在加拿大，有70%以上的家庭拥有私人住宅。私人住宅拥有率如此之高，在很大程度上应归功于加拿大完善的住宅抵押贷款制度和发达的住宅抵押贷款市场。
加拿大住宅抵押贷款市场是在政府的积极参与和支持下发展起来的。加拿大政府曾先后设立了许多项目，如“住宅所有权协助计划”(AHOP)、“成本分担计划”等，一方面向住宅消费者提供优惠措施，减轻他们在购买住房时面临的资金困难，刺激贷款需求；另一方面为贷款人提供贷款担保，扩大贷款供给。随着供给和需求的不断扩大，以及相应法规制度的日益健全，加拿大住宅抵押贷款市场规模迅速庞大起来。目前，各金融机构发放的住宅抵押贷款余额已达2300多亿加元。本文拟对加拿大联邦和地方政府为刺激住宅消费需求，帮助消费者购买住房而设立的项目作一介绍。这些项目不仅刺激了住宅需求，推动了房地产业大发展，而且有效地恢复了消费者的信心，促进了整个经济的发展，具有广泛的社会和经济意义。
一、联邦政府设立的项目
1、加拿大抵押贷款和住房公司保险的高比率抵押贷款
加拿大联邦政府通过加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC，为加拿大国家公司)对由该公司批准或认可的贷款人提供的抵押贷款承保，从而使贷款金额最高可达住宅购买价格与评估价格二者中较低者的90%。按照联邦法律规定商业银行等贷款人提供的贷款金额达到住宅购买价75%以上时，该抵押贷款必须由加拿大抵押贷款和住房公司或加拿大抵押贷款保险公司(MICC)承保。因为“债务权益比率”(抵押贷款金额与首期付款金额之比)越高，贷款人承担的风险越大；一旦借款人违约，抵押品权益与贷款余额间的差额越大，贷款人的损失也越大，通过保险可以对贷款人起到一定的保护作用。这一项目实施的直接结果是使贷款人在政府支持下提供更高比率的贷款，贷款风险有所降低，同时为购房者提供了融资便利。
该项目在最初设立时规定，首次住宅抵押贷款金额最多不能超过住宅购买价的90%，首期付款至少占10%。在1992年春季政府预算案中，联邦政府作了进一步修订，允许向首次住宅购买者提供最高可达住宅购买价95%的贷款，首期付款部分只占5%。这一新项目适应了当时刺激住宅消费者的需求，促进了经济发展的需要，但是5%的首期付款却给贷款人带来更大的潜在风险，因为一旦房地产市场和价格下降5%或更多，借款人肯定会选择放弃抵押品而逃避贷款偿还。政府提供的贷款保险给了贷款人一定程度的保障。
从消费者角度看，新的贷款项目具有很多优点。例如，新项目显著降低了首期付款额，从而使更多的消费者购买住房成为可能；贷款期限的延长(加拿大住宅抵押贷款期限一般在5年以下，平均为2年)减少了借款人的利率风险，降低了再融资成本。另外，首期付款比例的降低使消费者可以将剩余资金用于购买其它消费品，方便了消费者，同时也带动了相关行业的发展。
1992年新的抵押贷款项目的主要特点是：
（1）抵押贷款金额最高可达住宅价值的95%，贷款期限最低为5年。（2）规定了不同地区适用的最高房屋价格。如多伦多和温哥华地区为A250000，其它16个中心城市为A175000，其余地区为A125000。（3）规定符合“第一住宅抵押贷款保险公司”标准的住宅购买者的“总债务贷款比率”(TDS)不能超过借款人家庭总收入的42%。加拿大第一住宅抵押贷款保险公司确定的标准为：能够支付本金利息、所得税、取暖费以及50%的公寓房费用，并且该类支出不超过家庭总收入的35%。也即“总债务比率”(GDS)为35%。加拿大抵押贷款和住房公司保险的高比率抵押贷款的贷款人只能是经它认可的金融机构，主要包括：加拿大注册银行、信托公司、信用合作社、人寿保险公司等。
