全国频现土地“剩女” 温州12块地流拍
一季度南京2/3地块底价成交，未来或刮流拍风
本报记者 范薇静
　　一季度是全国土地市场的传统淡季，春节前开发商基本无心拿地，春节后市场逐步回暖。但今年“新国八条”出台后，各城市细则随后落地，本当回温的土地市场却出现频繁流拍的现象。正在全国弥漫的“土地流拍风”，或将在不久后刮到南京。

温州12幅地块全部流拍
　　截至2月23日，温州市区在“新国八条”出台后一共推出了12幅地块，全部遭遇流拍。
　　3月15日，佛山禅城区张槎路南侧3万多平方米地块，因无人竞拍遭遇流拍。2月底，东莞住宅地亦遭遇流拍。这股流拍风随后挂到了合肥、芜湖，湖州、南通、苏州等城市，大部分原因都是无人竞买。
　　反观南京土地市场，面对政策变化比全国的反应一直稍慢一些。据记者统计，2011年1－3月，南京共挂牌出让地块12幅，无一流拍，但2/3都是底价成交，这在往年的交易中相当罕见。南京版限购令出台之后，仅出让地块3幅，其中2幅是商业金融地块，仅有的一幅商住混合地块也以底价被拍下。
　　“虽然南京目前还未出现地块流拍，但从一季度地块拍卖的局面来看，出现了不少保证成交的‘定制’地块，这不失为一条途径。另外商业地块和商住地块可能成为今年的新热点。”一位业内人士评价。

南京限购后只卖一幅住宅地
　　在2月的南京版限购令中，今年计划供应商品住房用地500万平方米，平均到每个季度125万平方米。截至3月，南京共出让12幅地块，总出让面积为858032.7平米，其中纯住宅用地7幅，约为34万平米，一幅为商住混合用地，住宅用地近20万平米，其余4幅为商业金融、酒店用地。从年度计划考核来看，一季度共出让住宅面积约为54万平米，不及计划的一半。
　　对比2010年一季度，去年共出让11幅地块，总出让面积为787669.3平米，其中纯住宅用地6幅，商住混合用地3幅，商业办公等用地只有2幅。虽然从面积和数量上说，今年比2010年多，但商业地块的比重正在增加，住宅地块有所下降，这与“新国八条”、南京版限购令对住宅市场的打击有很大关系。纵观全国，这种现象也很明显，3月7日-13日，全国土地成交25宗，与之前一周相比减少53宗，成交面积122.8万平方米，环比下跌七成。在住宅用地方面，成交下跌情况尤为明显，统计周期内，仅成交6宗住宅用地，共计14.4万平方米，环比下跌89%。　
　　记者发现，在一季度出让的12幅地块中，有9幅都是1月成交的，2月只卖出1幅地，3月只卖出2幅地，也就是说限购令出台后，南京只卖出3幅地，只有一幅商住混合地块中含有近20万平米的住宅面积。

一季度2/3地块底价成交
　　据本报独家统计，在一季度成交的12幅地块中，8幅是底价出让，其中5幅是纯住宅用地，一幅是商住混合，一幅是酒店用地，一幅是商业金融地块。“以往住宅地块是开发商竞相争夺的香饽饽，今年这种局面可能发生逆转，春节后河西商业金融地块遭抢，成交价翻三倍就是一个例证。”
　　顺应着开发商对商业地块的热情，国土部门也顺势推出多幅商业用地。即将在4月初挂牌出让的6幅地块中，有4幅是纯商业用地，另2幅也是商住混合用地，纯住宅地块一幅也没有。
　　记者还发现，在一季度出让的地块中，“定制”地块就有2幅之多。其中河西海峡城地块就是一个典型的案例，在公告之初就有2道门槛，临拍卖之前又加码两条，直接将多家有意向竞买的开发商逼退。“这种操作方式可以减少流拍地块出现的几率，保证地块出让。另外，还会间接避免开发商冲动争出地王，符合国土部近日对地王的限制令。”

开发商缺钱催生土地“剩女”
　　根据19家上市房地产企业发布的2010年年报，其中13家房企现金流为负值。保利地产“赤字”为223.7亿元，万科A的现金流已缩至22.37亿元，资金量大幅缩水75.8%。一边是钱袋空空，一边却在不断收紧口袋。央行决定从3月25日起上调存款准备金率0.5个百分点，至此，存款准备金率已达20%历史高位。对收紧房地产开发企业资金链条的调控措施还包括预收款监管、暂停房地产上市公司再融资、加大土地出让款收缴力度等。
　　地产专家韩世同认为，近期土地的频频流拍，一方面是开发商“缺资金”的表现，另一方面也反映了开发商进入恐慌状态。在持续不断的调控大棒下，他们对未来看不清楚，即便此时有钱拿地也不敢保证以后有足够资金开发。
　　不过，韩世同认为，开发商应该反周期运作。即便资金紧张，也应该和万科一样，采取与其他企业联手等方式共同拿地，以降低风险。1至2月统计部门数据显示，开发商利用外资上涨幅度达61.5%。