谢逸枫:“90/70”形同虚设 该废掉
“90/70”名存实亡 与期偷偷摸摸不如光明正大松绑
引语:2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》即著名的“国十五条”，首次提出明确新建住房结构比例：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
你如何理解这个政策？
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示,国家为了调控当时居高不下的房价，希望房地产市场能够稳步健康发展，出台了"90/70政策"，即新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上，即所谓的"国六条"。这是国家对房地产宏观调控的又一个重要政策。这项政策的出台主要是对房地产市场的供应结构进行了调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理，同时，该政策也是为了遏制高房价，让大多数老百姓都能买得起房。"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。"也就成为90/70政策的最终落脚点。
但是,这一政策曾一度让开发商们无所适从，因为他们早已习惯了建大房子。按照开发的正常节奏，至少从2008年开始，90平方米以下的房源应该开始大规模入市、占据市场主力才是，但事实上，几乎每个人都可以感受到，90平方米以下房源的比例离70％非常遥远。甚至2008年以来，在大多数城市，90平方米以下房源占70％比例的情况从来就没有出现过。换言之，在“90/70”政策加上近年房价上涨的共同压力下，商品住房的户型尽管呈现面积缩小的趋势，但仍然效果甚微。“90/70”这个当年颇受业内关注的“非常”政策，在出台亮相的风光过后，实际运作中尤其是从其调控效果来看，似乎从未存在过。
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫称,2008年开始，广州90/70政策实际上已经悄然松绑，走在“变法”前列的，是花都、增城、南沙等近郊区域。90/70政策松绑一事，在近郊打开了一道口子。“90/70政策在增城放宽是2009年5月份明确的方案。而在此之前，单一项目只允许在各个组团之间进行户型比例调配。花都山前大道户型不受限，增城土地出让户型政策放宽，南沙则“名存实亡”。
与其放任两套打通和偷面积，让90/70形同虚设，倒不如把政策放宽算了。市场才是产品结构的调节器，行政干预只能是短期行为。比如2008年市场需求以首次置业的自住型买家为主，即便没有政策要求，开放商也会自觉做成小面积单位去迎合市场，如今改善型需求正在增加，市场也有理由提供更多的大户型产品，让供求关系得到更好的融合。
在另一个郊区南沙，作为首个进军广州的项目，一个详细的市场调查，确凿有利的数据显示在南沙市场，不仅100平方米或以上的比90平方米以下的户型更受欢迎，且当时在售的如南沙境界、南沙碧桂园、南沙奥园等众多楼盘，所建户型一半都在100平米或以上，基本没有受到“90/70”束缚。换句话说，该政策在南沙已是“名存实亡”。没有这个调查，我们哪敢将2000多套货量中的绝大部分都设计成100平方米或以上？
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示,不仅广州市，在整个全省范围之内，90/70政策也呈现松绑的趋势。清远、肇庆两个城市调研，发现当地开发商在产品规划定位时已经没有提及90/70限制，且丝毫不影响最终报建。在全国其他城市，如杭州市2008年底通过区级房地产主管部门召开会议，率先宣布解禁90/70政策，而南京更是在2008年12月25日发布《关于完善房地产市场调控工作的意见》，当中第三条规定“对于住房套型比例控制的要求，由原来的‘严格控制’调整为‘鼓励提倡’”。
2009年2月，北京市建委相关负责人表示：“保障性住房、限价房和中低价位、中小套型普通商品住房，仍将严格执行90平方米以下住房占70%的套型比例要求，而其他商品住房项目，允许开发商在符合城市总体规划的前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示,自从政策落地实施三年以来，广州市90平方米以下的住宅户型供应比例从来没有达到过50%，与政策要求90平方米以下住宅超过70%的标准更是遥远。今年以来新上市楼盘的90平方米以内户型面积比例仅有16.7%.70/90政策是在商品房供不应求，以及中小户型住房比例偏低的现状下产生的，已不适宜目前的房地产市场，政府部门应考虑修改或取消70/90政策，迎合改善型需求，进一步提振楼市。
