2011年1月26日，国务院“新国八条”作为第三轮中央楼市政策调控第一波横空出世。2011年1月27日，国务院原则同意两个地方政府“上海和重庆”试点开征房产税，导致第二波政策调控出台。有学者或教授甚至认为，房产税可以遏制地方政府土地财政收入，或者是终结地方政府财政收入，让房价下降。其实这根本是不可能的事情，纯粹是无稽之谈。房产税的开征并不意味着对土地财政的彻底替代，而是实行土地财政与房产税并存的双轨制，这是中国新一轮改革中出现的双轨并行局面。

　　中国“土地财政”造就了“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的模式，其中地方政府、开发商、银行成为最大的受益者。土地财政’是个俗称，一般是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。附着在土地上的收入，还有名目繁多的费。土地从征用、出让到规划建设等环节，土地管理、房产、财政、水利、交通、人防等部门，都会收取不菲的费用。地方政府手中的土地和政府信用是金融机构看好的优质抵押品。近年来，特别是在城市基础设施投融资上，地方政府获得的抵押贷款增长较快。

　　2011年1月，政部财科所所长贾康表示，房产税和资源税这两个税种有望构成中国地方税的支柱。2010年12月，财政部税政司综合处处长周传华表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，因为房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，具体做法是将个人房产逐步纳入到征税范畴。

　　笔者认为，我国对土地财政依赖极其严重，非朝夕可解。按照财政部12月公布的数据，前11月全国的财政收入是7.6万亿，其中地方本级财政收入为3.65万亿元左右，预计全年我国的财政收入可以突破8万亿元，如果按8万亿元的保守估算，2.7亿元的地价款收入将占到全国财政收入的33.75%，占据地方本级财政收入的一半以上。国土部2010年全国住宅用地供应计划18.5万公顷，同比增加约140%。但计划不如变化，各地方政府并没有如期完成土地供应，而是以饥饿治疗在年末推动土地价格节节上升。

　　2010年前8月11个城市完成全年商品住宅供地计划的47%，土地出让金收入却已达2009年同期的76%，除上海外，一线城市只完成2010年供地计划的20%-30%。中国指数研究院的数据显示，前9个月，全国105个城市累计供应住宅用地同比增加58%。前11个月，全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。12月，全国120个城市共有5966万平方米的住宅用地入市交易，达到本年度峰值，同比增长11%，环比增幅则高达35%。

　　最终全国120个城市全年住宅用地累计供应量高达4.58亿平方米，同比增加38%，远远低于全国平均80%的增幅。一线城市(含杭州)仅上海超额完成土地供应计划，深圳、北京完成率分别为76%和61%，广州完成率最低，仅为41%。二三线城市完成率普遍好于一线城市，但温州、重庆的完成率仅为27%和23%，成为完成率最低的城市。说明重庆市对于土地之依赖，对于饥饿疗法手法运用之娴熟。

　　2011年1月20日，财政部发布报告，2010年1至12月累计，全国财政收入83080亿元，比上年增加14562亿元，增长21.3%。其中，财政收入中的税收收入73202亿元，增长23%；非税收收入9878亿元，增长9.8%。税收收入仍占我国财政收入的主体，2010年占比为88%。2011年1月20日，统计局发布，我国2010年的GDP增速为10.3%，同期的财政收入增速已经是GDP的两倍多，我国税收、财政收入增速过快，这种增速应该得到控制。

　　笔者认为，其实，房产税收收入对保障房贡献甚微，难以替代土地财政。以重庆为例，2010年高端住宅和别墅销售额为163亿元，仅占住宅总销售金额的8.83%，对地产销售影响较小。税收收入也比较微薄，若分别以累进税率0.5 %、1%和1.2%计算，税收收入分别为0.81亿元、1.63亿元和1.96亿元，而重庆2010年的土地出让金为642.08亿元，高端房产税收入仅为土地出让金的0.3%，因此难以替代土地财政。而对于重庆公租房的支持，重庆三年建4000万平，大约需要1000亿资金，平均每年需要333亿资金，那么高端房产税收入的贡献率也仅为0.24-0.59%，可谓杯水车薪。