2、利用RRSP基金支付首期付款
RRSP基金是加拿大“联邦注册退休储蓄计划”基金的简称，投资者定期向基金存入一定金额，在退休后可以定期从基金获得返还，也可提前支取，类似于养老基金。
为刺激国内房地产业发展，并为消费者在购买住宅时支付首期付款提供资金融通，加拿大联邦政府在1992年的预算案中首次设立了利用RRSP基金支付首期付款的项目。该项目允许消费者在购买作为其主要居所的住宅时，从RRSP基金中提款，用于支付首期付款，提款金额最高可至20000加元，并且提款不计入当年应税收入。该项目的基本特点是：
（1）购买范围包括转让住宅、新住宅和用于建造住宅的土地。（2）RRSP基金的偿还期限最长为15年，首次偿还金额不得少于月度分期偿还额的累计额(以15年为分期偿还期限，从提款日至偿还日累计)。借款人可以在规定期限里的任何时间全额偿还，或者超出规定的最小金额偿还。到期未支付应付款项时，借款人借用的RRSP基金将视为当年应税收入。（3）借款人在借用RRSP基金的当年，仍须向RRSP基金定期存款，不得作扣除。
3、商品劳务税部分减免
加拿大联邦政府规定消费者在购买住宅时必须向联邦政府缴纳“商品劳务税”(GST)，税率为7%。消费者在购买新住宅及翻新改建住宅时应按购买价全额支付GST，但在购买转让住宅时，由于前手已支付，作为后手的消费者则无需支付GST。商品劳务税部分减免项目是政府向住宅购买者在购买新住宅及翻新改建住宅时提供的优惠措施。该项目所涉及的住宅成本一般在Ã350000以下，减免部分占全部的购买住宅应付商品劳务税的36%，因而净效果是使商品劳务税额下降45%。
4、住宅修缮资助计划
住宅修缮资助计划(RRAP)是由联邦政府通过加拿大抵押贷款和住房公司全额资助，或与地方政府联合设立的项目。根据被资助人的不同，主要可以分为两类：
（1）低收入住宅所有者住宅修缮资助计划：设立该项目的主要目的是通过向低收入所有者提供资金，帮助他们修缮住宅，以达到适当的居住环境。RRAP项目提供的资金可以负担进行修缮和改建的材料成本、劳动力雇佣、咨询费用、财务成本、建筑方案和许可证等费用。资金援助采用贷款的形式，借款人根据修缮花费的实际成本申请贷款。另外，由于贷款人所在地区不同，可能获得的贷款金额也不同。例如，在城镇地区，最高贷款金额为10000加元，在农村或偏远地区，最高贷款金额为25000加元。RRAP项目贷款期限一般在25年以下，利率为贷款发放时的市场利率。金额在Ã10000的贷款需以抵押品作担保。
RRAP项目的一个显著特点是，借款人可以根据其家庭收入对贷款作部分偿还，不偿还部分称为“谅解金额”(FORGIVABLE AMOUNT)。谅解金额数量取决于修缮花费的实际成本和地区差别。例如，在大部分省份的南部地区，谅解金额量可达5000加元，而北部地区的谅解金额最高为6250加元。但是住宅所有者必须连续所有并居住该住宅至少5年以上，才有权力获得谅解金额。
在RRAP项目的资助下，加拿大许多收入微薄、住房条件较差的居民都有能力对住宅的结构进行改造，对内部取暖、供电、防火设施等进行修缮，居住质量有了明显提高。
（2）残疾人住宅修缮资助计划：
