房地产调控政策或者没有必要非要
涉及到房地产业的土地出让制度改革：
关键应是巨额的政府土地出让金收入
的二次或N次分配的公平性，
“摇号和限房”有阶段性的实施必要性
来自于REICO工作室专门就《我国城市土地出让制度改革分析》进行了的专题研究方面的资料：
为遏制住宅价格持续快速上涨，中央政府出台房地产调控政策。
自2009年年初以来，我国城市住宅价格持续上涨。国家统计局公布的全国七十城市住宅销售价格指数自2009年3月份以来环比一直超过100，这个趋势一直持续到2010年3月份。这种快速上涨的住宅销售价格引起来各方面的关心和担忧。在此情况下，中央政府自去年末开始酝酿新一轮房地产调控措施。自2010年3月份以来，各种调控措施频繁出台。
2010年3月份以来住宅价格回落趋于平稳。调控政策效果初显，住宅价格持续快速上涨初步得到遏制
从目前的政策效果来看，我国城市住宅价格的持续上涨已经初步得到了遏制，调控成效初显。全国七十城市住宅销售价格指数在5月份下降到100以下，一些城市，特别是一线大城市，如北京、上海、广州等，已经连续两个月或三个月住宅销售价格指数在100以下；其他月份的住宅销售价格指数也维持在100左右。
不同于以前的房地产调控，本轮调控主要有如下特点：
本轮调控上升到了政治高度
第一，中央高层高度重视，将遏制房价的过快上涨上升到了政治高度；控制房价上涨不利的地方领导要承担政治责任。
主要采取数量控制措施和行政方式
第二，为了实现尽快实现遏制房价快速上涨的政策目标，政策手段主要采取了数量控制的方式，并通过行政方式实施。
纵观中央政府和各地方政府的调控政策特征，一是控制房地产“银根”，即紧缩房地产信贷，特别是住房贷款，提高利率、提高首付比例；
二是控制居民购房数量，限制外地居民购房，限制本地居民购买多套住宅；
三是通过增加保障性住房供给，以平抑过高的需求。
但是，从政策的效果来看，起到遏制房价快速上涨的主要作用的还是控制银行的房地产信贷和控制购房数量两个方面，增加保障性住房供给的落实情况不容乐观；即使能够实现，其政策效果也需要在较长一段时间显现。
没有涉及到土地出让制度
第三，本次调控并没有涉及到我国房地产业的制度特征，特别是没有涉及到房地产业的土地出让制度改革。
根据《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，在未来相当长的一段时间内，我国仍面临着几亿农民城镇化的挑战；快速推进城镇化不仅是我国目前的战略任务之一，也是落实科学发展观、统筹城乡发展的必然要求。在快速城镇化、大量人口进入城市的情况下，我国城市房地产市场将长期面临“卖方市场”的约束。在此条件下，我国城市的土地出让制度存在推动土地价格上涨，并进而推动住宅价格上涨的内在动力。
土地是支撑城市建设最为关键和最宝贵的资源要素，是国家实现稳定统治意志的基础。我国是有着十几亿人口的世界人口大国，相对稳定的土地政策是立国之本。我国本来就是一个人均占有土地比较稀缺的国家，所以土地资源十分短缺。从节能减排的角度出发，也是
需要认真珍惜土地的使用的。所以保持土地的价值，保持土地的稀缺性，让土地保持在比较稳定的价格水平，让土地的转让价格保持在比较稳定的空间，区间，是国家社会管理的一项重要的稳定国策，政策。要不贸然改变土地出让政策，也容易制造新的社会不公平，容易滋生新的社会投机行为。所以，房地产调控政策或者没有必要非要涉及到房地产业的土地出让制度改革：关键应是巨额的政府土地出让金收入的二次或N次分配的公平性，“摇号和限房”有阶段性的实施必要性。最新出台的限房限车的政策到底限制了谁？知否可以治本？对于市场有什么影响？政策哪怕错杀了一些人，哪怕是“治标不治本”，但是它是可以一定程度上调控市场，实现更大层面的公平的。
