谢逸枫:原来地方政府最不想降房价
变相“救市”到自发“救市” 为高房价托市
引语：地方政府扛不住在今年下半年开始,调控松动。如今，地方政府早已“投降”放松调控，而开发商早在去年下半年开始就做好“过冬”的心理准备。可想而知，调控放松还是继续收紧，成为中央与地方政府之间的“博奕”。2011年下半年开始，由于地方政府实在顶不住“土地财政和GDP及开发商联合施压等经济发展的压力”，不得不暗中放松政策或者执行政策时，未全部执行国务院的政策。否则，开发商能够扛到现在还不“投降”或“从了”下降房价，不会拿些打折扣或搞优惠活动搞营销噱头。
早在今年6月份开始，有开发商就已经自行“救市”。一方面，个人住房贷款紧张和限购等限价政策影响，市场上购买力不断下降，销售困难。开发商面临库存增加和利润下降及业绩下滑等银行还贷款压力。另外一方面是银行贷款和融资渠道收紧及负债率上升，开发商资金越来越紧张。其他方面是部分开发商高价拿地，大量的资金积压在土地上，而手上流动现金缺乏，根本无法开工。民间高利贷利息过高，想拿却担心还不起。
比如，有的开发商的价格折扣不断增加，市场上开始出现五花八门的促销手段。比如，大部分开发商拿地越来越谨慎，甚至拿地年开工，或者是缓开工缓完工。比如，大部分开发商暂时不销售房和新项目推迟上市。比如，有的开发商借保障房贷款和土地抵押贷款及信托额增加。比如，大部分开发商减少房地产项目启动和减少资金流出及快速销售房源。比如，有的开发商联合抱团拿地或联合开发项目。比如，有的开发商转投资商业地产和旅游地产及养老养生地产等主题公园地产。比如，有的开发商转让手上项目和收购项目等。比如，部分开发商欠政府税收和欠工程款及欠地价款的案例不断增加。
其实，中央把地方税收的60%收走和资源垄断，导致地方政府压得喘不过气。另外是国企和央企及上市房企手上大量的现金和土地及享受特殊的贷款通道-总对总协议，即使死几个中小开发商，大房企也不会给市长面子配合国务院调控下降房价。况且地方政府和开发商存在利益关系，没理由不帮开发商，而帮购房者。
目前央行下调存款准备金率,货币政策放松。而地方政府已经开始放松限购和银行贷款及放松户型限制等,另外是在购房入户、财政补贴、购房住房公积金及交易税费等方面制定优惠政策，就是为高房价托市。其他方面就是保障房任务虽完成，却只是开工率。
一是保障房没有完工率
2011年11月10日，住房城乡建设部发布消息称，截止10月底，今年全国城镇保证性安居工程开工已超1000万套，实现了年初计划的目标任务。资料显示，北京已开工22.4万套，上海已开工25.6万套，广东已开工31.9万套等，各地开工套数均已超过全国目标任务数。前10月10日，住建部网站公布了2011年1至9月份全国保障性安居工程的开工情况。数据显示，截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已经开工986万套，开工率98%。与8月底相比，本月新开工118万套，开工率提高了12个百分点。
2011年11月11日，住建部副部长齐骥表示，1/3保障房只是“挖坑”就在宣布全年保障房1000万套开工计划已经实现的同时，其中存在约1/3的“挖坑待建”情况。为此住建部已经下发通知，要求此类房屋年底前务必完成地基结构的施工。1000万套已开工房源中，约1/3年初开工较早的项目以及体量较小的项目初步完成结构封顶；1/3开工较晚的项目完成地基，开始地上部分的建设；其余1/3确实存在比较急促开工的情况，为此住建部已经下发通知要求年底前完成地基基础结构的施工。
二是限购执行和实施困难重重
从2011年7月12日住建部限购扩容城市到目前仅3个，但是限购的力度小和期限短暂。而具备限购的二三线城市，纷纷以限价代限购，或者是以合理的方式避免限购，比今年可以完成价格控制目标；房价涨幅回落；不属于房价上涨过快城市，不属于高房价城市区域；投资投机炒房比例小，没泡沫；楼市很健康房价很合理等。
全国48个城市楼市限购令年底到期,限购令是否松动关键在于房价涨幅回落和中央态度及GDP等土地财政压力.最近一段时间，房地产调控成效逐步显现，部分城市房价开始出现明显松动。作为此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药，部分城市的限购政策将在今年年底到期。近十个城市的限购政策将于今年年底到期，包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布“限购令”时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。
三是房产税试点遇阻
目前全国仅仅上海和重庆开始试点房产税，在1月28日。
四是房价限降令
2011年11月15日，日前上海出台“限降令”，凡降价幅度超过20%的，必须重新备案，以此来控制楼价跳水。随后上海市房管局强调“房价降幅超过20%，需要重新备案”，即开发商在申请预售许可证时，要填写“一房一价”表，销售时允许房价在上下20%的范围内浮动，一旦超过这一范围，必须要重新备案。这一措施被称为全国首个“限降令”。这是上海自行开始对楼市调控进行松绑的标志。先是有佛山的限购令解禁，现又有上海的“限价令”，再有成都放松限购政策。
五是购房税费优惠政策
2011年11月25日，北京市住建委和市地税局发布通知，放宽北京普通住宅认定中的房价标准。新标准中，按照房屋的区位不同设定了不同的房价标准，其中，认定标准最高的四环内北部地区达到38880元/m2，最低的六环外地区也达到了17280元/m2。北京70%以上的购房家庭，都将享受到普通住宅的税收优惠。新标准几乎囊括了北京除超级豪宅以外所有新建商品房，最为明显的是，一批此前被认定为‘豪宅’的商品房将有可能变成普通住宅，享受普通住宅的优惠政策。而且，新政只是强调了放宽标准和减税，并无相关限制措施。
六是购房财政补贴
2011年11月28日，杭州首套房可获补贴20万元，被指政府开始救楼市。符合条件的购房者今年内在杭州经济开发区范围内购置商品房可享受购房补贴。作为杭州的城市副中心，杭州经济开发区近期正式启动《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》(暂行)(以下简称《细则》)。根据《细则》内容，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金(以下简称专项资金)1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。因受政策及市场浓厚观望情绪等因素影响，杭州楼市自传统销售旺季“金九银十”遇冷后，深陷“冰冻期”，成交持续萎缩，房价环比下降，房地产业税收同比下滑明显，上述地方性政策，尤其是购房补贴，日前开始实施救助楼市。
七是购房税费优惠政策 取消单价限制
2011年11月30日，武汉住房保障和房屋管理局通报:从12月1日起，放宽该市享受契税优惠的普通住房标准，让更多的首套住房购房者能够享受到税收减半的优惠。此次对普通住房标准的调整，最大的变化是取消了对住房单价限制，中心城区单套住房总价标准由100万元提高到140万元，远城区单套住房总价标准由80万元提高到90万元。
八是货币政策放松
2011年11月30日晚7时,央行中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后的大型金融机构存款准备金率为21%，中小金融机构17.50%。央行上一次下调存款准备基金率是在2008年12月25日。自2010年初起，中国央行已连续12次上调存款准备金率，并加息5次。本次全面下调金融机构存准率，为三年来的首次下调，意味着中国紧缩的货币政策正式转向。本次下调后，中国大型金融机构的存准率将由21.5%的历史高位回落至21%，中小型金融机构的存准率则降至17.5%。按10月末中国79.21万亿元的人民币存款余额计算，本次下调将释放3690.5亿元资金。
谢逸枫
2011年12月1日