依托住宅性能认定制度 提高住宅品质

——中国房地产研究会会长刘志峰关于转变发展方式的观点摘要（中NO:602）

     住宅性能认定制度是国际通行的惯例。国外开展住宅性能认定已有多年的历史。我们应依托住宅性能认定制度，提高住宅品质。

一、我国住宅性能认定制度的建立与实施。

我国从1999 年7 月1日起在全国试行住宅性能认定制度。2005年，建设部发布了《住宅性能评定技术标准》（GB/T50362-2005）的国家标准，住宅性能认定制度进一步完善。

我国的住宅性能认定制度把住宅性能分解为适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能 5 个方面共268 条具体指标，通过对各项指标的打分和综合评价，最终确定住宅的综合性能等级。按照得分高低划分为 A、B 两个级别，其中 A 级住宅为执行了现行国家标准且性能好的住宅，A 级住宅按照得分由低到高又分为 1A、2A、3A 三个级别。住宅性能认定制度试行 11 年来， 304 个项目已通过住宅性能认定终审。3A级的项目有 34 个，占终审项目总数的 11.18%； 3A级与 2A级项目占终审项目总数的 82.24%，项目综合性能逐步提高。

二、《住宅性能评定技术标准》与住宅产业化。

《住宅性能评定技术标准》完全体现了国家关于住宅领域的“四节一环保”、装修到位、延长住宅寿命、低碳运行和利用可再生能源等方面的要求，现已成为衡量住宅的一面镜子。推行住宅性能评定是推动住宅产业化的重要载体和抓手。下面分别从住宅的五大性能谈谈《住宅性能评定技术标准》与提高住宅使用寿命及住宅产业化的内在联系。

1、住宅适用性能 。

住宅的适用性能包括一下6个方面，对延长住宅寿命及推动住宅产业现代化化发挥了重要的作用。

（1）            单元平面中的模数协调和可改造性，对于延长住宅的

使用寿命非常重要。

在住宅设计中遵循模数协调和可改造性的原则，可使与住宅相关的部品及构配件的生产及安装做到系列化、标准化、装配化，减少施工中材料浪费及建筑垃圾的产生，并有利于住宅的全装修，这是实现住宅的产业化基础。在住宅的设计时考虑到今后的可改造性，通过运用隔墙，对套内空间进行组合，可以延展出新的居室组合，适应家庭结构在不同发展时期的要求，适应不断的变化（新婚 2 人世界→孩子的诞生→三口之家→子女进入青春期，提高了私密性的要求→子女独立离开家庭→空巢家庭，重回 2 人世界→两位老人分卧室等）对空间私密的要求。

（2）住宅套型中套内功能空间设置和布局。

此条标准规定了住宅套内居住空间、厨房、卫生间、室内交通面积、储藏间、入户过渡空间等较详细的具体要求。事实上影响住宅使用寿命的重要因素之一就是既有住宅使用空间和功能不能满足新的居住要求和现代生活需求，而且不可改造，使得很多住宅的英年早逝。 

（3）建筑装修中要求做到装修到位，这是 3A 级住宅的一票否决项，在该标准中提出了建设与国际接轨的成品住宅的要求。

在国外未经装修的住宅实际上就是没有完工的半成品，是根本不能上市的，而且也无人问津。象我国这样的“毛坯房”就上市销售在国际上可以说是闻所未闻，这足以说明我国的住宅建设和住房消费还处于不成熟的阶段。土建装修一体化具有鲜明的产业化特征，推行住

宅土建装修一体化有利于资源节约和环境保护，有利于降低装修和居住成本，有利于提高工程质量、消除安全隐患，有利于高品质住宅部品的推广应用，有利于将整个住宅产业引向集约化生产的轨道。从某种意义上讲，不实现住宅土建装修一体化，就谈不上住宅产业的现代

化。

（4）隔声性能主要是要注重围护结构的隔声性能和设备、管道的噪声情况。

由于目前我国住宅建筑构造简单、门窗气密性不高、设备管道处置不妥等因素，均会影响住宅声环境质量。因此，注重住宅的隔声性能，除可提高住宅的舒适性、满足居住者私密性要求外，还会促进对住宅建筑体系的研究、提升门窗的气密性及电梯、水泵、风机、空调、排水管道等设备隔声减震性能，推动住宅产业化的发展。

（5)  住宅设备设施的配置是居住功能质量的重要保证，也是影响住宅使用寿命的主要因素。

居民生活水平和住宅品质的提高，很大程度上依赖于住宅的厨卫设备、给排水燃气系统、采暖、通风与空调系统、电气设备与设施的配置水平和易于更换的程度。 其中厨卫设备的配置是住宅设备设施中的核心内容，人们常常将厨房和卫生间比做住宅的心脏。

（6）无障碍设施要求 7 层以上住宅，至少保证有一部电梯的电梯厅及轿厢尺寸，满足轮椅和急救担架进出方便。

2、住宅环境性能 。

住宅的环境性能包括：用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施及智能化系统等六个方面。

（1）住宅的用地与规划直接影响到住宅的品质和使用寿命，在住区的设计规划中，要求结合场地的原有地形、地貌与地质，因地制宜地利用土地资源。在住宅建设过程中一定要保护好地表土。有利于住宅的可持续的发展和环境保护。