2009年5月份，花都区曾经召集20多家开发商召开协调会，当中不乏碧桂园、富力、祈福等在花都有项目开发的大型房企。在会上，该区分管城市规划的副区长明确指出，会放开山前大道住宅的户型限制。这是广州市政府部门首次对90/70政策调整的官方表态。90/70政策的放松主要针对在山前大道北侧的低密度住宅，山前大道很多楼盘都递交了超高层洋房的报建，这对于王子山及其周边生态环境会产生一定影响，所以决定让开发商调整规划，允许建设大面积的低密度住宅。
之前的政策针对某个板块、某个项目进行一刀切式的户型限制没有意义，也难以监管，关键是在整个区域不突破90/70的限制的前提下，进行统筹。例如山前大道板块所建设的大户型，花都区会通过在其他板块加大公寓、经济适用房、廉租房产品的比例来平衡总量。
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示,2010年年3月10日国土部出台19条土地调控新政中“保障性住房、自住性中小套型商品房用地供地比例不得低于供地总量70％”的规定，实际上基本能把“90/70”政策要求的指标完成。至少肯定一点，“90/70”在执行中，范围已经从当初的“商品住房（含经济适用住房）”调整为“保障性住房、自住性中小套型商品房用”。可是，即使将保障性住房纳入范畴，70％的比例依然遥不可及。
为什么90/70有如此大魅力？
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为,为何“90/70”政策从诞生到执行，都面临巨大阻力而最终有些“不了了之”的变味？“90平方米能卖到那么高价格么？”追求项目的高档次实现高售价，正是“90/70”政策最直接最大的阻力来源。一个项目， 70％以上要建成90平方米以下房型，没法做。
其实大家明白的一点是，“没法做”不是真的没法做，而是这样做无法实现高档高房价，就不能实现开发商心里的预期回报率。房型大小和房价之间这种直白的关系，或许是除了地段以外，开发商的定价图谱中最关键的一个。而一块地拿下来，地段基本是已经天生注定的，但房型大小却是可以“大展拳脚”的。大部分情况下，大房型作为豪宅和高房价的一个必备要素，正是开发商突破“90/70”政策的最大动力。
国土资源部2010年3月11日公布数据表明，在土地政策参与房地产市场调控取得显著成效同时，2009年地产市场出现的不容忽视的问题，就是一些地方放松“90／70”政策要求，在很大程度上扭曲了土地供应、住房供应与消费需求间的关系，加剧了房地产市场结构性矛盾。根据人多地少国情、最严格节约用地的原则及大多数城市居民购买力和实际需求，从2006年开始在全国执行的“新建住宅套型90平方米以下占开工总量70％”规定只能收紧，不能松绑。在2010年的1月28日、3月10日，国土资源部两度发布通知，重申90/70政策。面对普通百姓的需求，为何90/70政策执行的不是很到位？
北京2009年1月23日,北京市9部门联合发布了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（以下简称北京131号文）,鼓励和支持住房合理消费,改善居民住房条件,促进北京房地产业持续稳定健康发展。其中11条规定,对商品住房项目,根据城市总体规划确定的原则,统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求,在全市总量平衡前提下,根据市场需求确定套型面积和比例。
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示,2011年9月22日，广州拍地松绑“90/70政策”，松松更健康。物换星移，执行5年有余、一直备受争议的“90/70政策”在近期悄然松绑。从近期多宗交易和挂牌出让地块的竞标来看，对中小套型所占的比例要求基本都低于70%，个别新挂牌出让地块低至50%。“90/70政策”松绑了，这是一种“非典式即形式上”的放松。
不管是否真正放松，“90/70政策”从一诞生就存在诸多争议，在开发商两套连通等“下有对策”的应对下，更变成一种摆设。“90/70政策”开始于2006年5月出台的“国十五条”，主旨在于改变当时大户型当道的产品供应结构。而在“90/70政策”执行5年之后，在近期土地挂牌和交易中对户型占比要求的“70%”消失了，被“60%”“56%”代替。
