——建纬所张四华律师团队  赵涛

今天是苏州工业园区第七版商品房买卖合同示范文本首日适用的日子，近期我们也接到了大量来自在园区有房地产开发项目的客户的咨询，其中最急迫的一个问题就是：针对这版新的示范文本，原来的补充协议要不要修改？该如何修改或补充？

正如上篇博文提到的那样，第七版合同相较于第六版而言有了明显的优化，但同时有些地方也为当事人（尤其是开发商一方）增加了更多的责任和义务，另外在园区，开发商在预售之前都要将合同进行备案，并有相关网签程序的规定，因此就原补充协议的修改对防止与新版合同的矛盾冲突、防范相关法律风险有着极为重要的意义，应当引起重视。以下是我们总结的部分修订要点，细心的你可以对照一下，看看自己是否都想到了吗？

1、  注意补充针对新政的相关风险提示条款

从2010年4月起，国家和地方先后颁布了一系列针对房地产市场的新政，如“新国十条”、“苏版限购令”、“国八条”、“国八条江苏省实施细则”，以及这两天即将出台的“国八条苏州实施细则”等等，其中多有对商品房限购的规定，并且对限购的政策和具体操作还有不断的反复和差异，这就要求在补充协议中对不断更新的新政在补充协议中向对方进行告知或公示，或者要求对方在其中进行明示的承诺和声明，表明其已知晓并愿意遵守签约时已出台的新政要求并自愿承担违反规定的若干法律后果。如此一来，既可表明卖方尽到了告知义务，也可以在一定程度上进行免责以防止后期的法律风险。

2、 适当补充对买方贷款合同违约责任的要求

根据近两年的实际案例，我们发现由于贷款政策的经常变化和买房人个人情况等原因出现了很多买方违反贷款合同约定的情形，由此引发了开发商需要作为保证人就业主的违约行为向银行承担保证责任，带来了不少损失。因此我们建议在新版合同的补充协议中不仅要约定买方违反按揭合同的多种情形需向卖方承担的具体违约责任，还要对由此给卖方造成的损失进行赔偿，如因此支付的印花税、律师费等等。

3、 关于面积、高度误差约定的修订

第七版合同对“面积误差处理条款”与之前相比作了很大的修改，很多开发商针原本对第六版中因主观原因造成面积误差的规定在补充协议中进行了详细的约定和补充，但新版合同的主文部分已将这部分删除了，因此补充条款也要做相应调整；此外，新版合同增加了按套计价房屋的面积误差处理方式的自行约定部分，“有心”的开发商可以好好利用这一新条款来防范风险。

4、 重视对质量缺陷和保修责任补充条款的重大修改

新版合同对质量缺陷处理的约定有了一定的变化，如之前对此已有所补充的，需要在新的补充条款中进行调整，同时对保修责任的原补充约定也要进行相应细化，如对由于客观原因不能按合同约定进行保修的，要明确卖方的免责和如何进一步处理的约定，对维修工作完成后买方的验收期限和责任也要进行补充，此外最好对维修工作给乙方造成的损失的赔偿范围也需要在补充协议中进行限定，否则可能导致被“高额索赔”。

同时，第六版中的质量争议处理条款的一些不合理约定已被删除，因此原补充协议中的约定就需要同步删除了。

5、 充分利用补充条款防止责任过重

在第七版合同中，有些条款虽然看上去与第六版的区别不大，但其实“暗藏”了很多对卖方的加重责任，比如，对于提前交房，第六版合同中约定的是：“乙方同意甲方可以提前交付该房屋……”，而第七版将这几个字修改为了：“经乙方同意，甲方可以提前交付该房屋……”，看上去意思好像差不多，但其实从法律上讲后者给卖方增加了一项责任，即开发商如果想要提前交房必须要经过一道经业主同意的“申请”程序，事实上在实践操作中将为开发商增加很大的成本，稍不注意还可能构成违约。

6、 注意精装修房屋合同的特别补充

通过比较可以发现，第七版合同的全装修合同比毛坯房合同多了一个条款和一个附件：一个条款为第十一条“全装修质量标准”；一个附件是《附件十》，主要是列明全装修房设备标准。由于精装修房的装修问题在实际生活中极易引发纠纷，尤其是客户在看过样板房的情况下，更是容易实际房屋和样板房的区别提出异议并追究开发商责任，因此在新的补充条款中要注意对此进行有利的约定。

7、 注意细节的完善

新版合同在合同结构上有了许多调整，有的条款进行了合并，有的条款进行了删除和补充，还有的进行了前后顺序的调整，因此如果原补充协议有针对具体某一条的补充，那么原来的条文数字很可能已经发生了变化，所以必须进行核对和修订，以免“张冠李戴”。