谢逸枫：广州卖地颠峰期“决战”四季度
今年土地供应计划和土地出让金收入任务是否能完成？
核心提示：广州市2011年市辖区经营性用地出让计划的通告，今年广州市市辖10区正式出让计划安排了商品住房用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里。除正式计划外，市辖10区今年预安排了4.47平方公里的商品住房用地，以及3.3平方公里的商服用地，将根据市场运行、土地储备等情况适时适量推出。2011年广州3.37平方公里商品房用地抢闸入市,特别是约1.97平方公里的中心六区住宅地供应。此外，公开数据显示，广州20111年本年度的土地出让金收入计划为646.5亿元，同比上浮38%。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,地方政府财政压力加大。其实，楼市调控不仅对开发商资金造成巨大压力，对地方政府的收入也造成一定地方政府之所以出现这种“变相放松限购的传闻”，可能与近期土地流拍增加、土地出让金收入下滑有关。由于限购等政策的影响，房屋销售市场的低迷影响到土地市场的景气度，地方政府收入的减少使得财政压力剧增。下半年土地成交料继续低迷。土地供应向来是前紧后松，下半年往往会出现土地供应放量。但今年下半年土地供应未必会大幅增加。现在中央有规定土地出让收入的70%都要用来建设保障房，这可能会影响地方政府的供地热情。
由于今年受国家政策调控影响，保障房建设的需求挤压部分土地供应量，考虑到开发商拿地的积极性，相比去年出让计划少了很多。如果同去年出让计划相比，今年政府推地量实际还算是缩水了的，根据2010年广州房管局5月份公布一份当年土地出让计划显示，正式出让计划的7.67平方公里的商品住房用地中，中心六区用地占40%，尽管此后该局对于土地出让计划有所调整，但依照最初的既定出让计划，今年出让商品住房用地仅为去年的44%，缩水了近六成。
广州今年土地供应计划的总量萎缩和减少,主要是三方面原因,一方面是在去年到今年国务院猛烈的楼市政策调控下,银根收紧和货币政策的收紧及开发商融资渠道的成本提高等国土部对土地空置的打击和提高拿地门槛及拿地支付资金短等一系列政策,让开发商拿地越来越谨慎。另外一方面是由于受到限购政策的影响,一线城市的销售成交大量下滑坡,影响到开发商的资金回收,甚至影响到市场的购房气氛,让购房者观望趋势越来越明显。其他方面是保障房过量上市，挤压商品房市场,开发商对市场预期的观望心理和未来政策调控坚硬的态度。
广州市财政局局长张杰明在2011年8月30日向市人大常委会会议报告今年上半年财政预算收支执行情况时透露，上半年广州市国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元，下降17.14%。《646.5亿元，比2010年增加190.8亿元。这意味着2011年上半年广州市土地出让金收入仅完成年初提出的全年计划目标的四分之一左右。2011年广州政府十区计划出让居住用地337万平方米，而上半年实际成交出让面积54.23万平方米，仅占总量的16.09%。2011年广州市财政预算报告》显示，2011年广州市国有土地使用权出让金收入计划为
2011年3月30日下午,广州市国土资源局发布《关于公布广州市2011年市辖区经营性用地出让计划的通告》，今年广州市将推出35块住宅用地，62块商服用地，面积分别为3.37平方公里和2.2平方公里，主要分布在琶洲、大学城、新客运站、珠江新城及白云新城。根据《关于公布广州市2011年市辖区经营性用地出让计划的通告》，去年底启动了2011年市辖区经营性用地出让计划编制工作，现该计划已经市政府批准。通告显示，今年广州市市辖10区正式出让计划安排了商品住房用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里。其中位于中心区域约1.97平方公里，占比正式商品住房用地58%。
2011年广州市市辖10区正式出让计划,安排了商品住房用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里。除正式计划外，市辖10区今年预安排了4.47平方公里的商品住房用地，以及3.3平方公里的商服用地，将根据市场运行、土地储备等情况适时适量推出。限购百日,广州土地众生相,连续4月无新增土地供应。除正式计划外，广州市辖10区2011年预安排了4.47平方公里的商品住房用地，以及3.3平方公里的商服用地，将根据市场运行、土地储备等情况适时适量推出。
