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  同年12月20日，国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了六个方面的政策和措施。在两项政策的推动下，房地产市场开始了长达两年的住房信贷优惠时代。进入2009年，房价开始一路狂飙，形成一条陡峭的直线上升的房价曲线。针对部分城市房价上涨过快的问题，2010年1月，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从市场供应、信贷政策、土地出让及市场监管等方面，提出11条具体措施。进入第一轮楼市调控“新国十条”实行，在一段时间内确实抑制了房价上涨的势头，进入8月，市场逐渐走出了“新国十条”政策出台造成的市场低迷，成交量迅速回暖。

  同年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。第一轮楼市调控“新国十条”实行后，在一段时间内确实抑制了房价上涨的势头，但进入8月，市场逐渐的走出了”新国十条”政策出台造成的市场低迷，成交量迅速回暖。

  2010年9月29日，五部委分别出台旨巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展的措施，作为”新国十条”的加强版、被业内冠以“二次调控”的名号的““新国五条””横空出世。同日，央行和银监会印发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对贷款购买商品住房首付款比例、贷款利率执行等作出明确的规定。另外，去年11月，多家银行取消首套房贷7折利率的优惠政策，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。

  不仅如此，去年经历了6次上调存款准备金率、两次上调利率、时隔两年首次上调再贷款利率和再贴现利率，货币政策已由适度宽松转向稳健。这些紧缩货币政策不仅收紧了整个银行体系信贷规模，而且从价格机制上抑制了银行信贷扩张的冲动。其中，两次的不对称加息更是大大压缩了银行的个人贷款业务的利润空间。

  不过，2010年密集出台的调控措施并没有取得预期的效果，全国土地市场在2010年年末再现疯狂，全国楼市则出现罕见的行业淡季“价量齐飞”局面。刚刚过去的一年堪称房地产调控最为严厉的一年。一年之内，中央各部委及地方政府不断升级的调控措施层出不穷。各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但受宏观经济面的影响，全国范围内的市场需求仍然旺盛。虎年楼市“虎威犹存”，兔年楼市却有些扑朔迷离，随着“国八条”的出台和房产税试点的开始，力度更大、层次更深、范围更广的调控将给楼市的走向带来怎样的变化？

  2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限购令”的实施是两大突出特点。2011年大规模的保障房建设，若配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应，遏需求”的政策目标。2008年之后，保障性安居工程住房建设规模以每年倍增的速度扩大。2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。在完成三级跳的基础上，住建部于2010年11月中向各地发出的通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套增长72．4％，远远超过此前的预期。

  配合该计划，各地也纷纷宣布上调保障性安居工程建设计划。如北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60％甚至更高。随着计划的推进，今后二、三年内必将形成保障房的供应高潮。根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。“实践证明，经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。”

  2011年伊始，监管层祭出更严厉的“新国八条”，效果仍待观察。房地产市场在动荡中迎来了兔年，经历了1月份相对平淡的开局后，楼市将继续面临“最严格的调控”：房产税试点，限购范围扩大，房贷全面收紧……调控压力较上一年有增无减。在此形势下，躁动多年的楼市能否在兔年被完全“驯服”？调控“重手”继续发力,春节后市场将陷入低迷，三个月内二手房成交量可能下降六七成，而房价短期内尚不会有明显松动。

  调控之拳重在何处？首先，房产税试点落地，剑指投资投机性需求。1月28日起，上海、重庆两地正式向个人住房试点征收房产税。上海的应税住房为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭人均60平方米的免税住房面积予以扣除，税率则根据房价高低不同而确定为0．6％和0．4％；重庆则对主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0．5％－1．2％。虽然试点阶段房产税对楼市影响较为有限，但随着政策信号的明确、试点范围及税率的调整，其对投资投机性需求的抑制和对购房需求的引导将日益凸显。

  其次，限购覆盖面扩大，大量资金将直接被阻挡在楼市之外。1月26日的国务院常务会议要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。据此，明确将要实行限购的城市就已经达到36个。而据一些市场机构估计，按照新的政策要求，施行限购政策的城市可能有60个。

  一些城市还直接叫停部分购房行为。比如，上海为落实“国八条”而迅速出台的细则明确，“在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，暂停在上海向其售房。可以预计，大量炒房资金将被有效“隔离”。

  次，信贷阀门进一步卡紧。1月26日的“国八条”要求“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕见。此外，上海除了极少数优质客户，工、农、中、建、交五大行基本已取消首套房“85折”利率，自2月份起一律执行基准利率。首套房利率优惠取消，说明整体信贷收紧之后，住房信贷逐渐从“争客户”向“争效益”过渡，也使得新一年楼市的“资金流”进一步收缩。

  显然这样的调控是很难撼动楼市的根基。调控“重手”继续发力，房产税试点落地，剑指投资投机性需求；限购覆盖面扩大，大量资金将直接被阻挡在楼市之外；直接叫停部分购房行为，大量炒房资金将被有效“隔离”。可以预计，在“调控冲击波”之下，兔年春节之后楼市短期内将继续“蛰伏”。但是因为目前货币供应量依然比较高，另外保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的落实及持续力度。

  其实，商品房的功能不仅是保障居住，很大程度上也是保障财富的一种手段。虽然2010年不断出台的房地产调控措施，政策指向都是在抑制房地产市场的投资、投机行为；虽然从决策层到社会舆论都在引导人们将住房回归居住的本质，但是随着年内流动性的泛滥，加上物价的不断走高，使得人们对通胀的预期逐渐加强。

  不买房，拿什么扛通胀？保证自己的钱袋子不缩水成为很多普通人最想解决的问题。去年中国资本市场表现平平，普通人的理财和投资渠道十分有限，这种情况下，虽国家抑制房地产投资、投机的政策调控已经成为一种常态，但依旧无法在短时间内改变人们“买房保值”的传统心理。央行去年年底的问卷调查显示，买房仍旧是居民投资的首选.

  随着年内流动性的泛滥，加上物价的不断走高，使得人们对通胀的预期逐渐加强,同时保证自己的钱袋子不缩水。去年中国资本市场表现平平，普通人的理财和投资渠道十分有限，虽调控已经成常态，但依旧无法在短时间内改变人们“买房保值”的传统心理,买房仍旧是居民投资的首选。

  要等房价回落后再买?调控再次加力,让市场前景变得扑朔迷离。在坚强的调控决心下，房价会不会回落楼市会不会降温，成买房者心中的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境,在充斥着变数的房地产市场，要不要买成为购房者面临的大问题。不要指望2011年第三轮房地产调控雷霆出击房价会大跌30%。新“国八条”和房产税根本不是解决高房价的猛药，而是春药。一旦兴奋期一过，房价又会挺起。所谓的提高购房成本、限购、房产税“三管齐下”，不过是为未来房价埋下报复反弹上涨的机会。对于购房时机，应坚持该出手就出手，迟出手就得吃后悔药。