【0324】房价拐点将至


■市场观察》》
4月房价可能出现拐点

    3月22日,国内首部“房市”喜剧电影《房不剩防》上映。
    这部号称“地产商绝不敢看的电影”,揭示出一个股市中的简单道理,“房市很危险,入市需谨慎。”
    “4月房价可能出现拐点”,易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受本报采访时表示,随着开发商资金链的趋于紧张,开盘量将会显著增加,为了吸引购房者,多数新开楼盘都会推出一定幅度的优惠。在这种情况下,4月份,房价下跌城市数量,将会超过上涨城市数量,届时房价将出现由涨转跌的“拐点”。但就购房时机而论,二三季度都可选择入市。

调控中观望
    4月份,传统销售旺季即将来临,但购房者的观望气氛日益浓厚。
    人民银行发布的今年第一季度储户问卷调查报告显示,尽管楼市调控深入推进,但对于当前房价,仍有74.4%的居民认为“过高,难以接受”,而未来一季有购房意愿的居民占比较上年末小幅下降,仅占15.4%。
    3月18日,国家统计局公布2月份全国70个城市住宅价格变动情况:房价有涨有跌,总体略有上升,疯狂上涨的势头被初步扼制。与上月相比,70个大中城市中,新建商品住宅环比价格下降的有8个城市,持平的有6个城市,同比涨幅回落的有31个城市。二手住宅环比价格下降的有4个城市,持平的有16个城市。其中,二线城市的涨幅居高不下,一线城市房价趋于平稳。
    中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为,目前看来,各项调控措施才刚刚开始实施,调控作用影响并不明显,当前整体市场仍处于观望状态,对于全年房价是否会下行,形势还不甚明朗。
“小阳春”无望
    离4月份,还剩下一周时间。
    “3月楼市‘小阳春’基本无希望”,亿房研究中心分析师陈龙预计今年3月份武汉商品住宅成交3000多套,而去年同期却成交了4983套。目前的购买力主要是以刚性需求为主,而他们的观望态度并未减弱。
    陈龙预测,今年4月份,武汉楼市将与3月份一样,难现去年同期的火爆局面,成交量将大幅下降。目前,房价上行的阻力越来越大,市民购房不妨可以再等等看。但从武汉中长期的楼市来看,武汉房价仍有上涨空间,所以,有实在购房需求的居民看到理想的商品住房还是可以下手。
    “4月份还将有不少楼盘要推出来,但是相对来说,推盘量大不如前,”武汉易居副总经理王攀表示,现在楼市的销量已经下降很多。虽然房价没有大的变化,但是各种优惠与打折的现象很普遍。现在市场上的问题,不光是购房者观望的心理问题,而是银行贷款政策很不给力,很多人不能买,买不起了。但目前,武汉的开发商对地产还是很有信心,特别是春节后的首场土地拍卖,他们还是积极拿地。
    在淡市中,也有卖得好的楼盘。3月20日,福星惠誉·水岸国际推出460套SOHO,均价9000元/平方米,单价比周边楼盘低2000元。目前已经卖掉八成房源。该楼盘负责人曹博表示,4月份将推出写字楼产品。
大鳄忙备战
    易居克而瑞最新月报显示,武汉中心区的部分高端住宅在新政前后,成交量最高下跌61%。
    在购房者与中小房企集体观望的同时,万科、金地、万达、恒大、绿地、保利等纷纷忙着备战。
    目前,绿地两大项目——绿地国际金融城、绿地新都会为开盘预热。其中,在汉阳四新的绿地新都会,将推出别墅物业。绿地方面介绍,现在加入绿地会有机会获得最高10万元的置业基金。
    4月份,位于四新新城的金地澜菲溪岸现场售楼部将开放,主推花园洋房和别墅。预计单价将超过万元。在金银湖的金地格林春岸将加推高层大平层产品和别墅;在南湖,金地圣爱米伦加推洋房。同样在南湖,保利中央公馆将在4月下旬开盘,主推90平方米三房高层与150平方米洋房。保利拉菲也将同期加推70-90平方米两房三房的高层。
    4月份,位于武昌中南广场附近的华润·置地公馆将开盘。华润置地销售负责人建议,市民买房要买品牌开发商,尽量买好地段,因为现在好开发商好地段的好产品也不敢卖得太贵,是个出手的时机。同时,她提醒,今年很多小开发商的资金链可能会断掉,所以不要买交楼时间太晚的楼盘。

关注区域》》
内环马鹦路板块

  “内环的房价,涨得最快,跌得最慢。”这句话概括出了国内城市区域房价的最显著特点。

    在武汉内环线上,武汉天地、融科天城、华润中央公园等高端楼盘林立。其中,最高单价接近3万元,平均价格皆在万元以上。

    在最近几年的房地产调控进程中,武汉内环楼盘的抗跌性强。当前,楼市深度调整时,市民投资房产的目光投向了内环周边楼盘。在新内环线上,以百万兰亭系为核心的汉阳马鹦路板块,将成为房地产投资的新兴板块,也将改变武汉中心的城市格局。

内环枢纽
让武汉“偏心”马鹦路

    5年前,很多人冲着郊区的优美环境,纷纷到郊区买房。5年后,他们发现郊区的房子,居住生活成本高,物业升值慢。眼下,这些人醒悟后开始回归中心。随着城市内环的南移,汉阳“马鹦路”板块成为新内环上的核心区域。

