深圳关注购房者律师团/颜宇丹律师
在博友房产律师邱刚律师的博客里看到一篇博文《二手房买卖，银行监管一定安全吗？》，邱刚律师律师对一个精典案例进行了精彩的评析。但我对评析中卖方与买方贷款银行的关系有一些不同的观点，欢迎同行加入讨论。
案例回放
家在长春的姜先生大学毕业后被分到福州市某单位，为了尽快安定下来，姜先生购买了一套二手房，该套房屋在8楼，属于顶楼，但没有电梯。几年后，姜先生夫妇喜得小宝宝，住在没有电梯的8楼非常的不方便，所以姜先生决定把这套房屋卖了，再购买一套电梯房。姜先生的房屋卖价为120万，买家要求贷款购房，由于贷款需要先将房产变更至对方名下，姜先生担心风险会很大，不同意买房人贷款买房。但是办理贷款的银行称房款将由他们全部监管，不会存在风险，有了银行的参与，姜先生也觉得不会发生问题，同意了这种支付方式。于是双方在福州市某国有银行办理了二手房贷款以及资金托管业务。银行评估该套房屋的价格为100万，房屋首付款30万，可贷款金额"70万，剩余的"20万买家先行支付给了"姜先生。该银行要求，首付款30万由买家在办理按揭贷款的银行进行托管，待房屋更名过户到买方名下银行办理完抵押登记后，连同贷款共计100万房款由银行一次性支付给姜先生。"
随后姜先生也购买了一套自己中意的二手房，并且在同一家国有银行办理了贷款业务。但由于姜先生购买的房屋评估价格较低，与实际房款相差70万，虽然在银行办理了贷款，姜先生还需要另行向卖方支付70万现金尾款，因此"姜先生焦急的等待拿到自己卖房的100万元。"
在中介公司的帮助下，姜先生很快将自己的房子更到了买方名下，同时买方也配合银行办理了抵押登记，银行称10日后放款。同时姜先生购买的那套房屋也已经更至姜先生名下，合同约定姜先生必须于2011年3月底支付完毕，否则按日万分之一的标准支付违约金。
可是10日的期限还没到，银行就通知姜先生将不能拿到100万的购房款，因为购买姜先生房屋的买方由于拖欠他人100余万的债务，被债权人起诉至法院，已查封了姜先生卖给他的房屋，银行获知该消息后，拒绝为买房人放贷。姜先生联系到查封法院，法院告知姜先生需准备搬家，因为如果买房人不偿还债务，法院将拍卖该套房屋，并将姜先生强制执行出去。姜先生这下急了，跟卖给他房子的人协商要求先行入住，卖房人了解了整个情况后不仅没有让他先入住，还让他马上准备钱，如果3月底之前不能够交齐尾款卖方将马上起诉要求解除合同。随后姜先生又多次找银行协商，银行坚称不能放款，银行称贷款跟姜先生没有关系，只是为买房人办理房屋按揭贷款，在放贷以前可以随时决定不予放贷。姜先生质问银行，如果跟姜先生没有关系当时为什么同意贷款，并声称银行托管房款不会有任何风险。银行却对姜先生说贷款合同方没有姜先生，姜先生无权来找银行，请姜先生不要再来银行闹。姜先生心急如焚，这边马上要被强制执行搬走，那边又要不卖他房子，他房也没了，钱也没了，难道就这样算了？
邱刚律师分析
长春房产律师邱刚称，银行的行为属于违约，姜先生可以起诉银行要求银行支付购房款，或者姜先生也可以选择起诉买房人要求解除买卖合同。
首先，姜先生是在银行同意为买房人贷款的前提下才在银行办理资金托管，并同意买房人贷款的。如果银行当时就声明，不保证一定能放贷，姜先生担心将房产现先更名后会拿不到钱，不能同意买房人贷款买房，并先进行更名。而且第三方托管合同中，也已经明确约定了，放贷后银行将会将100万直至支付至姜先生在这个银行的账户内，现在银行却称贷款跟姜先生无关，明显是在推卸责任。