（2）住宅空间布局的日照和通风，关系到住宅的节能和舒适度。较好的日照和自然通风可以说是住宅被动式节能的首要条件。另外科学的道路交通布置，可引导居民的绿色出行，是实现日常居住生活节能、低碳目标的基本保障。住宅的建筑造型要求建筑形式美观、体现地方气候特点和建筑文化传统，不过多地采用无功能意义的多余构建和装饰。

（3）住宅的绿地与活动场地要求住区内的绿地布置合理，配置均匀，绿化要求做到常绿与落叶、速生与慢生相结合；乔木、灌木、草本、藤本相结合；并可充分利用住区内建筑散地、墙面、平台、屋顶、阳台和停车场等地充分进行的绿化，构成多层次的复合生态结构，达到人工配置的植物群落自然和谐。

（4）住宅的建设一定要考虑室外噪声与空气污染问题，它可以通过道路声屏障、低噪音路面、绿化降噪、限制重载车通行等对交通、设备等降噪。有效地降低住区室外噪声与空气污染是延长住宅的使用寿命，提高居民身心健康的重要保障。

（5）住区的公共服务设施对垃圾的收运和存放提出了具体要求。

目前我国垃圾填埋承载量已经远远超过了城市的承载能力，因此生活垃圾的资源化和减量化是住区节能减排的重要目标。生活垃圾的分类收集是实现这一目标的基础，也是生活垃圾管理的发展趋势。生

活垃圾的中的可降解的有机垃圾、可燃垃圾、可回收利用的垃圾分类收集，还可利用微生物对有机垃圾进行分解腐熟而形成肥料，实现垃圾的堆肥化。

（6）智能化系统从上世纪九十年代起，先是应用在住区内的安防系统(人防+技防)、物业管理及信息管理系统，现在智能化已发展成为住宅建设必不可少的管理系统，它不仅可以解决上述功能外，还可对电梯、供水、供电等设备设施进行监控，为实现住宅领域的节能减

排提供技术支持。

3、住宅经济性能 。

住宅经济性能是指“四节”，就是节能、节水、节地和节材。从当前的实际情况来看，只有推进住宅产业化，更新理念，才能达到“四节”的要求。

（1）节能是“四节”中最为重要的环节。首先要抓住宅建筑节能，因为我国住宅建筑面积占所有建筑面积的 60%以上，而且量大面广的住宅建筑耗能是商业建筑的两倍。住宅建筑节能要从建筑设计、外围护结构、采暖空调和照明等四个方面去抓。

建筑设计要选择良好的建筑朝向，使冬季有更多的日照，夏季避开强烈的阳光。建筑设计还要力求建筑体形规整，避免过大的凹进和凸出。建筑设计还要控制窗户的面积，把窗墙面积比控制在规定的范围，不做或减少落地窗、飘窗和凸窗。建筑的外围护结构，包括外窗、外墙和屋顶等，就像人的衣服和帽子，在严寒、寒冷和夏热冬冷地区，他们的保温隔热性能是节能的关键。外窗要有好的气密性和保温隔热性能，塑钢窗框的传热系数和断热铝合金窗框差不多，价钱却比普通铝合金窗框便宜。

（2）节水要从开源和节流两个方面下功夫。节流就是采用节水器具、节水管材，在公共场所采取节水措施，控制和少用人工景观水体。开源就是利用中水、收集和利用雨水。不用浴缸，改用淋浴也是节水的积极措施。

（3）节地主要从土地利用、地下空间利用和采用取代粘土砖的新型墙体材料等 3 个方面着手。

土地利用要求：容积率符合规划条件；住宅单元标准层的使用面积系数，多层住宅在 78%以上，高层住宅不小于 72%；面宽不宜过大；采用新设备、新工艺和新材料而明显减少占地面积的公共设施；以及利用荒地、坡地和不适宜耕种的土地作为建设场地等。衡量地下空间利用优劣主要有两条：一是地下或半地下停车位占总停车位的比例在 60%以上；二是部分服务、娱乐、健身、环卫等设施设在地下。

（4）节材主要从利用可再生建筑材料、在设计和施工中采用新技术、采用节材新措施和提高建材回收率等 4个方面着手。

可再生建材主要指钢材、木材和竹材等。我国钢结构建筑在建筑业中的比重很低，仅占 5%，而发达国家都在 50%以上。采用轻量化的、抗震性能好的、可再生利用的钢结构，在我国应是发展方向。

既有建筑的再利用是利用可再生建筑材料的极致，是节材的更高境界。因为建筑结构和墙体的造价约为整个建筑造价的 50-60%，对于有利用价值的建筑，再利用可以节约可观的建筑材料。

延长建筑寿命是节材的另一个要素。使用寿命的提高是最大的节约。 提倡经济、适用、美观的建设方针和简单简约的理念，摒弃浮华不实的建筑造型、公园化的住宅小区和富丽堂皇的装饰，是当前节材节能必须采取的行动。少一份装饰性构架，就是一份功德。少一份装潢就是一份环保。少一份公园化的景观，就是一份节约。少从外地移栽一棵大树，就是一份生态。住小房子就是享受、室内设计越是简朴越美。我们只有一个地球，不仅我们要生存，还要时刻考虑到我们的后人，这些才是 21 世纪居住理念。  只有不断更新理念，住宅产业化才能走上科学发展的道路。