用通俗简单的真理洞悉中国特色房价
从中国人性分析中国楼市与中国经济真相
[邹涛投资法投资理财实战研究系列作品]
【独家原创】邹涛：因为调控，所以房价飞涨
----2011年购房者战胜调控政策买房法宝
文/邹涛（邹涛私募基金管理人\“我在休息，钱在工作”邹涛投资法创始人）
【核心提示】很多普通老百姓永远也不会明白，为什么中国房价会越调控越上涨？这一切究竟是怎么回事？2011年，中国老百姓面对新的国8条房地产调控政策，究竟该如何清醒看透调控政策本质，究竟该怎么具体操作购房？本文将从中国国情与人性特点为你一一详细解读。
在静下来写这篇《邹涛投资法投资理财实战研究系列》文字的时候，让邹涛先为大家讲一个小故事：有一个无能的国王，没有能力要求别国向其进贡，其管辖的国土又非常贫瘠，只有水和面包。为了能让国库有钱，国王在奴才的建议下想了一个办法，把他的国民全部赶进了一片大沙漠。然后，这个国王再把水和面包分给了他的王公贵族们，让王公贵族们去沙漠向这批国民兜售水和面包。这时候，沙漠里的国民又饿又渴，只好花高价买水和面包。在这个过程中，王公贵族们把水和面包的价格越卖越高，导致很多国民怨声载道，国王为了照顾沙漠里的国民的情绪，就要求王公贵族们不要过快抬高水和面包的价格。同时，听取奴才的建议增加了水和面包的供应。后来，一部分家境较好和头脑灵活的国民为了确保不被饿死渴死，就向王公贵族们借钱多买了一些水和面包储存起来，还有一部分头脑灵活的国民做起了王公贵族们的下家，也靠做水和面包的生意赚差价。国王知道后，决定向这批靠做水和面包生意赚差价的人收取交易税费并不断提高税费标准，同时，向储存水和面包的人征收“储存税”。。。。
中国房地产的新一轮调控政策出台了。一周的时间里， 邹涛一直很沉默，默默地看各个利益群体对该政策的横飞泡沫漫天“飞舞”。
也许对很多为一个蜗居而挣扎的无房者来说，他们可能又在渺茫的生计中重新感到了一丝生气和盼头：这次是“真”的要调控房价了，房价“真”的要跌下来了？！从2003年开始的房地产调控，调控政策从二套房的首付三成，四成，五成，六成。交易成本从不到1%，到3%，到5%，到10%。可令人绝望的是，中国房价非但没打下来。反而逢调必涨，越调越高。一个客观的事实是：当二手房的交易成本达到10%的时候，旁边新房的价格，就会比二手至少贵30%以上。
这几年，邹涛投资法默默看到，从2005开始，到06，07，08，09，10年的6年多来的调控，每一次调控的主导思想都是以“收钱”--加税为主。这一次比一次高的加税幅度，带来的后果是让老百姓一年比一年买更贵的税赋更重的房子。
早在2006年邹涛发起“3年不买房行动”呼吁的时候，邹涛就一直不遗余力地呼吁国家不要把所有的老百姓都往独木桥上赶，让所有的老百姓去挤商品房这“独木桥”，但后来的每年，我很悲伤地看到，国家进行的一次又一次的宏观调控，每一次其本质从来就不是以“降低”房价为目的，我看不到任何打压房价的真正决策目的，年复一年的所有调控，都只是为了不要让房价涨得太快太高而已；都只是为了更好地趁机在这块肥肉上多揩一些油水而已。
邹涛投资法经常想起一句名言：“如果方向错了，停下来就是前进”。是的，我很悲观。下面，就让邹涛从中国人性分析中国楼市与中国特色房价真相，用通俗简单的真理来洞悉2011的中国房地产调控政策---逐一解读“新国8条”会给中国楼市、给普通购房者带来什么样的最终结局吧：
国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下8项政策措施（简称“新国8条”）：
(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
