首套房贷利率上调发出楼市调控继续从紧的信号

　　据媒体统计，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括北京、广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。以东部一线城市为主，其次为中部城市，西部城市除了成都外，其他还未见有相关报道。长春创各城市纪录，部分股份制银行最高上调50%，利率高达10.575%。

　　调控进行一年多以来，国家多管齐下，政策的叠加使得楼市终于停止升温，“限购令”限制了大量的“需求”，迫使楼市进入冬天，房贷利率的上浮更是给这个冬天又浇了一盆冷水。上周北京建行部分支行上调首套房利率后，上海、广州等地多家银行也已经随之跟进，首套房利率进入上浮时代。在贷款越来越难的趋势下，这一消息引起市场的高度关注。

　　央行最新统计数据显示，今年9月新增贷款仅4700亿元，较上月明显回落，且创下21个月来新低，这表明政策总体基调依然偏紧，而流动性正是楼市的大环境之一。“在准备金连续提高的累积作用、准备金率缴存基数扩大、差别准备金率动态调整以及存款增长放缓的影响下，今年银行放贷的意愿和能力普遍较弱，贷款的供需矛盾状况尤为突出。”

　　国家在调控以来一直推行从紧的货币政策，连续多次调高银行的存款准备金率，这使得银行可用于放贷的资金数量减少，再加上通货膨胀造成负利率，居民存款大量减少，银行的资金状况更显得捉襟见肘。银行资金吃紧直接影响贷款政策，信贷额度成为“稀缺资源”，银行是具有逐利性的，在有限的信贷额度下，银行更倾向于利率更高的经营性贷款业务，再加上房价下行趋势带来的住房贷款风险增加，个人住房按揭贷款业务自然就被压缩。现在临近年末，银行有自己的年终利润考核指标，所以对于利率较低且风险增加的个人房贷业务干脆暂停，或者即便继续，也大都提高了贷款利率。所以，从银行方面看，个人房贷利率的提高是必然的，无论二套房还是首套房。

　　除了宏观货币政策的紧缩外，银行自身还面临着严格的新资本监管要求，配置信贷资源也是银行为年末考核未雨绸缪。宗良预计，银行上调房贷利率这一状况或许会持续到明年一季度。未来CPI同比涨幅将继续回落，预计全年涨幅为5.5%。未来中国经济增长减速难以避免，应在减速过程中寻求经济结构调整的重大进展。

　　银行对于房地产开发贷将更加谨慎，房地产开发商回笼资金越发”要依靠销售新房。首套房贷利率上调的消息对于开发商而言又将是一盆冷水，因为这种调整直接影响到“刚需’客户的购房心态，同时，投资者购房冲动也会进一步抑制，尤其是高房价的一线城市。

　　李稻葵表示，未来中国经济增长速度放缓的态势不可逆转，放缓的原因不是经济发展动力的缺乏，而是增长方式的转变，下一步要在经济增速放缓中寻求结构调整的重大进展。货币政策将保持稳健，未来固定资产投资增速依然强劲。总体而言，当前的经济政策契合结构转型的现实要求。

　　出于控制通胀预期的考虑，从全年来看，货币政策总体稳健的形势不会改变；四季度贸易顺差将逐渐缩小，从而有效缓解人民币汇率升值的压力；水利和保障房投资将对固定资产投资增速的维持发挥决定性作用。报告预计，三季度GDP增长率为9.3%，全年为9.2%，2012年全年为8.5%。

　　范剑平认为，结合前三季度的经济数据预测，全年GDP增长率将为9.4%，明年将为8.7%。他表示，由于经济结构调整，中国在此次金融危机中表现得比2008年更加主动和从容。应对目前的危机最好的办法是“做好自己的事”，即结构调整和消费改革。“在不利的国际环境下，国内经济调控很可能取得实质性成果，希望政府能在今年第四季度或明年将工作重心转移到拉动国内消费增长上。”

　　目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率，上浮房贷利率在情理之中。楼市交易氛围的趋淡使得银行对房地产市场的风险更加重视起来，早先监管层面就多次告诫银行警惕房地产市场的风险，而且还进行过房贷风险测试。今年央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%。保证金纳入存款准备金收缴范围又加剧了银行流动性压力。分析人士认为，在此情况下，不少银行会盯着收益相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源，因此还维持在基准利率的个人住房贷款成为调整对象。

　　贷款利率上调，对开发商也没有好处，楼市销售将继续低迷，开发商资金回笼难度会进一步加大，开发商的信心将会受到更大打击，这会逼迫他们不得不使出“真功夫”，加大优惠力度，实行真降价，尤其对全款或者高首付的客户会更加优惠。但是，并不是开发商降价了，销量就会随之提升。对于真正的刚需来说，全款或高首付买房还是不太现实，面对调高的房贷利率，如果开发商不能将房价降到刚需们认为可以承受的程度，楼市还将继续处于观望之中，楼市的春天没有那么容易再次来到。

　　相比首套房贷款，目前房地产商的开发贷基本在基准利率的基础上上浮三成，少数购房人为了保障自身贷款能够顺利发放，自愿通过利率调高的手段来提前获得贷款，预计银行上调贷款折扣很可能形成趋势。首套房贷款利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松，这也体现了楼市的整体政策环境仍然趋紧，楼市拐点正逐步确立。就目前北京等地楼市政策的效力而言，高房价有望实现理性回归。

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