引子：按照2011年1月26日“新国八条”的规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。到2011年03月8日，目前中国已有36个城市出台了“限购令”，但是限购令结束没有时间表。2011年3月18日晚上10时，佛山市住房和城乡建设局网站突然出现一条名为《关于贯彻国务院房地产调控政策 进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》的消息，宣布佛山将在全市范围内实施限购令。
根据佛山市政府发布《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》（下简称通知），佛山版“限购令”要求，拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在佛山买房。这是继深圳、广州之后广东第三个出台限购令的城市，也是第一个出台限购令的地级市。佛山成为省内首个实施限购措施的二线城市。通知于18日印发，要求“发文之日起执行”。此次突然发布的通知，总共有13项条款，内容基本上与“新国8条”一致。
笔者认为，随着《通知》的公布，佛山是否限购的“地方版”调控政策细则“靴子”终于落地。在广州深圳出台“限购令”细则后，开发商和市民对佛山是否出台“限购令”也一直观望着。在“限购令”未出台前，有的开发商选择提前销售，有的则谨慎选择延后推售。而购房者大多倾向于观望。但是，限购下刚需将是市场购买力最“凶猛”的主力，因此，开发商推盘定价理性优惠给力。只要佛山市场“冷淡期”一过，楼市开始复苏，开发商必然集中上市潮，甚至出现部分楼盘提前开盘“抢跑”的情况。因为，刚需购房者已经跃跃欲试准备出手。开放商扛不住了，肯定是开闸放水的销售和特色优惠吸引人气及价格促销的成交策略。
佛山细则规定，本地限购第3套外地限第2套，二套房首付6成。严格执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行佛山中心支行可根据市政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
佛山发布楼市调控新政，佛山成为省内首个实施限购措施的二线城市。佛山新政内容基本与新国八条一致，但限外政策让人大跌眼镜，新政规定拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在佛山买房。
笔者认为，为什么佛山限购政策出得如此神秘，首先是配合国务院和住建部政策调控。按照2011年1月26日“新国八条”的规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其次是佛山已经达到房价过高、上涨过快，2010年佛山楼价猛涨近三成。佛山近年来房地产业发展迅猛，2009年商品房成交量首度超越深圳、仅次于广州位居全省第二，而去年更是一举夺得“头把交椅”。此外，房价上涨势头也很猛，去年全市商品房成交均价达到7448.16元/平方米，环比上涨了27.20%。即便地方政府不愿实施限购，但如此增长势头肯定也会受到中央关注的。最后是佛山楼市外地人购房占到30%-40%的比例，容易形成炒房出现的泡沫现象。
据佛山房地产行业协会发布数据显示，佛山2010年全年商品住宅成交面积达781.36万平方米，同比下降约两成，但超过广州、深圳等地区成为全省各地市中销售面积冠军。商品住宅成交均价7448元/平方米，同比上涨27%。相比2009年，2010年商品住宅的市场供需相对平衡，全年批准预售面积866.06万平方米，同比上涨幅度达27.2%，创近几年来涨幅最大纪录。据资料显示，2010年的佛山，成交面积最高区域为南海，达490.2公顷。成交金额最高为禅桂新，约为154.1亿元。
楼价的大幅提升是由于镇街楼市全面上升，大沥、里水、盐步、狮山、陈村、乐从等区域是提升较快的城市。桂城与禅城、打量等拼接其中心城区地位巩固了其楼价高位的位置，桂城商品住宅以10486元/平方米的销售均价排在第一，禅城也以9909元/平方米的平均楼价排在第二位。2010年广东省住宅销售6553.04万平方米，住宅销售额4591.50亿元，同比增长10.0%。销售均价7006元/平方米，同比增长10.1%，增速同比下降0.5%。房价水平总体维持高位运行，但涨幅得到控制。而广州2010的商品房销售情况看，2010年广州市商品住宅销售面积为657.23万平方米，占全市商品房销售总量79%。销售总额为859.28亿元。从全市商品房和住宅个月销售面积以及销售总额来看，商品房交易受宏观调空影响较大。
