房屋买卖过程中的风险转移与所有权转移

房屋买卖过程中，很多人认为房屋办理过户手续之时，房屋的风险就转移给买方了，其实，房屋的风险转移时间与所有权的转移时间不尽相同。

《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

合同法的这条规定不仅适用于动产，同样适用于不动产，自出卖人实际交付不动产与买受人占有时，风险移至买受人。

另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条也规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

也就是说，如无特别约定，在卖方将房屋交付给买方以后，房屋毁损、灭失的风险就转移给买方了。

现实生活中，存在着这样一种情况，买卖双方签署房屋买卖协议时，买方已经入住了，例如买方一直是该房产的承租人，那么这种情况下，房屋的交付时间如何确定呢？在这种情况下，房屋的交付时间应为买卖协议生效之时。

房屋的交付时间多种多样，可能在买卖双方办理过户手续之前，也有可能在办理过户手续之后。

《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《物权法》的这一规定指的是所有权的转移时间，而不是风险转移的时间，依据该规定，房屋买卖过程中，房屋所有权的转移时间是买卖双方办理过户登记之时。

在这种情况下，就很有可能会出现风险负担人与所有权人并非一人的现象。

另外，需要注意的是，依据《合同法》的规定和最高人民法院的司法解释，买卖双方可以在合同中约定房屋的风险转移的时间，也就是说，买卖双方既可以约定房屋的风险在签约时转移，也可以约定在办理过户手续后转移，还可以约定在其他时间转移，而《物权法》的第九条是禁止性条款，当事人不能另作约定，房屋所有权转移的时间只能是办理过户手续之时。