2011年10月17日，广州还携位于广州南站商务区的31幅地块赴香港招商，并给出了一个充满诱惑力的条件：广州市拟适当延长支付50%的首期土地出让金的期限或以合资、合作的方式进行房地产开发，适当延长土地出让金缴纳期限至4~6个月。调控当前，但广州的“卖地计划”可谓雄心勃勃，不过，无论是土地市场还是楼市，低迷之势几乎不可逆转，广州的“冲刺”显得力不从心。
2011年1月-6月，广州国有土地使用权出让收入163亿元人民币，同比减收33.75亿元，仅完成全年任务的25%。中国某研究院的数据显示：前三季度，广州推地价格小幅上涨，但成交价格走低，推出价格为3125元/平方米，环比仅上涨6%，但成交价格为3195元/平方米，环比下降了27%。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,今年广州公开出让的多幅土地以底价成交，还有3幅地块遭遇流拍。目前广州、上海、南京、杭州等城市将有大批优质地块纷纷入市。2011年的最后两个月，全国土地市场或将迎来一轮蓄势已久的土地成交潮。在今年调控背景下，广州公开出让的多幅土地以底价成交，有3幅地块遭遇流拍。年关临近，面对僵持不下的土地困境，地方政府明显加快及加大了土地的供应。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,南站的土地出让量超出常规，折射出当地政府回笼资金、缓解财政压力的迫切性。广州明年有800多亿元的银行债务需要偿还，有关部门已经发话，符合出让条件、能卖的土地要赶紧卖。虽然集中出让土地能够快速回笼资金，但土地的流拍率也将相应提高，预计大部分土地将以底价成交。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,2011年年1-9月，广州共计推地132宗，成交95宗。截至9月21日，广州市土地出让金收入仅为206.06亿元，虽同比增长67.57%，仅完成全年计划的31.87%.事实上，今年以来，广州一直在积极地推出土地，但成交情况并不乐观。由于楼市遭遇严厉调控，广州土地市场至今仍处相对低迷状态，多幅土地皆底价成交。楼市成交乏力也无法给土地市场带来更多信心。
据官方数据，今年以来，广州新建商品住宅网签面积在1月份达到73.25万平方米的最高值之后就一路下滑，到了3月份仅有31.98万平方米。最新数据显示，2011年9月，广州10区新建商品住宅网上签约面积为49.02万平方米，同比减少39.4%，与1月份相比，下滑幅度高达33%。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,数据显示，此前已公布底价的39宗地块底价总和为224.46亿元，即使全部以底价成交，也占到了广州全年卖地计划收入总额的34%，加上近日新推的10宗地块，成交金额有望达到全年卖地计划收入的四成。由于第三季度调控政策存在加码扩散的风险，以及银行继续收紧银根，大部分开发商拿地积极性低于上半年，土地溢价率普遍偏低，底价成交将成为土地市场成交主流基调。
2011年10月18日，广州市国土资源和房屋管理局再度发布关于“白云区新广从公路等7幅地块”的挂牌出让公告，这些地块均为工业用地。在9月19日一次性推出位于广州南站附近11宗地块之后的近1个月内，广州有意加快了推地的步伐。据记者计算，从9月19日到10月18日，广州挂牌出让的地块共计61宗，平均每天约推出2宗。
2011年10月8日，广州国土房管局发布的信息显示，广州进入正式开拍程序和挂牌招拍程序的地块已达41块，年末三个月将出让的地块总数达52块。
广州市将在2011年10月11日到11月8日期间分四次重点拍卖39宗土地，意味着一个月，出让的总面积达834002平方米，总建筑面积达4003626平方米，总挂牌价达224.46亿元。根据出让公告显示，10月24日将拍卖广州南站等11宗地；10月26日将拍荔湾大坦沙6宗地；11月1日将进行番禺橄核8宗土地的拍卖，11月8日将出让广州南站14宗地。其中，广州南站等11宗土地挂牌总价最高，达到714818万；番禺橄核8宗地挂牌总价最低，为380563万元；荔湾大坦沙6宗地与广州南站14宗地挂牌总价分别为539585万及609652万元。
