房价下跌谁最受伤 银行开发商还是老百姓？
近期在一系列房价调控政策下，全国各地房价呈现了下降的趋势，然而北京师范大学房地产研究中心主任董藩7日晚间在微博上表示：“房价下跌，约占家庭总数的4％-6％的无房家庭会高兴；未婚但考虑买房的人，约占城市人口10％的家庭会高兴。而剩下的86％的家庭、银行、地方政府、财税部门都不会高兴。”面对房价下跌，谁最受伤呢？
银行的“底线”在哪里？房地产商的“底线”在哪里？
面对房地产调控，领导说，银行很抗跌；银行说，没那么抗跌；房企说，不可能那么跌。
为了防范房地产贷款风险，银监会在今年二季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试。7月末，银监会主席刘明康表示，压力测试结果显示，即便是最坏的情况，哪怕房价下跌50％，“我们的不良贷款都可以承受，银行业不存在着被房地产商挟裹这一说法。”
刘明康说，到去年底，我国商业银行整体加权平均资本充足率12.2％，资本充足率的提高正在不断提高银行抗风险的能力。现在的拨备已经有13000亿，足以抵挡房价理性回归所带来的近期和中短期风险。测试的结果，将加强各家银行落实房地产调控政策的信心。“从长远来讲，对房地产市场的科学调控，对银行是个福音。”
但业内人士对此“福音”并不买账，多位银行业分析师对此存疑。他们认为，在分析房价下跌50％对银行的影响时，需要更全面的考量和逻辑。“别说50％了，就连房价下降20％，银行都扛不住。”某国有大行研究部门人士表示。
面对不断加强的房地产调控政策，银行业抗跌的信心有多足？房地产商能够接受的最低价格是多少？老百姓呢，怎么抗？
匿名房地产开发商
银行的“底线”在哪里？
曾刚：实际上银监会的压力测试并不是针对平常状况，而是针对可能性极小的极端市场情况下所作的检测。这个“50％”是银监会为了进行压力测试所进行的硬性假设。银监会把这指标设置成60％、70％都可以。就像针对自然灾害进行防灾预案一样，做预案并不意味灾害将要发生。
我们很难说清楚房价下跌银行扛不住的底线在哪里。但从房地产贷款这项业务来说，如果要得出这个临界点，就必须掌握每年全国银行贷款的数据以及不同地区的购房价格。这个数据是很难掌握的。
鲁政委：银行支撑不住的临界点到底在哪里，并没有人能够得出。首先，我们调控房地产的目标，是把高房价调整下来，还是不再让其继续猛涨。这个目前还不是特别清楚。其次，理论上老百姓希望房价下跌越多越好，但是在中国资产价格下调难度非常大。最后，由于市场临界值要求非常准确，而做到精准调控的难度则非常大。
如果中国资产价格出现剧烈波动，将会对中国的银行业以及中国宏观经济造成极大的冲击。因为房地产以及房地产的资金“上家”银行都是高杠杆、高负债的行业。一旦出现资产价格向下剧烈波动，那么房地产、银行业、宏观经济都要遭遇巨大风险。同时，要精准调控资产价格是非常困难的。
范小冲：银行的压力测试是静态的测试，尽管结果显示可以承受房价30％到50％的下跌，但是实际上银行无法承受。因为房价一旦下跌到这个幅度，就已经说明中国经济硬着陆了。这样的风险是承受不住的。但是这种可能性基本不存在。
著名经济学家、金融信托专家、投资银行家、中国国际经济技术合作促进会金融投资委员主席、中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、公学网、中国国际招商引智网首席经济学家、国际财务策划标准联盟协会副主席、世界资本市场控股集团副董事长、美国运通投资银行副董事长、中国国际资本公司首席经济学家、国投基金管理集团董事长、昊朗体育控股集团执行董事、美国成功证券公司副董事长、资亿基金执行合伙人、中体运通投资基金管理公司董事长孫飛博士：银行抗跌的临界点，我认为，由于目前中国的商业银行房地产按揭首付较高，房地产信贷在商业银行比重还没有到足以要挟和绑架商业银行的程度，因此即便是房价下跌到30％或50％，银行也能抵御。
房地产商的“底线”在哪里？范小冲：房价下跌30％到50％，房地产商也承担不起。但由于房地产商大小不同，所在城市不同，楼盘位置不同等因素，导致无法用一个具体数据来说明，房地产商可以扛住多少跌幅。我认为，如果房价下跌10％到20％，整个行业是可以承受的。但是如果房价真的下降到这个幅度，意味着有些中小开发商将被大企业兼并重组。而有些企业可以扛得住，但是不得不降价销售。这些“扛不住”的表现都要视不同情况分析。
匿名房地产开发商：很难估算出房地产企业能扛得住多大的降幅。因为企业的具体情况不同。现在都说房地产开发商资金链紧张，但实际上并没有看到明显的房地产企业倒闭的情况。其实，只要有在售项目，只要手中有土地，就不会存在“扛得住多大降幅”的问题。但就北京来说，只要房价稍微出现松动，项目就会马上售罄。现金流就会持续回流。
