冯晓东：我承认，我被卖地收入征服了 

北京说：“我承认，我被卖地收入征服了”。

上海说：“我承认，我被卖地收入征服了”。

20房企，2010年拿地超4000亿元！

北京1600亿，上海1500亿，地方财政就这样被卖地收入征服了。

2011年，北京卖地收入超1600亿，居全国首位，上海卖地收入突破1500

亿，居全国第二位，两个城市卖地收入双双再创历史新高。

先看上海，在堪称楼市调控之年的2010年，沪上土地财政呈现“井喷”之态，令人惊叹。真可谓“疯狂”的土地，“忧伤”的调控。实际上，早在2010年调控初期，我们就能预测，从调控的角度努力增加土地供应量，是从供求关系的角度调控房价的正确路径。但是在增加土地供应同时带来土地市场的火爆“井喷”，在心理上给市场带来的负面冲击是不容忽视的。高地价的出现，使得房价调控没有起到明显的效果。导致地价上涨过快的主要原因是供应受到了抑制。虽然今年土地供应总量增加了，但是用于商品化住宅用地的供应量萎缩过大，回升过慢，未来商品住宅供应不足预期明显。

土地的供应与住宅销售的供需缺口使得市场上之前滞销的楼盘被扫购一空、囤积的土地被大量开发出来后销售一空。正是有了这种供需的抑制，使得开发商普遍认为短期内楼市依旧会企稳走高，因此积极拿地，即便是高价也在所不惜。

这些现象好像是偶然其实也是一种必然。虽然出让的土地供应量增加了，但可做住宅开发的用地屈指可数，开发商为了抢地，地价大涨必愈演愈烈，同时出让方就势抬高也有推波助澜之意。

在拿地过程中，由于地块起始价飙涨，同时还附带了保障房额度，投资额度等相关限定，使得大部分开发商知难而退。若开发商将来想要有利可图，相信其最终产品定价必然在目前区域在售新房价格之上。

土地财政调控陷入僵局，“在‘疯狂’的土地面前，调控注定是‘忧伤’的。‘面粉’涨价，‘面包’不涨，除非‘面包’缩水了。土地价格被一而再、再而三地推高，而作为房价的重要组成部分，地价高涨自然难抑房价，这就为国家调控房价制造了很大的障碍。因此，高地价的深层原因还是地方政府倚重土地财政所致。今年由于楼市调控，房地产交易方面的税收势必会出现萎缩，卖地款应该再次承担地方财政老大的地位。土地财政仍旧是经济的一个支柱，地方政府仍无法摆脱这个僵局。正是由于这个原因，一年来的楼市调控，中央、地方、开发商、银行、老百姓，多个利益相关方仍在博弈中。

而事实上，土地财政的历史背景就是分税制，地方政府在大量保障性、基础性建设的需求中，不得不从税收之外找税源，这个税源大家都找到了土地。于是，土地成本推高房价就成了自然而然的事情。如果要对土地财政说不的话，一方面要对分税制进行优化，确保地方政府收支两线。同时在保障性及基础建设中建立政府引导社会市场运作的平台，弥补政府资金的不足。另一方面就是对土地资源的优化。由于产业结构的调整，所属土地的用途也将会调整，应该加大这方面的力度，发挥土地资源的潜力。

但是，现在存在的问题是土地财政本身在维持中央和地方既有的经济格局，维持现在既有的发展模式，土地财政为新一轮中国经济全面转型找到新的路途，提供了一个最佳的经济动力和社会缓冲期。土地卖高价，相信老百姓并没有意见，如果地价卖得越高，能让为老百姓办事的资本也更大，老百姓是双手甚至双脚赞成的，关键是政府拿了这么多的收入，什么时候能够为弱势群体，能够为广大的老百姓做些好事。可现实是房价卖得越来越高，政府拿了这么多的收入，没有为弱势群体、为广大老百姓做好事。

再看北京，北京超过上海，成为2010年土地出让收入最高的城市。值得注意的是，由于出让方式的改变和配建规模的扩大，2010年北京市成交土地的楼面地价有所降低。在某些月份连续出现“地王”后，北京市土地市场便相对平稳运行，直到年末迎来供地潮。另外，2010年北京将出让方式由拍卖改为招标，并启用同价竞保障房面积的出让方式，为地价下调起到重要原因。同时，保障房配建规模的扩大，以及郊区土地的放量供应，也在一定程度上拉低了土地成交价格。保障房配建规模的扩大将会推高商品房用地价格。因此，在明年继续加大配建比例和配建规模的情况下，北京市的商品房地块单价很难真正下调。

难怪我们的主流媒体都在批地方财政部应该靠卖地收入增加土地财政，这样起不到阻房价降的效果。《人民日报》的刊文《土地财政不可持续》指出了土地财政是高房价的罪魁祸首，土地财政不除，房价下不来。的确，“土地财政”是个俗称，一般是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。由于2010年土地供应量约为过去两年的总和，今年全国土地出让金突破2万亿元，而2009年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右，在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%， 有些甚至占80%以上。

难怪拍卖槌一落，少则几亿元多则几十亿元甚至过百亿元的收入就来了，土地整理一下，就能到银行换取大量贷款，这样的情形，你说哪个地方政府能简单地拒绝这种“快钱”的诱惑？存在多年的“土地财政”，事实上造就了“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的滚动模式，在这一过程中，地方政府、开发商、银行成为最大的受益者。而要维持这一模式，并获取较高收益，就要压低补偿标准征地，再通过拍卖等方式高价出让。几万元一亩征地，几百万甚至上亿元卖给开发商，征地与卖地之间的巨额利润，导致违规违法用地时有发生，农民“被”上楼现象频频上演，权益得不到有效保护，耕地保护也面临空前压力，而房地产业是这一模式的下游出口，城市购房者最终为高房价“埋单”。

土地永远是一种稀缺资源，对于一个城市发展而言，相比起土地出让所产生的种种“利润”，安居乐业的百姓和欣欣向荣的企业更为重要。城市化的目的是什么？发展为了什么？应该好好想想这个问题了！

地方财政不能就这样被卖地收入征服了！

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