2011年10月25日~11月8日，广州一口气推出了位于广州南站的14宗土地，总出让底价约为61亿元。此前，广州南站区域已有两批共15宗土地发布了挂牌公告。广州南站核心区具备出让条件的31宗经营性用地，已有29宗入市，总用地面积超过41万平方米，总出让底价高达157亿元。这29宗土地将分三批出让。如此大规模的片区土地集中出让，在广州历史上尚属首次。
2011年10月8日，广州南站14宗土地进入挂牌出让程序。挂牌公告显示，这批土地的用地性质包括商业金融业用地、商住用地，容积率在3~10之间。其中，有5宗商住用地要求中小套型（90平方米以下）的比例为56%，出让底价均为7000元/平方米。这14宗土地的总用地面积为20万平方米，总建筑面积高达108万平方米，总出让底价约为61亿元。
此前，广州已推出了两批南站土地。9月19日，广州南站推出首批9宗经营性用地，总建筑面积达100万平方米，总出让底价为61.4亿元。9月30日，广州南站再次推出6宗土地。截至目前，广州南站共有29宗土地入市，总用地面积超过41万平方米，出让底价高达157亿元。其中，商业金融业用地的出让底价则在5000元/平方米左右。
广州南站地区是广州“十二五”期间重点打造的高端商务集聚区，规划范围约为36平方公里，可开发利用的土地面积约为18平方公里。其中，核心区3.15平方公里，外围地区14.85平方公里。目前，核心区的土地储备、市政道路设施和公建配套建设已全部完成，交通便利，半小时出行圈可覆盖广州中心区、佛山中心区等重要经济腹地。核心区范围内已有31宗经营性用地具备了出让条件，总用地面积46万平方米，总建筑面积310万平方米。其中，商业总建筑面积201万平方米，住宅总建筑面积108万平方米，商住比例约为2∶1。
广州南站核心区3.15平方公里的土地，相当于广州市约1年半的商品住宅供地规模。此前，广州从未在一个片区集中推出如此多的土地。对此，广州市国土资源房管局局长李俊夫表示，珠江新城的土地出让，前后超过了15年，是典型的“慢工出细活”模式。与之相比，“快”是广州南站地区的主要特点。广州南站将采用统一布置、统一开发、统一出让的开发模式，对土地的开发时限做相应限定，预计5年内核心区将基本开发建设成型。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,作为新区域，尤其是定位为商务商贸的区域，广州南站存在一定的开发风险，但该区域由政府主导先行推动，发展商后续跟进，因此开发风险和难度有所降低。目前广州南站区域并无清晰的产业逻辑定位，在未来还有更多商业机会的前提下，开发商将会考虑进入广州南站的机会成本。以往广州的土地出让规则是，有节奏地推出一个区域的土地，通过区域成熟度的提升，不断分享土地升值的收益。但此次南站土地的出让方式明显不合常规，背后折射出政府对未来政策走势的忧虑及缓解财政压力的迫切性。在住宅限购后，未来土地是否也限购还是未知数。现在已有个别城市在搞土地竞买的资格制，算是变相的限购。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,所以，地方政府开闸卖地可能会成为未来的一个新趋势。更重要的是，广州明年有800多亿元的银行债务需要偿还，财政压力很大。南站近期推出的29宗土地，虽然能快速回笼资金，但也影响了单幅土地的加价空间。选择多了，很难形成哄抢，预计大部分土地将以底价成交，甚至流拍都有可能。广州南站的商业用地体量大，存在较大的政策风险，一旦住宅限购政策取消，那商业地产将面临需求紧缩的挑战。
2011年10月26日起至11月28日，共有6场土地拍卖会，出让地块达44宗地。其中，广州南站地区的土地占29宗。但据广州国土局10月22日发布的土地挂牌出让补充公告显示，将于26日出让的首批南站土地已由9宗改为2宗，另有7宗推迟至11月1日再出让。另外，在这44宗地中，以广州荔湾区大坦沙铁路以北地块的底价为最高，达30.70亿。
