出租房屋结构及附属设施设备是否安全、是否具有基本的生活条件，关系到承租人的人身和财产安全。同时目前房屋租赁市场中暴露出的群租问题不但影响了相邻业主权益，而且还存在着一系列治安、消防等隐患。《租赁管理办法（征求意见稿）》针对房屋租赁中普遍存在的随意分割搭建、改变房屋原始设计功能、租住人口过多等问题，严格出租条件、加强租赁管理。明确规定：
（一）严格规定出租房屋的客体条件。房屋结构及附属设施应安全并具备必要的生活条件；出入口、通道等应符合治安和消防规定。违法建筑、危险房屋不得出租。
（二）禁止分割搭建并出租。明确以原始设计用于居住的卧室为最小出租和转租单位，不得擅自分隔、搭建后出租；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住的房间不得用于居住出租。
（三）明确人均承租面积标准。根据住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第八条的规定，结合本市近几年房屋租赁管理工作的实际情况，对人均承租面积标准进行了细化，明确承租居住房屋的人均居住面积不得低于5平方米。但考虑到承租家庭租住生活的特殊性，居住使用人之间属于家庭关系的，可适当放宽。
（四）强化租赁管理责任。明确在同一物业管理区域内，出租人出租房屋的租住人员在15人以上的，或者单位承租供职工集中居住的，应当建立由公安机关统一印刷并免费提供的出租房屋租住人员信息登记簿。
（五）鼓励开展代理经租。为方便出租人出租房屋，增强居住房屋租赁管理，《租赁管理办法（征求意见稿）》鼓励专业代理经租机构开展代理经租业务，并对代理经租机构应当具备相适应的资金、人员，并建立相应的管理制度作出了明确规定。
三、进一步规范租赁当事人及相关主体行为
房屋租赁关系的建立，不仅关系到出租人和承租人，而且还包括与房屋使用行为密切相关的经纪机构、业主委员会、物业服务企业等。特别是目前居住房屋租赁大多是通过房地产经纪人的经纪服务完成的，因此，加强经纪机构及从业人员经营行为的管理，是更好地贯彻执行居住房屋租赁管理法规，维护租赁当事人权益、规范房屋租赁市场秩序的重要抓手。因此，《租赁管理办法（征求意见稿）》对租赁当事人及相关主体都作出了明确规定，以聚集各方面力量，共同营造良好的租赁居住环境：
（一）严格租赁当事人的安全义务。出租人应负责出租房屋及其提供的设施设备的安全；承租人则应安全使用房屋及设施设备，按照房屋的规划用途、结构、消防安全规定，合理使用房屋，不得擅自改变房屋用途，或者实施其他违法违规行为。
（二）加强对经纪机构及经纪人员管理。明确不得居间代理不符合规定的租赁业务；不得隐瞒真实的租金等信息赚取差价；使用居住房屋租赁合同示范文本；及时登记租赁当事人信息并报送派出所；宣传实有人口服务和管理、税收征收等政策。
（三）明确物业服务企业的义务。物业企业应当按要求报送物业管理区域内的房屋租赁情况；发现有违法违规行为的，及时劝阻并报告业主委员会或者有关管理部门。
（四）引导业主加强自我管理。业主委员会可以视区域内房屋租赁情况制定或增加相应的管理规约并委托物业企业具体实施，对于租赁当事人违反业主管理规约、损害其他业主合法权益的行为，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
佳歆房产张启胜