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为,执行5年之后，“90/70政策”基本是已经名存实亡了，很多地方政府早已松绑，不再强求开发商新开发项目的70%的户型都要在90平方米以下，个别地方政府即使没有明文规定放开，也已经默认开发商建大户型了。
2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，简称“国十五条”，首次提出明确新建住房结构比例：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。“90/70政策”出台的目的在于调整产品供应结构，改变当时大户型占主导的状况，增加中小户型产品的供应。经过五年的运行，广州近期土地出让已经对“90/70政策”松绑。
广州90/70政策是否放松？
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为,2011年以来，土地市场频繁遇冷，广州新推地块多以底价成交，更有多宗地块流拍的现象。本周，万科以楼面地价每平方米1 .3万多元拍得的白云新城地块，与去年保利以高达近2万元/平方米的地王价竞得同板块地块相比，价差达7000多元/平方米。在多轮房产调控持续重压、房企谨慎拿地的情况下，地方政府有选择性地放开“90//70政策”，或许让房企重燃拿地热情。实际上，放开实为刺激房企拿地，政府卖地。
2011年9月18日，被万科以底价收入囊中的白云区白云大道的A B 2911022地块，对中小套型的占比要求没有出现70%的字眼，而是不小于60%.与该地块同一日拍卖的番禺区沙湾镇龙岐村万科金色城品北侧的C Q N J11-02地块和位于番禺区桥南街番禺中学西侧的C Q N J11-03地块，要求两地块中小套型（90平方米以下）比例仅为56%。2011年9月19日，首批火车南站重点功能区9幅地块正式亮相。有1幅二类居住用地、4幅商住混合地，其中，二类住宅用地的中小套型（90平方米以下）比例不低于50%，另外4幅商住混合用地的中小套型比例不低于56%.
中央政府是否发过叫停或调整或放松90/70的政策？
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫强调,至今为止，建设部、国土资源部等九个发文部门，没有任何部门有出台过给“90/70政策”松绑的文件。而在此期间，开发商的做法通常是以两套或三套连通，合并成大户型以规避“90/70政策”的限制。但在目前限购、限贷等条件下，联通户型的销售遇到不少瓶颈，放开“90/70政策”的呼声也比较高。在广州有的地方房管局，甚至将两个连通户型合并成一套来办理交易，等于是变相给松绑了。而近几次土地拍卖，更是将“90/70政策”放开了。
上海2009年6月10日上海土地推介会上不提“70/90”。 此前在出让文件中强制规定的90平方米以下小户型比例要求将被取消。尽管没有书面文件，但根据上海市有关方面的精神，此次推介的土地将不再规定“70/90”比例。按进度，当天推介地块最早将在今年八九月份在上海规划和国土资源管理局挂牌。上海规土局6月召集各区县规土局负责人开会，明确了小户型比例规定将有所放松。
我国房地产市场还没有出现全面回暖迹象，但是住宅市场出现了全面复苏，在南京、重庆、北京等大城市开始寻求突破90/70的限制之时，上海也开始进行相应调整，其主要原因有以下四个方面：
首先，“90/70政策”并没有起到应有的作用。实际上“90/70政策”初衷在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中早已说得分明：调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨。尽管想法非常好，住房面积小了，自然总价也就得到控制，老百姓也就买得起房子。然而，到了2007年，纵观全国各大城市，房价皆一路高歌猛进。并且“90/70政策”在执行过程中被严重异化，往往是“上有政策，下有对策”。在上海一些新建项目中，出现“小高层＋连体别墅”的开发模式，市场上100-150平方米的住房出现供应短缺。因此“90/70”政策的退出只是时间问题。