　　继2010年中央“三个文件”（2010年1月10日新国十一条和4月17日新国十条及9月29日新国五条）政策调控系列重拳出击，楼市成交大跌，被称为三十二年历年中最严厉的调控年。但是系列政策调控之后，房价依然保持上涨，甚至出现大幅度的上涨。2010年12月中央政治局会议和中央经济工作会议都继续强调，必须坚决继续实施严厉的政策调控，一是加强保障房建设。根据住房和城乡建设部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》。

　　根据统计，2009年土地出让金已经占到同期全国地方财政总收入的46%左右，审计署公布的情况表明，审计调查的18个省、16个市和36个县本级，截至2009年底，政治性债务余额合计2.79万亿元，一旦地价回落怎么办？据银监会统计，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元。而卖地收入是还贷的主要来源。

　　在“土地财政”模式下，难免产生高价地进而产生高价房，有悖于国有土地为全民所有这一基本属性客观地说，十几年来，“土地财政”对缓解地方财力不足、公共品供给融资难，创造就业机会和提升城市化水平等都有很大促进作用，功不可没。“土地财政”为人诟病，不在于地方政府由此获得了较为充分的财政收益，而是获得这一收益的过程不尽合理、公平，以及可能带来的一系列弊端。

　　2010年的土地市场远远热过本已十分火热的2009“地王”年。数据显示,12大主要的城市的土地出让金已超过7000亿元,比2009年全年的土地出让金还多出28%。一些二线城市成为开发商进军的重点,卖地收入同比翻倍。地方政府一直保持着“前松后紧”的供地节奏,或许是有意为之。因为上半年放慢供地节奏,会在一定程度上造成供不应求的市场预期,从而推高此后的土地成交价格。之所以会出现这样的情况,其根源在土地财政。土地财政问题不解决,“地王”的记录就会不断刷新。

　　根据国土资源部最新数据，2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%。但徐绍史亦披露，2010年，全国实际建设用地供应642万亩，比2009年增加了18%。同时，加大保障性住房用地供应，有力保障了民生。全国30个省区城市住房供地计划近270万亩，比2009年实际供应增加约80%。“三类住房”用地量占计划供应总量的77%。

　　根据国土部发布2010年全国住房用地供应计划执行情况公告，2010年住房用地供应大幅增长，供地计划总体执行情况较好。全国供地计划完成67.9%，全国30个省区市（不含西藏和新疆建设兵团）住房供地计划18.47万公顷，实际完成12.54万公顷，比2009年住房供地增加4.9万公顷，同比增长64.1%。从计划完成情况看，全国住房供地计划实际完成67.9%。其中，保障性住房（指经济适用房和廉租房）用地完成计划的65.2%；中小套型商品房用地6.51万公顷，完成计划的80.9%。

　　2011年1月29日，国土资源部公布了2010年住房用地供应计划执行情况，全国30个省区市(不含西藏和新疆建设兵团)实际完成住房供地12.54万公顷，同比增长64.1%。从计划完成情况看，全国住房供地计划实际完成67.9%。其中，保障性住房用地完成计划的65.2%。国土资源部公布的数据显示，2010年全国30个省区市住房供地、保障性住房实际供地均不到年初计划的7成。

　　国土资源部发布2010年全国住房用地供应计划执行情况公告。公告称，2010年，全国30个省区市(不含西藏和新疆建设兵团)实际完成12.54万公顷住房用地供应，实际完成67.9%，比2009年住房供地增加4.9万公顷。2009年4月15日，国土资源部公布了2010年全国土地供应计划，全国计划供应住房用地18.47万公顷。

　　2011年1月29日，发布的公告显示，14个省（区、市）计划完成比例超过70%，其中，天津、湖南、上海、北京超计划完成，比例分别为135.9%、120.9%、105.6%、101.0%。内蒙古和贵州完成率较低，分别为43.9%和36%。2010年中，国土部公布了上半年全国住房用地供应量仅为5.6万公顷。也就是说，时间过半，供应计划只完成了三分之一。其实，全年18万公顷指标定得过高，全年“完成了七八成就不错了”。

　　  2009年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右。近10年来，各地土地出让金收入迅速增长, 在地方财政收入中比重不断提升。资料显示，2001年—2003年, 全国土地出让金达9100多亿元, 约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年，收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市, 土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%, 有些甚至占80%以上。

　　  统计数据显示，自1994年实施分税制后，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降，从1993年的78％下降到2004年的42.7％；但另一方面，地方政府的财政支出占整个财政支出的比重却没有相应变化，一直在70％上下波动。而1994年以来，省、市政府也在想方设法增加集中度，财力逐步向省、市集中。