邹涛投资法从中国人性与中国政治特色进行真相分析：地方政府最擅长的能力，就是欺上瞒下。他们的所作所为，只对上（决定他们官位的人）负责，不需要对下（老百姓）负责，所以，这种落实地方政府责任的要求条款，只是一句永远糊弄不明真相群众的虚话。地方政府会为了应付这一条，做出一个主要的官员认为是合理的房价方案，然后上报。当然，这个“官员认为是合理的房价方案”是不需要听取任何老百姓的意见的，事实上，老百姓也无从表达意见。因为地方政府的官员觉得房价多少合理就是。就比如深圳，老百姓觉得深圳房价8000元一平是合理的，但官员会觉得2万元一平才是合理的。
(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
邹涛投资法从中国人性与中国政治特色进行真相分析：建保障性安居工程对地方政府官员的政绩没有实际好处，更重要的是，保障性安居房不能增加税收，不能增加财政收入，更无法让官员个人从中获取实际灰色收入。所以，最后保障性安居房永远只是车水杯薪。想住政策保障房的老百姓只怕要等到头发也白了。
(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
邹涛投资法从中国人性与中国政治特色进行真相分析：每一次调控，都是以加税为主导思想。这样的调控决策连方向都是错误的。道理如此简单：加的税，最后还是落在购房的老百姓身上。以前规定不足5年的营业税按差额征收，个人所得税按差价的20%征收，但哪怕是一套5年以内的原登记价为50万元的房子以100万元转手卖出，实际情况都是按房产证登记价过户，基本上是收不到一分钱的营业税和个人所得税的。现在改为按全额征税，基数增大很多，税负也相应显著增加；带来的直接后果是2点：
1、二手房供应减少。老业主不愿意卖2手房，市场上的二手房放盘会越来越少。新楼盘开发商又开始偷笑了。
2、二手价格上涨。购房者又要多掏一份钱。因为业内规则是卖家卖房都是实收，买房者要买的话必须要多掏这笔营业税的费用。不信，那你就去市场问一下看看是否如此。
(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
邹涛投资法从中国人性与中国政治特色进行真相分析：只是2套房首付增加1成，能付得起5成的2套房购房者，不会在乎多加10%的费用。案例说明：一套100万的房子，原来是5成首付50万，现在要6成首付，增加10万即60万首付。这样的政策落实到民间后，结局只有2个：
1、淘汰一小部分实力欠缺的投资投机者，增加有实力的部分人的投机利润。付全款的人越来越多。
2、和银行、评估公司勾结将评估价评估高后千方百计套银行贷款钻空子的人越来越多。评估公司会很赚钱。当然，成本都出在房子上。
(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
邹涛投资法从中国人性与中国政治特色进行真相分析：通过“增加供应”是很多所谓的专家学者不遗余力来证明可以“解决问题”的说辞，但他们不提最重要的问题本质：不改变把所有老百姓都赶到商品房这根“独木桥”上的核心现状，即使商品房供应再翻几倍，即使把某个城市所有的土地都建成房子，都解决不了任何问题。假如这一条真能执行或落实，落到各地的直接结局就是：部分有权力决定土地供应、规划、建设的职能岗位各级人员多一份巨大的灰色收入而已。
(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
邹涛投资法从中国人性与中国政治特色进行真相分析：中国式购房限购令是一个最无厘头、最违背市场规律，最没有能力，也是最“想当然”的屁股决定脑袋的政策。这等于是政府在公开告诉所有老百姓：房价还要涨。这个政策落地到各地的现实结局，根据中国人上有政策下有对策的特点，有2个群体将直接受益：
1、名下没有房产的人（占绝大多数）的购房资格（身份证）可以卖钱了。具体来说，一张农民工的身份证就可能值1万几万块。