其次，住宅市场出现新的变化。当前，上海住房市场中购房最急切的是刚性需求和改善型需求。刚性需求主要是每年十多万“新人”的需求，而改善型需求主要是那些小房换大房的购房者。这些购房者的年龄多集中在30岁～40岁之间，需要一套合适的住房来满足其一家三口甚至三代同堂的居住需求，显然，90/70的政策，无法满足他们的需求。
第三、住房保障得到进一步落实。“90/70”政策出台之时，我国住房保障工作还处在起步阶段，在1998-2006年的8年间，全国廉租住房保障户数仅为32万户，从2007年开始我国住房保障得到进一步落实，当年新增68万户，2008年新增153万户。根据《2009－2011年廉租住房保障规划》，总体目标是从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。在逐步实现了住房的保障制度后，剩下的住房需求就应该由市场来解决。完全市场化的商品房市场如果政府再规定套型面积大小、中小户型比例，似乎有点画蛇添足。
最后，家庭结构出现新的变化。目前上海80后的“新人”几乎清一色的是独生子女，相对而言在生活自理方面的能力比较弱一点。因此，所谓的“啃老族”也好，所谓的“照顾型”也好，这已经成为上海未来家庭的一种新趋势，这也正验证了“合久必分，分久必合”的一句古言。因此，对大部分家庭而言，两套大户型的住房只能是奢望，一套适合于两代人或者三代人居住的三居室住宅，正成为人们追求的主力房型。
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示,2006年以来的一段时间里，确实有不少开发商拿下了有“90/70”政策明确硬性规定的土地，突破就客观存在，因为在销售市场上，所能看到的90平方米房型与当年的此类土地出让量不成比例。很多开发商或者通过调整规划彻底规避了，或者通过销售阶段‘打擦边球’实现了大房型高房价。遇到“90/70”限制，但开发商最终通过“三张产证3套房子拼成别墅”的方式，将这个项目做成了联排豪宅。类似做法的项目还有很多。
近期主力成交楼盘中小户型房源越来越少，而大面积，大平层房源日益增加，部分项目甚至违规操作，一些“90/70”限制的项目变身超大户型公寓或者联排别墅，促使原本就供应矛盾相对突出的楼市变得日益紧张，从而推动房价快速上涨，也说明了楼市调控的相对不力。
为何还会有一些房地产项目频触政策“红线”？
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为,总结出了两大原因：一是利润；二是需求。相比中小户型，大户型的建安及后期成本相对低些。在成本较低的情况下，大户型利润自然比中小户型更高，也因此更受开发企业青睐。如国内高校教育“严进宽出”一般的90/70政策，五年间走过的痕迹在东莞若隐若现：赠送面积愈演愈烈，合拼户型在政策和市场需求的矛盾中应运而生。
90/70政策如何放松运作？
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示,在市场运作方面，开发商更是绞尽脑汁来应付70/90政策。开发商经常把两个小户型捆绑销售，再由业主打通隔墙，变为大户型；还有的用“偷面积”的办法，利用露台、入户花园等部位增加建筑面积，更有夸张者，一户居然有着两张产权证等等，直接影响了房地产市场的正常发展。 项目在立项审批后，就必须按照规划来严格执行。
两户并一户”是最常见的一种规避政策方式。开发商在规划时按照小户型设计，这样在审批时自然不存在违规。可在销售中，可将两个或几个相邻的小户型合并销售，再改造成一个大户型。对于消费者而言，无非是买了一套房子后，多拿了几本房产证而已。拥有多个房产证的“合并房”，在税收、贷款成本上也存在风险。毕竟这样的中小户型已被认定为第二套、第三套住房。而一旦物业税开征，消费者的持有成本势必将更高。
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示,2009年,北京市建委最新出台的文件在提到“90/70”政策时用“总量平衡”来代替“新建住宅项目套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上”这一2006年出台的宏观调控政策，视为“90/70”政策松绑的信号，既然首都楼市的套型面积政策松动了，地方对该政策的执行也就可以暗渡陈仓了。作为一项全国性的政策，没有充分考虑到各地居民居住习惯的差异而“一刀切”，是“90/70”政策三年前出台时最为人们所诟病之处。但该政策执行至今是否该废止，各地也应具体情况具体分析，不应人云亦云。