2011年10月28日到11月28日，广州将掀起土地出让狂潮，番禺、天河、萝岗、荔湾、花都 等区将会陆续推出住宅用地。一个月时间里，广州将要拍卖的住宅用地达到24宗。单论数量，在广州一级土地市场中很少见。可惜的是，广州9月份楼市成交依然低迷不振，在十区供应量将近百万平方米的情况下，成交量仅得49万平方米，前景不容乐观。在此前提下推地，想再现去年年底地价屡创新高的“盛宴”，几乎没有可能。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,称广州将现推地高潮，是指宗地数量而言。说到这些地块的总占地面积，只能算是一个小高峰。拍卖的24幅住宅用地中，除了可建设用地近19万平方米的荔湾区大坦沙铁路以北地块、可建设用地近13万平方米的花都区花山镇106国道以东地块面积较大外，其余地块大多数不足5万平方米。24宗住宅用地总占地面积只得86.51万平方米，平均一宗地块的占地面积不足4万平方米。地块面积小的好处，是其土地投入的成本相对较小。
例如科学城开源大道以南地块，其挂牌起始价才751万元。在出让的所有地块中，挂牌总地价超过10亿元的仅有两幅。在目前房企资金普遍紧张的情况下，总价低更能刺激他们拿地的热情，减少流拍的可能性。更何况，这些地块中，番禺区新客站核心区地块、天河区岐山路地块可以连片开发，这样的地块更适合一些习惯大规模开发的房企。只要房企资金实力足够，也可以将其一一拿下，打造大型社区。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,进入第四季度，楼市“悲观论”日渐成为主流。在北京、上海、广州等核心城市，楼市能下跌“7潘”（1“潘”等于1000元/平方米），也是比较合理的。广州十区9月一手住宅成交情况显示，广州楼市“黄金月”已失守，不足50万平方米的成交量，会让房企感到越来越大的压力。这样的形势之下，仍高强度、大规模推出住宅用地，地价走势难言乐观。去年11、12月份，广州推出的住宅用地楼面地价屡创新高，白云区地块更创下了2万元/平方米的“恐怖”水平。此轮推出地块也有“靓地”，只是要企及去年年底地价的高度，概率极小。这一批地块中，部分仍有“限地价、竞配建保障房”的“紧箍咒”，这也将在很大程度上限制地价溢价幅度，降低超高地价出现的可能。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,截至2011年10月20日，各大房企9月销售业绩基本报毕，大型房企首现业绩集体下滑，。万科、中海、碧桂园、富力、合景泰富等5大龙头房企销售业绩同比出现下滑。其中万科、富力已是连续两月同比下滑。另外，万科、富力、合景泰富三家房企三季度销售业绩同比下滑。有媒体统计的10家比较知名的房企中，7家在前三季完成的销售不到全年的75%。在这场大房企的销售“滑铁卢”中，表现最令人惊诧的是金地。
曾经在上半年取得过辉煌业绩的金地集团进入下半年以来销售形势急转直下，金地上半年的销售额为113亿，较去年同比增长109%，位居各大房企之首。当时金地曾经乐观的表示能“超额完成全年400亿的销售目标”。然而到了三季度末，金地的累计销售额仅有197亿元，在整个三季度只完成了84亿元，与金地在上半年预计的“前低后高”走势相去甚远。数据显示，金地今年1-9月份实现签约面积145 .9万平米，同比增长9.6%；实现签约金额197.3亿元，同比增长28 .4%。与全年400亿元的销售目标对比来看，眼下金地集团仅完成不到一半水平。
为什么开发商拿地积极性的热情下降?
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为,开发商拿地规模下降的原因，一方面今年前5月都是全国土地市场的淡季，各地供地量相对数量低。在目前的政策环境下，未来市场走势并不明朗，多数企业持观望态度。另一方面是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，导致企业资金面压力增加。目前的时间节点并不适合开发商大量买地。当土地升值速度高于资本成本时，所有的地产企业都在寻求储备更多的土地，土地储备的多少成为衡量地产企业价值的最主要标准（有时甚至是唯一标准）。但当土地升值速度减缓时，单纯持有资产的回报率降低，土地储备本身的价值贡献在减弱，过度储备的情况下甚至还会出现“负价值贡献”，于是，从长期看，企业将重新调整自己的金融策略，缩短土地储备周期，把从土地储备上释放出来的资本金重新配置于经营环节，以加速资金周转、提升资本使用效率。
当前是否抄底最好时机?