广佛地铁开通使得桂城相对广州价格洼地的显现从而进一步拉升桂城楼价。东平新制核心区22平方公里，形成佛山未来城市发展的制高点，打破2+5的城市格局，行程1+2+广佛的组团城市发展新格局，东平新城将成为与禅城-桂城，大良-容桂并列发展的一极，成为继佛山五区之后的第六区，禅城楼市潜力仍有进一步发展空间。但现在佛山版新政落地，政策规定佛山版限购令要求，拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在佛山买房。
限购令：佛山籍1套房家庭限购1套
通知的第三项“合理引导住房需求”，指出佛山将“实施市行政区域内住房限购措施，原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房”；
“对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”。该项条款还特别注明了限购措施自发文之日起实施。 目标：价格调控目标GDP12%
佛山实施住房限购措施后，原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在佛山买房。
房贷：二套房首付不低于60%
佛山版“限购令”中，还提出了严格执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。将加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。另外，佛山地方楼市调控政策还强调了要严格执行相关税收政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税。
佛山市2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的控制目标，今年佛山GDP预期增速为12%。佛山市长李贻伟在今年1月28日的《2010年佛山市政府工作报告》中提出：今年主要经济指标预期是：地区生产总值增长12%。这或许意味着，佛山市的房价控制目标将不超过12%。由于房价控制目标难确定，多个城市细则皆避而不提。在目前全省各市中，佛山成为第一个公布房价控制目标的城市，这或许也将为接下来公布房价控制目标的城市提供一个范本。
笔者认为，佛山的限购令和广州基本一样，在新国条的政策范围之内，与广州限购令不同，此次发布的佛山版限购细则并没有对“可否卖一买一”作出说明。但是，佛山限购政策依然可以看到比较严厉的政策条款，一是增加价格调控目标。二是扩大覆盖区域，扩大到三水、高明等不属于房价过快增长的区域，超出市场意料。三是本地限购第3套外地限第2套，二套房首付6成和房贷二套首付60%及首套30%，三套停贷，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。四是限购和房贷提高及按销售收入全额征税。五是增加保障房土地供应和土地出让金10%投建保障房。六是商品房预售款监督和土地增值税清查及“一房一标价”的规定。 关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知
发表单位：市住房与城乡建设局
佛府办〔2011〕28号
各区人民政府，市政府各部门、各直属机构，中央、省属驻佛山有关单位： 为促进我市房地产市场平稳健康发展，着力解决城镇居民住房问题，依据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)和省政府有关文件精神，结合我市实际情况，经市政府同意，现就有关问题通知如下：
笔者认为，从佛山13条限购政策分析看，一是抑制投资投机炒房成本。通过限购和禁贷及提高购房成本和支付成本等转让成本，抑制不合理的购房现象，挤压出商品房，增加市场供应。二是通过增加土地供应和监督房企销售资金及土地增值税的清理，挤压房企资金，增加市场供应。三是实施一房一价和不得捂盘惜售，增加市场供应，打击开发商的资金链。四是通过一系列的政策规定，把佛山30%-40%的外地购房者赶出去，甚至把港澳台的客户也消灭。
笔者认为，因此，作为毗邻广州的价格洼地，佛山成为不少投资者资金流向的热土，但是，一旦限购，意味着佛山外来购房需求必然受到限制，甚至被全部消灭的可能性。例如，楼市调控政策刚公布，就有开发商连夜开盘抢闸提前销售，并且销售成交比较可观。毫无疑问，此次佛山出台限购措施肯定导致佛山楼市销售成交下降30%以上到50%，甚至不排除小部分房企因资金压力和库存挤压及保销售业绩等资金链的因素，开发商迫于资金压力会调整楼盘售价，将采取“降价保量”和“现金为王”的价格促销的销售策略。对于高端产品而言，大部分客户群一般都是拥有几套物业的，影响会比较大，至于一些刚需型产品，受到影响是客户的心理作用。
政府这次调控信心充足，房价有所下调。目前已经有部分楼盘开始降价促销，但整体下降幅度应该不会太大。在限购令期间，或者有部分楼盘会延迟推货，但将会如期推出，不会因为限购令而改变推货计划。佛山“13条限购令”或震荡楼市，一旦开发商撑扛不到3个月，房价必然下降。但是，不会出现集体暴跌20%-30%。