因为中国人实在是十分聪明的，中国人特别有商业头脑，好像有些人特别喜欢投机，特别善长低买高卖进行投机炒卖。当市场的力量失控的时候，国家要管理中国这样一个有十多亿人口的世界大国，就必须要动用一些除市场调节以外的行政调节的力量，当房地产商，购房者，投机者难以管理配合的时候，“摇号和限房”等管理手段就有一定的平衡管理作用，尽管它并不是绝对公平和有效的。限价房定性为面向中低收入住房困难家庭的政策性商品住房,是融商品性和保障性为一体的住房供应模式.其精髓是"以房价定地价",政策核心概括起来就是"四限定,两公开"."四限定",即:,限定套型标准, 明确限价房要以50--90的中小套型为主,最大不得超过100;2,限定建设标准, 3,限定销售价格,明确限价房必须按政府确定的价格销售,限价房销售价格,基本上比同类地段住房成交均价低15-50%;4,限定供应对象,明确限价房只能销售给经政府审核确定的准购对象,限价房供应对象为具有城镇常住户口且人均住房建筑面积小于一定标准的住房困难户和无房户.这些标准和要求作为土地出让的附加条件."两公开",即:,公开竞争地价,限价房建设用地在设定附加条件的基础上以挂牌方式出让,价高者竞得.2,公开销售住房,政府按"申请,审核,公示,摇号"程序确定准购对象和选房顺序,准购对象按序向开发建设单位选购住房,销售环节公开透明.任何一项政策,都难免有利有弊.从近几年的实施情况看,限价房政策总体运作是比较成功的,功效和作用也很明显.(一)限价房克服了经济适用住房的一些弊端.限价房与经济适用住房都是面向中低收入家庭的住房,本身有很多的共同点,但实践证明限价房是优于经济适用住房的政策设计,避免了经济适用住房的一些弊端.表现为:,经济适用房建设用地是政府无偿划拨的:而限价房建设用地是在附加条件的基础上实行公开挂牌出让,从而避免人为地制造土地市场的"双轨制",同时政府依然能够收取一定的土地出让金作为地方财政,因此政府推行这一政策会比经济适用房更有动力.2,经济适用住房控制价格是通过限定开发商利润并以核价方式来实现的,但由于成本构成复杂,政府很难核清其成本及利润,导致开发商钻空子谋取高利,政府给中低收入者的购房优惠并没有传递到位,而限价房在上地出让前将房价一次性定死,再让开发商竞争地价,最大限度压缩开发商利润,既实现了上地收益的最大化,又使政府控制房价成为可能,购房者实实在在地享受到实惠.3,经济适房建设从开发主体确定,土地价格优惠,税费减免,房价核定等环,政府直接介入比较多,容易产生行政权力的"寻租空间":而限价房建设更多的是市场化公开运作,也不存在税费减免和核价,从而减少了腐败滋生的"空间".4,经济适用住房供应对象设定了收入条件限制,从理论上是科学的和十分必要的,但由于我国个人诚信体系尚未完全建立,一般都能提供中低收入证明,反而容易造成"排队的买不到,不排队的买多套"的富人买经济房现象:而限价房绕歼了较难界定的收入证明这一点,解决住房困难主要看住房现状,从而使操作更实际也更有效. 出台限价房政策的本身是调控楼市,目的是通过限价商品房的供应增加中低价位商品房供应,调节商品房供应结构,抑制房价的过快增长,保持房地产市场的稳定.限价房政策实行前后的房地产统计数据显示,限价房政策调控楼市的效果是比较全面的,有效的,明显的,迅速的.
解决城镇住宅用地紧张的一个建议是逐步将农村住宅用地转变为城市住宅用地，具体做法可借鉴重庆模式和北京模式。
因此，解决城镇住宅用地紧张的一个建议是按照统筹城乡发展的原则，尊重农民意愿，逐步将农村住宅用地转变为城市住宅用地。农村住宅用地转变为城市住宅用地，其实质是农村人口转移进入城市的同时也将自己的住宅用地转移进城市。从现实情况分析，可以选择两条途径：
一是与统筹城乡发展联系起来，打破户籍制度的限制，农村迁移人口可以用自己在农村的住宅用地指标置换城市的户籍和社会保障。这一点可以借鉴和参考“重庆模式”。重庆在统筹城乡发展中设计的“地票”交易制度，一方面可以盘活农村住宅土地资源，使农村居民获得了可以将自己的宅基地进入“地票”市场进行置换的权利；另一方面，又可以在保护耕地资源的条件下，扩大城市住宅用地供给。
二是对于城市郊区农村的小产权房，在保证农村土地集体所有的法律前提下，借鉴“两权分离”，即所有权和使用权分离的做法，一方面保证所有权仍然为集体所有，另一方面可以将小产权房用地的使用权进行租赁。例如北京的唐家岭地区改造，参照的是宅基地腾退换房，地区农民将全部搬迁上楼，同时也为解决地区外来人口的住房需求，还将在村集体建设用地上启动公租房建设。公租房与回迁房建设同步推进，公租房产权归村集体所有，建成后主要面向在低收入白领，所得的房租收益将分配给全体村民。
再次表示，房地产调控政策或者没有必要非要涉及到房地产业的土地出让制度改革：关键应是巨额的政府土地出让金收入的二次或N次分配的公平性，“摇号和限房”有阶段性的实施必要性
作者：北大纵横管理咨询集团公司合伙人杨愿成