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为,调控前景的不确定性，使开发商拿地热情大减，全国各城市的土地市场呈现先于楼市降温的迹象，流拍、底价成交再度出现。与此同时，目前并非好的拿地时机。这意味着，土地市场仍将继续探底。曾经在土地市场上表现突出的万科、保利地产等开发商，不约而同地降低了拿地规模。开发商收缩战线减少拿地，土地市场尚未见底。今年最好的拿地机会在下半年，但届时可能会有90%的开发商有心无力。现在的土地市场“并没有见底”，大部分开发商希望等到下半年再作打算。目前买地的相对数量减少，只是公司谨慎的策略，并不代表不买地，关键看是否碰到合适的项目。
另外是现在并不是政府卖地的好时间，所以他们并不建议政府在这个时间节点大面积推地。现在的楼市还处于僵局中，成交量不能有效放大，理想状态是房价可以在7、8月份下降一点，成交量放大，开发商回笼资金，然后在9、10月份进入推地的高峰期。显然，在大多数开发商看来，现在的地价并没有达到“目标价位”，还不是土地市场抄底的时机。另一方面，相当多地方政府手中的优质地块，也没有在近期拿出来。由于房地产市场与土地市场之间存在联动机制，受房地产市场调控持续的影响，公司年内土地市场策略也可能出现相应调整。拿地的态度更为审慎。在调控的环境下保持谨慎是正确的选择。
国土资源部下属的中国土地勘测规划院2011年10月19日发布了今年第三季度全国主要城市地价监测报告。今年第三季度，全国主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米，环比增长1.33%，同比增长8.37%。其中，商业、居住和工业用地价格分别为5615元/平方米、4518元/平方米和649元/平方米，较上季度有不同幅度的增长。
2000年以来的十年间，居住用地和商业用地的价格水平总体翻番，工业用地价格上升近半。以2000年为基期计算，截至今年第三季度，重点城市综合、商业、居住、工业地价指数分别达到192、200、224、156。所发布的价格并非土地市场的实际成交价，而是选取固定监测点监测得出，反映了区域土地的价值。今年第三季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平。其中，长江三角洲地区为4613元/平方米；珠江三角洲地区为4181元/平方米；环渤海地区为3319元/平方米。
今年三季度，全国地价增幅全面回落。地价水平下降的城市明显增多，北京等12个城市地价出现负增长。今年三季度，全国地价总体水平小幅上升，各用途地价环比、同比增速全面回落。全国主要监测城市地价总体水平为3040元／平米，商业、居住、工业分别为5615元／平米、4518元／平米和649元／平米。综合、商业、居住和工业地价水平分别较上一季度上涨40、109、75元和4元/平米。
三季度在全国主要监测城市中，超过五成城市的综合、居住地价增速回落，地价水平下降的城市明显增多。各监测城市中，综合地价涨幅超过5.0%的城市仅有4个，分别是：贵阳市7.28%、南充市7.17%、湖州市5.43%、海口市5.15%。有7个城市的综合地价为负增长，分别是：温州、杭州、南宁、青岛、无锡、哈尔滨、北海。社会关注的居住地价方面，也是超过五成的城市环比增速回落。环比增幅超过5.0%的城市减少至5个，分别为：南充、贵阳、湖州、海口、岳阳；12个城市出现负增长。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,从土地供应市场上异常交易地块的情况来看，高价地块数量明显减少，溢价率和竞价轮次相对平稳，市场热度降温。同时，土地市场热点从居住向商业、工业地产转移的态势明显。随着我国经济自主稳定增长、保障性安居工程建设全年目标的推进，城市地价总体水平将会延续平稳增长。但随着供需双向调控政策全面落实、房地产业资金有序回流、通货膨胀率有效抑制等有利因素的强化，城市居住地价增速将进一步回调。
从目前房地产市场的成交情况来看，房地产开发商一定会采取非常谨慎的做法，首先考虑自身的现金流如何度过这个寒冷的冬天。扩张的开发商并不多，实际上压力最大的是地方政府，一些地方政府的资金链在未来可能就会像2008年的房地产开发商一样，有断裂的危险。今年卖地形势不容乐观,今年以来，随着新“国八条”以及限购等政策的压力，广州的土出让市场开始从去年的火热中降温。
目前广州市土地市场出让计划和开发商拿地兴趣都将受到新政影响，很多房地产企业都因为限购将面临资金吃紧，所以在土地市场上将表现谨慎。这次广州土地出让各只有一家报名，说明开发商很畏惧调控。特别是在大城市限购政策背景下，很多开发商转战二三线城市，广州周边城区的土地出让将难现火爆场面。而且今年卖地将很难产生“地王”，底价成交也将对周边楼市产生影响。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,当前调控的难点，一是中国城镇化发展带来的刚性需求，现在中国城镇化率还不到50%，每年大约有1500万的农民进城;二是民间投资领域过窄;三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合;四是房产持有环节税收制度缺失;五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高，而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多.