如果非要说能承受多少，我认为整个行业可以承受最多30％的降幅。一般情况下，房地产开发企业的毛利率大约超过30％。如果房价下降30％，一部分企业可能会破产。但是大部分企业都可以薄利多销以维持生存。现在北京有楼盘出现降幅5000元的折扣楼盘，一有折扣就马上卖空。
孙飞：中国房价是复杂关系博弈的结果，目前虽然有泡沫，但很难大幅下跌。主要体现在：首先，目前市场流动性充裕，房地产市场还扛得住。其次，目前中国住房是资源垄断下的市场稀缺。土地和商品房是垄断性的稀缺资源，保障房更是稀缺中的稀缺。第三，目前及未来较长时间中国通胀严重。第四，中国城市化还有很长的路要走。第五，贪污腐败的大量黑钱流入中国住宅市场，炒高房价。最后，大量投资及投机性资金炒高房价。只有对以上5个方面有针对性调控与控制，方可真正平抑房价。
--------------------------
孫飛博士微博：http://weibo.com/drsunfei http://t.163.com/Drsunfei
孙飞、赵文锴新著《中国经济大趋势2：生死转型》中国经济出版社隆重出版!
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f0100sw9y.html
孙飞博士新著《写给中国人的投资学—－让你富有一生的投资策略》重庆出版社隆重出版!
昊朗体育控股集团执行董事、中体运通投资基金管理公司董事长孙飞博士欢迎大家关注体育事业、网球事业、中网体育俱乐部！
www.sportspe.com
祝万事如意！
孫飛新著《中国经济大趋势》由中国经济出版社正式发行!
著名金融投资家、经济学家孙飞博士和知名财经作家赵文锴联合创作，著名经济学家、中国银行业协会专职副会长杨再平博士作序推荐，金融投资界、经济学界诸多权威人士联合推荐的《金融风暴启示录》一书已由新世界出版社出版！
著名金融信托专家、经济学家孙飞博士的《信托治理优化论》－－－信托理论的里程碑，已由中国经济出版社出版！
美国万通投资银行控股集团提供直接投资、免费上市：http://www.worldcapitalmarket.com/
美国运通投资银行：http://www.sitous.com/
著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访:
中小企业融资机遇与挑战并存
http://tv.people.com.cn/GB/14644/6914323.html
中 国 国 际 经 济技术合作促进会金融投资委员会 主 席
中 国 企 业 海 外 发 展 中 心 主 任
国 际 财 务 策 划 标 准 联 盟 协 会 副 主 席
东 中 西 部 区 域 发 展 和 改 革 研 究 院 副 院 长
资 亿 盛 通 投 资 基 金 管 理 有 限 公 司 执 行 合伙人
国 投 中 基 投 资 基 金 管 理 有 限 公 司 董 事 长 首席经济学家 孫飛博士（字彬桓）
国 投 华 鑫 投 资 基 金 管 理 有 限 公 司 执 行 董 事
中 国 国 际 资 本 有 限 公 司 执 行 董 事
世 界 资 本 市 场 控 股 集 团 副 董 事 长
美 国 成 功 证 券 有 限 公 司 副 董 事 长
国 投 通 兴 投 资 基 金 管 理 有 限 公 司 董 事 长
中 体 运 通 投 资 基 金 管 理 公 司 董 事 长
工作手机：13701199269 E-MAIL：[email protected]
世界资本市场控股集团 美国万通投资银行：http://www.worldcapitalmarket.com/
美国运通投资银行：http://www.sitous.com/
资亿盛通投资基金管理公司：http://www.zystjj.com
中体运通投资基金管理公司：http://www.sportspe.com/
中国企业海外发展中心：http://www.ceodc.org/
全国干部教育培训网：http://www.chinape.org/
中国国际招商引智网：http://www.365invest.cn
孙飞个人主页：http://house.focus.cn/~sunfei
孙飞博士金融前沿研究院：http://blog.sina.com.cn/m/sunfei
北京爱乐祺国际早教中心官网：www.52alq.com
著名经济学家、投资银行家、金融信托基金专家孙飞招收博士生--请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融前沿：http://blog.sina.com.cn/m/sunfei或发EMAIL：[email protected]