其次，抵押登记已经办理完毕，银行已经取得了该房产的抵押权，也就是说在买房人办理贷款的过程中，整个贷款合同中买房人的义务都已近履行完毕，目前只有银行放款的义务未予履行，故银行此时不放贷的行为构成违约。
再次，银行担心由于该房产被法院查封，其贷款不能获偿是没有理由的。如果法院查封是在抵押前，那么银行不放贷即合理也合法。但是姜先生遇到的情况不是这样，房产已经抵押给银行了，法院查封跟银行放贷根本就不发生一点关系。只不过姜先生遇到的情况恰好是在放贷前买房人买的房子被查封了，假设此时银行已经放贷，在今后的任何时间法院都有可能去查封该套房产。而且抵押权是物权的一种，即使在法院拍卖的过程中也应当将银行的债务先行清理完毕后，才能偿还诉讼保全申请人的债务，所以可以说银行没有任何风险。
邱刚律师提醒
邱刚律师提醒购房者，正如姜先生遇到的这种情况，如果银行仍坚决不予放贷，那么二手房买卖的银行监管将不是没有风险或者说风险较低的，其风险依然很高，所以在办理二手房买卖过程中一定要谨慎，防止房钱两空。
另外，银行的行为不仅仅是违约，而且还没有考虑到社会危害性。首先，银行不予放贷，在姜先生、买房人、卖房人之间至少要产生两个诉讼，即卖房人起诉姜先生要求解除买卖合同，姜先生起诉买房人要求解除合同，而且这两个诉讼的结果将是姜先生回到了他自己的房子里，卖房人回到了他自己的房子里，买房人没有买到房产，而申请诉讼财产保全债权人的债权依然不能得以实现。其次，银行此时如果坚决不予放贷，姜先生还只是个个例，那么有可能还会导致很多人效防这种方式进行诈骗。
颜宇丹律师评析
与邱律师商榷：“银行的行为属于违约，姜先生可以起诉银行要求银行支付购房款”。笔者颜宇丹律师认为，根据合同的相对性，银行与买房人签订的借款协议，银行与买房人是借款合同关系，卖方姜先生和买方之间是买卖合同关系。现在已对该房进行了抵押登记，银行没有理由因房屋被法院查封而不放款，因为即使拍卖该房屋，由于在该房屋上设立了担保物权，银行作为抵押权人也先于申请财产保全的一般债权人优先受偿，并不影响银行的利益，银行不因此产生不继续履行合同的不安抗辩权。但是，银行与卖方姜先生没有任何法律关系。银行的放款也是代为履行买方的付款义务，只能由买方起诉银行，要求银行继续履行与其签订的借款合同，并追究其违约责任。但是，买方不一定会配合这么做，而且姜先生牵涉到需承担另一套房的违约责任，没有时间等待买方和银行的诉讼结果。
现在有两个办法可解卖方姜先生的燃眉之急，一是要求买方提供反担保解除该房的财产保全，把该房置换出来；二是支付房款是买方的义务，如果买方因个人原因被银行拒贷，应当自行筹款支付剩余房款，姜先生可要求买方一次性支付原计划向银行的贷款额度70万元，否则追究买方的违约责任。
笔者也接触过几个二手房买卖的违约纠纷，都是业主出售现在名下的房产购买他房，用卖房款支付另一套的买房款。同时作为卖方和买方的两套房在交易，如果作为卖方的这套房一旦买方出现违约没有及时付款，则作为买方的另一套房的资金出现问题，将被签订了二手房买卖合同的卖方追究违约责任。颜宇丹律师在此提醒消费者，最好不要像本案中的姜先生这样同时进行卖房和买房的交易，不然一旦出售的这套房出现纠纷没有及时得到卖房款，自己就被动了！