六是中国各地区之间经济发展差距巨大，很难用“一刀切”的办法调控房地产市场。开发商频频拿地、不断制造地王的背后，正是由于地方政府对土地财政的高度依赖。七是目前通胀高位震荡,物价上涨过快。八是房地产企业资金运作项目门槛过低,导致土地空置和囤地及捂盘.九是市场流动性过剩,导致房地产市场价格上涨过快,购买力旺盛。十是商品房预售制度和土地出让制度等未改革。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,今年的房价，必须降15%或20%或30%-50%是不可能，价格折扣10%是有可能。如果房价仅仅是下降10%等于没下降，除非下降20%以上才是真正下降，当局才能挽回民心，调控才能说初步成功。房地产调控是否延续到明年，关键是地方政府是否扛得住肩膀上的几大压力，一是今年是否完成保障房资金和建设任务。二是土地财政压力是否顶得住。三是今年保八和GDP及投资哦是否会下降。四是房价是否有回落和房地产回到理性及老百姓情绪稳定。五是国内经济发展是否稳定。六是政府负债是否顶得住。
目前中国的负债主要是国企和地方政府，而地方政府和房地产企业有着紧密的利益关系。如果政府可以完成今年六项任务，房地产政策调控明年必然继续，如果完成不了，货币政策必然宽松，房地产调控必然延续不到明年。随着一系列需要明确的调控细则全部公布，部分刚需买家会停止观望而入市，整体均价也可能进一步下降。另外是开发商的融资环境恶劣和负债创新高及现金流呈现负数等销售成交下降，将迫使部分房子必须降价。最后形成的可能是价格的波动，今年房价可控制10%下降的幅度，房地产价格波动不会是15%，更不可能下降20%或30%。不过，即使10%的降价也意味着降了20%，因为CPI和PPI的涨幅对成本的影响因素也超过了10%。
1.广州为什么每年商品房住宅用地明显扩大化?
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,广州剩余三个月将集中推出大批土地，仍不能扭转今年以来土地市场的整体低迷行情。但是为了确保今年教育资金10%、城市建设费用10%、保障房资金10%-13%,地方政府债务30%-50%以均需要土地收入来支撑，地方政府并不会因此放弃土地财政，预计未来3个月全国范围内还将出现集中供地的盛况。
2010年5月11日,广州市国土房管局详细公布2010年度土地出让计划,20多平方公里土地全部在网上公开,具体土地位置和面积和盘托出。这在广州卖地史上尚属首次。广州2010年将增加商品住房用地供应规模,今年商品住房用地供应总量控制为5平方公里,具体宗地将在纳入出让计划范围的7.67平方公里用地内安排。这一计划供应总量是近年来最多的。在纳入正式出让计划的7.67平方公里的商品住房用地中,中心六区用地占40%;番禺区、花都区占19%;南沙区、萝岗区占41%。
除正式计划外,2010年还预安排了2.04平方公里的商品住房用地,以及2.96平方公里的商服用地,将根据市场运行、土地储备等情况适时适量推出。此外,2010年增城市拟公开出让居住用地0.93平方公里,从化市拟公开出让居住用地2.59平方公里。2010年市属十区实际公开出让住宅用地1.84平方公里，低于去年初计划供应近5平方公里的目标。根据广州市国土房管局2010年初公布的土地出让计划，广州2010年纳入正式出让计划的商品住房用地共有7.67平方公里，其中中心六区用地占40%；番禺区、花都区占19%；南沙区、萝岗区占41%。
2.2010年广州土地成交多少?