2009年春节前夕，北京市政府出台了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，其中第十一条规定指出：“对商品住房项目，根据城市总体规划确定的原则，统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求，在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。这是首次对“90/70”政策的新解读，该政策效力也从此大打折扣。
谁是90/70弱化的黑手？
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示,“90/70”逐渐消失之惑,调控“陋习”成高房价推手。高房价的现状固然不是一日也不是仅仅一个因素造成的，但有些因素却是不容忽视也急需纠正的，比如类似“90/70”执行中暴露的政策总会无疾而终的“调控陋习”。“90/70”政策虽然在楼价发高烧时没有起到使楼盘真正降价的作用，但在如今扩大内需、刺激消费的经济大环境下，要释放首次置业者的购房需求、带动房地产消费，还得靠中小户型。如果“90/70”政策在广州名存实亡，不排除开发商一窝蜂开发大户型和高档房、拉高房价与购房门槛的现象再度发生。
尽管无法完全证明突破“90/70”、大房型和高房价之间是完全正相关，但在部分开发商眼中，前者甚至是推高房价的重要推手。“90/70”的消失，集中暴露了多年以来调控效果不佳而屡被诟病的一个关键：调控政策执行难以持续和彻底。一个被寄予很大期望的政策一旦被废止，换来的或许就是更为疯狂的反弹。“90/70”就是在类似的情景下被悄然弱化的。“90/70”如此遭遇的重要原因，笼统来说是阻力太多太大，有来自开发商的、地方政府的等等，而阻力大，往往是这几年楼市调控中，那些无疾而终的调控政策的共性。
随后，在上海等全国大部分城市的土地出让中，仅仅执行了一段时间“每个地块均有‘90/70’标准”的做法悄然停止，改为“总量控制”，并逐步成为“保障性住房的事儿”。从后面的情况可以获知，类似的松绑就是在这个时候在全国范围内出现的。之后至今的楼市，大户型豪宅继续大行其道，房价节节高升。
2010年12月19日，国土部发布通知，对没有完成2010年保障性住房建设用地供应任务、“三类住房用地”供应总量没有达到住房用地供应总量70%的市县，要求年底前不得再出让大户高档住房用地。这似乎是对异化后的“90/70”政策的一种确认。上海中原研究咨询部经理龚敏坦言，多年中，房地产调控面广缺乏深度，房地产作为经济的一个重要组成部分，其调控深度仍受到总体经济发展的制约，时松时紧，难以彻底。
90平方米以下的户型种类是有限的，好用且可批量生产的不会超过30种，在这种情况下，开发商要想在琳琅满目的小户型产品中脱颖而出，只有两条路，一是“向外”，通过楼面外观形象设计、园林景观设计等，提升附加值；二是向“内”，提升设计的精细化程度，在窗台、玄关等细节上下功夫。可以说，正是在这种制约户型创新政策的压力下，逼得开发商走上了“外练内修”的道路。
90/70政策该废掉还是保留？
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示,“90/70”不仅政策不合理，已经过时,最主要是形同虚设,没必然继续保留存在,应废除。另外是政府与其偷偷摸摸不如光明正大的放松,所以90/70政策该退出历史舞台。一是随着政府不断加大廉租房和经济适用房的建设，把低收入人群纳入政府住房保障体系，商品房消费人群逐渐倾向于改善型住房买家，而从整体楼市销售情况来看，大户型、豪华型才是改善型买家追捧的对象，“市场的归市场、保障的归保障，继续维持90/70政策根本没有必要”。
二是90/70政策对项目规划设计指导实质意义不大。开发商在进行产品设计时，更多是根据市场需求来定，如果中小户型单位热销，即使没有政策约束，开发商也会更偏重中小户型。而必要的大户型即使超标，开发商也会想办法满足市场需求，如市场的一些双拼房就是典型现象。
三是90/70政策方向正确，但不能强迫开发商执行。作为政府，应在中小户型拿地、销售等各环节给予一定的优惠政策，引导开发商建小户型单位。在有利可图的情况下，开发商会主动按照政策执行，一套房两到三个房产证的现象也将会减少。四是从王石的观点来看，开发商也隐性承认市场上关于购买90平方米以下的首次购房需求有限。说明“90/70”政策的制定不符号市场经济发展规律和民情追求生活品质。
谢逸枫
2011年10月26日