2、负责房地产权办证等事务的各个岗位人员将暴富。会培养一大批百万、千万富翁。预计不出1年，会有这方面的反腐案例公布。可能帮助某某登记过户一套房可以获得不低于1万元以上的“红包”。当然，这费用还是出在房子成本上（笔者接到的信息是代办一套房产证到名下费用3万元）。
(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
邹涛投资法从中国人性与中国政治特色进行真相分析：这是中国各个地方政府最擅长的“本事”， 地方政府别的大本事没有，做假报表，做假统计数据上报是几十年来的拿手好戏。我们从长期以来的各地统计报表的水份，就可见一斑。 这一条的责任追究毫无操作性可言。因为一切资源、数据统计、上报等都掌握在政府手中，他们想怎么报就怎么报。君不见深圳2010年房价上涨了40%，某主要官员竟在人大会上的政府报告中说2010年房价下跌了20%，初步达到调控目的。。。。
(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
邹涛投资法从中国人性与中国政治特色进行真相分析：这一点邹涛坚信不疑，各地一定会牢牢掌握“舆论”主导权，从精神上意淫百姓，对于敢说房价真相真话的老百姓，或者体制内还有一点良心的人士，一定会严惩不贷的。这一条的最终落到各地的结局是：各地媒体会被封口，房价上涨等字眼不会再出现在网络报纸、电视等媒体上，房价形势都依照各地官员的意志一派“平稳”，老百姓都能“被”买得起房，对于还敢说房价暴涨“造谣”的媒体或老百姓，可能会抓几个典型，成为法律打击的对象，轻则警告，重则拘留。
邹涛投资法对2011年中国房地产调控新国8条从中国人性与中国政治特色进行真相分析总结：智者不语，但智者是在暗地里看着的。其实，每一个智者都会非常清楚地知道，因为宏观调控，所以房价飞涨。政府每加重一次调控，必然会使房地产税负加重，流通变慢，结构变脆。最终就是一手房带动二手，新一轮的房价飞涨。
对于2011年的这次调控，邹涛投资法可以非常清晰地告诉大家：任何以“加税”为目的和主导思想的房地产调控政策，最终的结果只有一个，那就是：寄附在房子上的税越加越多，房价只会越来越高，羊毛最后永远出在可怜的、温驯的小绵羊们身上---除非你一辈子不买房。
邹涛投资法对2011年的国家房地产调控的公民建议：
如果方向错了，停下来就是前进。要真真正正稳或者降房价，避免中国楼市继续如此恶化下去，变成社会动荡问题，一定要2条腿走路了：
一是把所有中低收入老百姓纳入住房保障体系（如果国家真为百姓着想的话），让他们不要再为商品房恐慌，不要把他们都全部赶到独木桥上去挤，这样会出大事的，要么是他们掉下桥，要么是桥最后断掉啊。
二是不但不能加码调控，反而要减商品房市场调控，少些计划思维，少些想当然。往回走吧。把各项房地产政策特别是税负调整到2005年之前，把交易成本包括税费降低再降低到越少越好，增加2手房市场的流通自由，让投机者和投机者、投资者和投资者去相互面对问题，让市场去解决一切发展中的问题。
邹涛投资法对2011年的老百姓购房战胜调控政策法宝：目前大部分老百姓还是在“沙漠”里，房子的本质依然没变，依然只是一个工具。面对这样的现实，依然坚持2008年邹涛组织“万人购房团”以来的操作策略：波段操作，高抛低吸，今年调控政策出台后一段时间价格有下跌就买入，回暖了上涨时就赶紧卖掉继续等着这个错误方向的调控政策再出台，一直到这个市场发生本质（房地产2条腿走路，有一大部分人不需要再被困在沙漠里时）变化为止。特别是自住购房者，更要如此操作。否则，无辜的你只能永远被房价强奸。
我一直很痛苦地思考这句话：这是一个适者生存、强者恒强，弱者愈弱的时代。作为无依无靠的普通百姓，你除了顺势而为以外，基本无路可逃！
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