新政下楼市博弈加剧，开发商与购房者该如何抉择

文/亚豪机构品牌推广部经理  董成竹

调控从紧凸显政府决心，但地方政府反映不一

    第三轮楼市调控的大幕自春节前开启之后，力度呈现逐步加剧的态势，央行加息、上调存款准备金率、地方政府也相继出台了调控细则，近日，温家宝总理又公开表示，对调控楼市、平抑高房价充满信心，并且表示未来5年要建设3600万套保障性住房，这一系列的举措充分显示了中央政府对调控楼市的决心和态度。相比中央政府的坚决态度，地方政府的反映却是不尽相同。有的城市反映积极、有的城市却进度迟缓；有的城市调控力度很大，某些条款甚至胜过新国八条新政，但是也有的城市却比中央政策宽松许多。例如，在限购方面，中央出台的新国八条政策规定，外地户籍的购房者需提供一年以上的纳税或社保证明才可在本市购买一套住房。而各地对于限购的规定差别很大，北京的限购政策最严，需提供连续五年的纳税或社保证明才可，而成都市却没有年限的要求。此外在各地细则的出台时间上，也可以看出，地方政府的响应并不是很积极，根据中央规定，各地的调控细则需在2011年2月15日前出台，但从各地推出细则的时间来看，大多数城市都未能按时出台细则，有的城市甚至在3月初才推出了调控细则，如大连、沈阳等。对此，笔者认为，虽然中央高层对调控楼市充满信心，且采取了较为强硬的行政手段如签“责任书”等方式来贯彻执行，但对于地方政府来讲却是处于两难的境地，过度打压楼市会有损地方经济的发展，影响经济增长和政绩，不作为有会引起中央的不满。所以，新国八条出台之后，各地政府迟迟未能出台细则，多数城市都在相互观望。笔者指出，之所以会造成目前地方政府与中央政府存在博弈的形象，根本原因还是发展模式与体制方面的原因。

开发商观望加剧，推盘消极导致存量大幅下降

调控新政下，不仅中央与地方政府之间存在着相互博弈的现象，开发商与政府之间也存在着这种相互博弈的现象。如限购、限贷政策直接抑制了许多购房需求，而实行差别化的土地增值税预征制定，对房价过高项目的监管等措施，直接影响了产品的成交量。面对这样的不利局面，许多开发商调整了策略，多数项目推迟了拿证开盘的时间，以北京市场为例，据亚豪机构统计数据显示，2月份新开盘的项目仅有4个。创下了近年来的新低，凸显了开发商推盘意愿的低迷。由于近期开盘项目的减少，导致商品房存量的大幅减少，据亚豪机构调查数据显示，截止3月1日，北京商品房存量仅9.4万套，远低于十万套大关。而期房商品住宅的存量也一度逼近临界线。而据亚豪机构调查，虽然目前调控政策力度加大，但也有一些项目逆市涨价，以价换量，确保弱市环境下的利润获得。对此，笔者分析，面对当前的弱市环境，开发商推盘意愿降低是不可避免的。开发商观望情绪的加剧既凸显了与政府之间的博弈心态，也是调控政策下的无奈之举。笔者预计，未来一段时间内，楼市供需仍然会在的地位运行。开发商与政府之间的博弈仍在持续。

受新政影响，购房需求明显被抑制

    当前，由于调控政策的影响，开发商推盘意愿低迷，购房者的反应更加冷淡，据亚豪机构调查了解，由于限购、限贷政策的约束，有相当一部分的购房需求被抑制了，而对于那些符合购买资格的购房者来说，有的是迫于信贷压力，有的是观望情绪较浓。都影响了商品房的交易行为。开发商面临调控政策及需求减少的现状，不得不改变推盘策略及定价策略，以价换量、求稳求精，无疑是当前市场环境下的应对策略，而对于购房者来说，观望与等待成为了许多购房者的选择。据亚豪机构统计数据显示， 2月北京共成交商品住宅3535套，环比下降69.4%。相比较前两年春节期间的成交量，今年2月楼市成交量创下了近三年来的最低值。对此，笔者表示，连续三轮的调控明确向购房者传达了从紧的信号，严格的限购政策不仅限制了大量购房需求，也使得具备购房资格的消费者更慎重地做出购房决策，持币待购者增多，直接导致2月成交量大降。这也从侧面证明，目前市场环境下，开发商与购房者的博弈正在进一步加剧。

三方博弈下，开发商、购房者该如何抉择

由于政策调控的加剧，中央与地方、开发商与政府、购房者与开发商之间均存在着不同程度的博弈现象，虽然各自的出发点不同，但毫无疑问都对房地产市场的发展产生了一定的影响。在此市场大势下，开发商该如何应对，购房者又该如何抉择？对此，笔者分析指出，从目前的趋势来看，中央政府对楼市的调控决心是明确而一贯的，随着保障性住房体系的建立健全，未来房地产市场必将发生深刻的变革。对于开发商来说，当前最应该做的是正确分析大势，并找出应对之策，只有顺时应势，才能有所作为。当市场环境发生深刻变化的时候，要抛弃固有的开发模式与思路，要跳出惯性的思维。真正找出适合自己公司的生存之道，找出合适的利润增长点。要时刻洞悉与把握主流客群的需求，并最大程度的迎合他们，只有这样才能实现好的销售业绩。

而对于购房者来说，当前由于政策调控，抑制了一部分需求，也造成了开发商供应量的减少，因此，在购买物业的时候，一定要权衡利弊，通盘考虑。更要多注重产品自身的一些特点，如品质、舒适度、保值性等等。选择适合自身特点的购买方式，如是按揭购房，就要考虑首付及还贷压力，如是全款购房，则要多进行同类产品的性价比鉴别。同时，购房者也应该转变居住观念，要量力而行，只有这样才能有效缓解供需矛盾，才有利于房地产市场的健康发展。