笔者认为，另外，按照新国八条的规定和三线城市房价上涨越来越快的限购政策的趋势，东莞、中山、珠海等广东省二线城市极有可能在4月或5月出限购政策。当然，对于广州楼市影响不大，但是，佛山限购政策，将导致广州和佛山部分购买力集中往未限购的增城和从化两市转移投资或购买。佛山楼市回报率不再高，按照这一调控政策严格执行，广州购房投资客将不能再在佛山买房。此前假如有心要在佛山买楼，尽管有规定要出具纳税证明，但还是有空可钻。考虑到投资回报及风险，广州投资者还不如投资本地的商铺、车位或者写字楼，甚至转战省内其他没有实施限购的二线城市。例如往清远和肇庆及英德等惠州等未限购的城市流动。至于增城和从化是否限购，目前基本倾向于不限购。
一、各区、各部门要充分认识促进房地产市场健康平稳发展的重要性，认真贯彻落实国家各项房地产调控政策，加强房地产市场监测和专题分析研究，合理确定我市年度新建住房价格控制目标。根据我市2011年经济发展目标，结合省住房城乡建设厅就我省新建住房价格控制目标的具体要求，确定我市2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的控制目标。新建住房价格以统计部门统计、发布的数据为依据。
二、各区人民政府、市直有关部门要切实承担调控房地产市场和稳定房价的责任，明确问责机制，确保完成全年的调控任务。
三、合理引导住房需求。实施市行政区域内住房限购措施，原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房(自发文之日起)。
四、加大保障性住房工程建设力度。各区人民政府要确保完成2011年广东省下达的佛山市保障性住房新开工建设任务，多渠道筹措资金，严格按照国务院规定的土地净收益10%计提专项用于保障房建设。按照“政府指导，社会参与，市场运作”的原则，加快建立和完善公共租赁住房保障制度。鼓励社会资金参与公共租赁住房的建设，采取市、区政府直接投资、开发商与政府合作开发建设、项目法人招标建设以及由企业提供自有土地建设等模式，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，加大保障性住房建设力度和加快房源供应速度。
五、增加保障性住房土地有效供应。各区要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。各区要结合实际，土地出让时研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房和保障性住房。
六、建立部门联动机制，加强房地产市场监管。各区政府、各职能部门要完善工作机制，建立由住建、监察、国土、规划、财政、税务、发改(物价)、公安、统计、工商、金融等部门组成的联席会议制度，明确责任，互通信息，形成调控合力。
七、住建部门加强对商品房预(销)售监管，特别要加大商品房预售款项资金监管力度。加强商品房销售信息公示，坚决遏制捂盘惜售、哄抬房价等违规行为。密切关注市场的变化情况，出现房价异动的区域、项目，可暂停预售予以抑制。
八、严格执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行佛山中心支行可根据市政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
九、严格执行相关税收政策，加强税收征管。按照财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)规定，自发文之日起，严格执行个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
十、发改(物价)部门加强对商品住宅的价格监管，严格执行“一房一标价”的规定。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。
十一、住建部门和公安部门要加快建立和完善个人(户籍)住房信息系统，为掌握居民购房情况，执行限购政策以及依法征税提供依据。
十二、各区政府和各相关职能部门要完善和加强房地产市场统计工作，加强房地产市场分析和监测。统计部门及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。统计、住建、国土、税务、金融等部门要按照房地产预警预报工作的要求，定期交换相关房地产数据，加大房地产市场监测分析和预警预报工作力度。
十三、坚持和强化舆论正确引导。各级新闻媒体要客观报道房地产市场形势，加强对房地产市场调控政策、保障性住房建设、打击违法投机等方面的宣传报道，规范房地产市场信息发布，严格规范各类房地产展销行为，为我市房地产业健康稳定发展营造良好的舆论氛围，引导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
二○一一年三月十八日