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,截至2010年12月21日，今年广州已经出让和将出让住宅用地共32幅，占地面积仅约1.97平方公里(总占地面积197.1732万平方米，不到2009年土地供应量的一半),总建筑面积438.2528万平方米,2010年中公布的5平方公里出让计划相去甚远。
2010年广州住宅用地供应量不足2平方公里，不如2009年出让巨无霸项目——亚运城，占地面积2.63平方公里。与2009年全年4.1平方公里住宅用地供应量相比，也不到2009年供应量的一半。但比2008年的1.73平方公里宅地供应量要多一些。2009年广州平均楼面地价为4135元/平方米。广州平均每年一手住宅成交量为800万平方米，最少的一年成交量也有500万平方米。
3.2010年广州土地出让金收入多少?
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,比如,广州市2010年的土地出让金收入有455.6亿元，已经比去年增长了40.9%，预计2011年广州土地出让金收入达到646.5亿元，比上年增收190.8亿元。如果楼市在调控中转冷，广州要完成上述土地出让计划将面临巨大压力。广州2011年卖地预收425亿。今年广州市辖十区居住用地出让计划用地总量将达到3.37平方公里，其中限价房用地2宗、共0.375平方公里，建筑面积可达100万-150万平方米。
2011年市本级（“三旧”改造中仅含纳入储备的项目）土地出让金可征收入库425亿元，比去年实际收取的土地出让金315亿元要高出110亿元，预计增长34.9%.以年初计划数165亿元为基数，超收91%.以调增后计划数245亿元为基数，超收29%。另，南沙区实际收取土地出让金21亿元，萝岗区实际收取土地出让金65亿元。
2010年初，广州市本级土地出让征收计划为165亿元，后经市政府同意，调增为245亿元。2010年，市辖十区实际收取土地出让金（即土地出让金专户进账数）401亿元，市本级（萝岗、南沙除外）实际收取土地出让金315亿元.根据广州市财政局今年两会期间公布的数字，广州市2010年的土地出让金收入有455.6亿元，比前年增长了40.9%，预计2011年广州土地出让金收入达到646.5亿元。
2009年，广州全市国有土地使用权出让金收入为323.4亿元，增长86.3%；市本级国有土地使用权出让金收入228.3亿元，含亚运城出让收入（第一期）102亿元，增长88.8%。2010年，全市国有土地使用权出让金收入为455.6亿元，增长40.9%；市本级国有土地使用权出让金收入314.9亿元，含亚运城出让收入51亿元，增长38%。而报告显示，2011年，全市国有土地使用权出让金收入计划646.5亿元，比上年增收190.8亿元，增长41.9%；市本级国有土地使用权出让金收入计划502.5亿元，含亚运城出让收入102亿元（第三期）。
4.广州去年地价上涨多少?
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,由于中心城区地价屡创新高，广州市2010年住宅用地出让平均楼面地价己达6615元/平方米，比2009年上升23%。若扣去中新知识城住宅用地平均楼面地价400～500元/平方米的定向供地特殊因素，则2010年广州全市平均楼面地价上升至8623元/平方米，比2009年大涨60%。2010年广州中心六区平均楼面地价亦上升至11723元/平方米。楼面地价同比上涨较多将对未来的房价有影响，将成为推动房价上涨的因素之一。
5.今年商品房住宅推地与去年和前年相比较是减少还是增加?
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,如果按照容积率2计算，广州市2011年供应的住宅地，约可建成674万平方米住房，与去年广州住宅销售总量657.23万平方米基本持平。2011年商品住房用地正式出让计划3.37平方公里的供应总量高于2009、2010年年均实际出让商品住宅用地3.16平方公里的供应量。同时继续加快推进“三旧”改造，今年的正式出让计划安排了“三旧”改造用地0.66平方公里，其中居住用地0.43平方公里。
谢逸枫
2011年10月26日