    马鹦路,是从武汉动物园附近的马沧湖路,到鹦鹉大道的一条小路。这条不知名的小路,在未来5年里,将成为武汉的一条主干道。走这条路,上鹦鹉洲长江大桥,到达武昌,更加便捷。据了解,鹦鹉洲长江大桥预计2015年之前建成通车,并有可能取代长江大桥,成为内环的交通枢纽。

    在马鹦路两侧,两大城中村改造项目聚集:一侧是广电地产百万兰亭系,整合有精装住宅、五星级酒店、购物商场、甲级写字楼、酒店式公寓等多重高端业态。另一侧是名流地产的“邓甲村”改造项目。

    据了解,2009年11月,在继“都市兰亭”、“琴台颖园”之后,广电地产武汉公司又以10.61亿元竞得汉阳江堤村地块。如今,广电江堤村项目与“都市兰亭”、“琴台颖园”,形成了一个三角形的兰亭生活居住区,构成了一个百万方规模的兰亭系人居范本。
会展经济
聚变投资“热岛效应”

     马鹦路板块距离钟家村商圈与武汉国际博览中心,均在5分钟车程内。对马鹦路板块而言,除了新内环的支撑以外,会展经济也是区域发展的强劲动力。

    在房地产行业,会展经济拉动物业升值的案例不胜枚举。以北京为例,亚运会、奥运会后给北京形成了一个亚奥区域。同样在广州,广交会造就了地产界的“琶洲板块”,如今已成为广州的南大门。在上海,世博会一度成为沪上众多楼盘开盘销售的金字招牌。

    据了解,今年内,位于汉阳的武汉国际博览中心将开展。该博览中心仅次于北京、上海、广州的三大国际博览展览中心,为全国第四大,也是中部最大会展中心。这对马鹦路板块内的楼盘来说,未来将从会展经济中受益。

    与其他房地产板块相比,马鹦路板块今年开始成形。作为马鹦路板块江堤村项目的首个楼盘—— “兰亭熙园”,也将于4月份上市,户型从40平方米到127平方米。
抢先3-5年
百万兰亭系升腾城市未来

   “‘十二五’期间,汉阳的城市形态将更加靓丽,新城模样将慢慢展开,未来五年发展,汉阳的生态、低碳、绿色、人文等特色将逐步显现,必将成为最适宜居住的两型生态城区。”汉阳区区长涂山峰说。

    “马鹦路的房价,也要看未来3年”。“80后”购房者徐丹说,交通便利,是她买房的首要条件。其次,生活配套要齐全。最重要的是,楼盘所在的区域未来3-5年的发展空间。

    百万兰亭系作为新内环上的都会级居住社区,未来5年将价值几何?先看一组数据:

    去年,武汉内环楼盘房价的平均涨幅超过20%。以内环线上的典型楼盘——武汉天地为例,2008年5月,该楼盘的成交均价14536元/平方米。2010年2月,成交均价29223元/平方米。不到3年时间,该楼盘价格翻番。

    再以汉阳中心区的房价为例,2006年7月,成交均价仅为3325元/平方米,而2010年7月,成交均价上涨到8572元/平方米。其中,华润中央公园的均价突破1.2万元/平方米。2011年2月,钟家村成交均价9249元/平方米。

    此时的马鹦路板块,与长江二桥通车前的徐东板块一样。等到2015年,鹦鹉洲长江大桥通车,地铁4号线与6号线通车,以百万兰亭系为核心的马鹦路板块,在桥头堡经济圈的推动下,房产将快速升值。

■楼市时评》》
限价令为何集体迟到

    3月31日,是各地公布2011年房价调控目标(俗称“限价令”)的截止日。

    但现在只有银川、太原、昆明、贵阳等少数二三线城市已经公布“限价令”,而大多数城市仍在观望。

    3月18日晚,佛山市住房与城乡建设局出台限价令,佛山今年新房涨幅控制目标为“不高于本年度GDP增幅”,成为广东首个公布房价控制目标的城市,而今年佛山GDP预期增速为12%。

    在已公布“限价令”的城市中出现了两种标准:一种是以不高于全年人均可支配收入的增幅为标准,比如昆明;一种是以不高于去年全国住房增幅平均值为标准,比如贵州。SOHO中国董事长潘石屹估计,“每个城市房价的控制目标,很可能是在去年房价的基础上加上CPI的增长幅度,各个城市房价涨幅的控制目标应该在基本不涨到涨10%之间。”

    对调控房价,地方政府可用的手段本来就不多。流动性过剩不是地方政府所能左右的,贷款利率也不是地方政府所能控制的,能使用的,也只是限购、批证这些行政手段。既然手段不多,对自己所能控制的调控目标到底该定多少,自然得多加考量了。毕竟,按照“新国八条”的说法,没达到调控目标是要被问责的。

    对患上了“土地财政依赖症”的城市来说,调控目标定高了,开发商不买账,土地卖不动,无法提高GDP;调控目标定低了,房价涨得太快,不仅老百姓不买账,也会被中央问责。因此各地都不愿抢先公布,都等着观察别的城市如何定指标,这就是“限价令”集体迟到的根源。

来源:武汉晚报  记者 杨光华