为帮助住宅所有者对现有住宅或房主对租赁房屋进行改造，以适合残疾人居住，联邦政府设立了此项专门贷款。RRAP项目对残疾人的限制比较宽松，涉及面大，因而为广大残疾人的居住生活提供了有效帮助。在RRAP项目下，只要是对住宅进行适合残疾人独立生活居住的改造时，都可以申请贷款。贷款同样采用谅解贷款的形式，谅解金额数量取决于房主家庭收入的多少。而且，房主必须连续所有并居住该住宅5年以上才能够获得谅解金额。贷款资金可以负担进行改造的材料成本、劳动力雇佣、咨询费用、财务成本、许可证等费用。如果住宅所有人的修缮成本超过最高贷款金额，而借款人又缺乏其它资金来源渠道，RRAP项目允许向借款人提供正常贷款以弥补差额。住宅所有人能够获得的贷款额度最高为10000加元，其中包括5000加元的谅解金额。但是，住宅出租者只能获得谅解贷款，贷款金额根据床位的改造成本确定。此外，借款人在获得贷款时，必须承诺遵守RRAP项目特别为残疾人调整的房租上限规定。
5、加拿大抵押贷款和住房公司紧急修理援助项目
该项目主要是为地处乡村的住宅所有者或房屋租赁者采取紧急修理措施以维护住宅的安全性提供帮助而设立的。在特殊情况下，非地处农村的居民需要对房屋进行紧急修理时，也可以申请资助，但其家庭收入必须在加拿大抵押贷款和住房公司确定的收入上限规定之下。该项目仅适用于为维护住宅安全而采取的紧急修理措施，包括对取暖系统、通讯电路、防火设施、地基、屋顶等的修理，资金可以用于购买材料，雇佣工人等。资助款项一次性支付给申请人，并且不要求申请人偿还。资助金额根据实际修理成本和地区差别而不同，加拿大南部居民可获得最高资助金额为A1500，北部居民获得最高资助金额为A2500。
二、地方政府设立的项目
加拿大各地方政府根据本地区的经济特点、具体需求状况等因素，也都设立了一些资助项目。例如：
1、住宅所有者所得税补贴
住宅所有者所得税补贴主要有三种类型，即：基本所有者补贴；老年人补贴(年龄要在65岁以上)；残疾人补贴。受益人只限于住宅所有者，房地产投资者不享有该项补贴。
2、抵押贷款保证
一些地方政府对首次住宅购买者提供抵押贷款担保，目的是降低贷款人发放高比率抵押贷款的风险，减轻贷款人因借款人的违约造成的资金短缺困难。它一般对适用的最高住宅购买价值以及保险额度等都有限制。政府提供的抵押贷款保证一般不向被保证人收取保险费。举例来说明，如果政府对某项首次抵押贷款提供金额为A12000的抵押代款保证，住宅购买价为A100000，消费者首期付款额为A15000(即贷款比率达85%)，在政府提供的保证下，购买者不需要对高比率抵押贷款保险。根据加拿大法律规定，高比率抵押贷款(融资比例在75%以上)要求借款人对贷款投保。但在这一项目安排下，虽然贷款人实际提供资金为A85000，但是政府提供的A12000的抵押贷款保证使融资比例下降为13%，这样借款人便可以免于抵押贷款保险。一般而言，利用政府抵押贷款保证，消费者可以节省相当于首次抵押贷款总额2.5%的高比率抵押贷款保险费。
3、房地产购买税补贴
加拿大某些省份向住宅消费者征收房地产购买税，这一项目是在消费者购买居住房并进行高比率抵押贷款保险的首次抵押时，提供的部分房地产购买税减免，其目的是减轻消费者的负担。
1998年，我国将住宅建设确定为新的经济增长点，并将全面推进住房制度改革，促进住宅消费市场化。加快推进住房制度改革，让市场成为提供城镇住宅的主要系统，并在城镇住宅配置中发挥基础性作用，并没有否定政府的积极作用。恰恰相反，随着住房制度改革的深入和住宅市场的不断扩展，政府的调控干预和福利制度对保障住宅产业持续稳定发展的作用愈加重要。我国于1995 年开始实施“安居工程”，该项目实施三年来，取得了显著效果，贷款规模不断扩大，它对城镇住房解困、引导与调控商品住宅的市场价格起到了十分积极的作用，一定程度上刺激了住宅消费需求。但是这一项目远不能满足我国目前城镇巨大的潜在住房需求，而且住宅建设的发展需要住宅融资市场的高度发达，这些对政府多角度干预住宅市场，提供形式多样的住房保障提出了迫切要求。在这一方面，加拿大政府的措施和经验值得我们借鉴。