　　  通知明确提出2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，并要求各地方政府调整之前上报的“2009-2012年三年保障性住房建设规划”和地方“十二五”保障性住房建设规划。1000万套保障房建设计划，相比2010年的580万套增长了72.4%，大大高于此前市场对2011-2012年全国保障性住房建成量分别约为680万套和620万套的预期。二是收紧货币政策。三是加强政策调控的力度。四是问题责地方政府。五是继续实施限购政策。六是继续实施和执行去年“三个文件”。

　　

　　  2011年1月14日，中国人民银行周五决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是央行自2010年宣布实施稳健的货币政策之后，2011年首次上调存款准备金率。2011年1月15日，全国多地实施住房限购政策，目前这一调控方式已迅速在二三线城市蔓延开来，郑州、太原、武汉、昆明等二三线城市已出台其限购令细则，而紧随其后已明确将要出台限购细则的地区还有青岛与济南，以及陕西、广西的部分城市。2010年4月北京率先执行限购政策，原限购的城市继续实施，到2011年1月，全国近24个城市实施，如果是增加到准备实施的六个城市，扩大近30个城市实施限购令。

　　

　　  笔者认为，2011年1月27日，上海和重庆两市房产税是影响有限，很难让房价大跌。房产税温柔一刀，除了有利于减缓地产股价调整压力，就是增加地方财政收入。方案可能存在执行难的问题。一旦实行，目前可以确定的能增加地方政府收入却是不争的事实。中国一直在努力构建未来的第三大税种，即财产税，实际上就是不动产税(物业税、房产税)。目前与不动产有关的税在整个税收体系里面，所占的份额过小。而在多数国家，不动产税是其最主要的税收来源。

　　  近期财税体制改革的转向也是希望能给地方政府设立一个支柱性税种，物业税一直被希望填补地方财政的这一缺口。4万亿投资热潮后，地方政府显现出了严重的缺钱迹象，已有的地方税种成为主要收入来源的可能性不大，此时作为物业税变形的房产税成为地方财源的需求开始显现。房产税从根本上就是地方政府的一项税源，不必对调节房价寄予太大希望。

　　  笔者认为，2011年1月27日前，未出房产税之后，市场基本预期对遏制房价上涨很难起到效果，甚至会推高房价。如今，房产税“靴子”落地，却是2011调控力度初见端倪的表现；代表着2011年中央房地产政策调控进入白热化到深度期的过程；意味着将实施房产税具体的操作办法和细则，扩大到其他需要开征的城市。例如正在研究和探索及准备实施房产税的城市，深圳市和北京市及广州市等三亚城市。如果房产税的效果很明显,不排除北京和广州及深圳等三亚几个城市将在2011年第一二季度开征房产税。

　　  试点开始后，三部委将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。另外是配合国务院新国八条的政策，继续把限购政策扩大到二三线城市。到2011年1月28日，目前全国已有24个城市实施限购政策，准备实施限购的城市有6个，2011年3月两会前将扩大到30个城市，有可能会使得2011年楼市第一季度重现较重的观望情绪。“新国八条”的实施导致观望情绪浓厚，房地产需求快速下滑，而供给没有快速释放，地产商的价格弹性不足，观察时点应该在二季度，信贷规模管制更加严厉，针对银行出台更加严厉的调控措施。

　　  笔者认为，2011年全国两会期间，如果1月-3月份全国70个中小城市的楼价上涨幅度没有出现明显的回落，销售成交没有出现明显的下滑。虽然销售成交下降，但是房价依然在一线城市出现大幅度上涨，甚至出现部分二三线城市房价反弹上涨的现象，投资投机炒房疯狂和地王重现及房企“哄抬房价”的情形，在去年到今年第三轮中央楼市调控的多重政策累积效应下，还是无法遏制住，有可能继续在其他城市推广开征房产税和提高税率。

　　  不排除中央在今年两会后，实施“毁灭性”的政策调控，把2007年927政策和银行监会政策重出江湖。一是上调房地产项目资本金到35%；二是改革商品房预销制度；三是改革土地拍卖制度；四是收紧开发商自筹20%资金的渠道，收紧信贷和控制信贷额度及不得外资进入房地产。五是管理通胀预期，或者进行连续一到两次加息和上调存款准备金率。