2011年有望使房价回归合理吗？（NO:593）

如果回顾2010年楼市调控情况会发现，凡赌房价上涨者基本都赢，而赌房价稳定或者房价下跌者，基本都输。

据2010 年 12月 20 日信息时报报道，2010年全国商品房销售增一成。

中国指数研究院发布《2010年中国房地产市场总结与 2011 年展望研究报告》称，2010 年全国商品房销售面积 8.25 亿平方米，比去年同期增长 9.8%，其中商品住宅销售面积增长 7.4%。商品房销售额增长 17.5%， 销售额方面，1~11 月，商品房销售额 4.23万亿元，同比增长 17.5%，其中商品住宅销售额增长 12.8%。截至2010 年11月国内一线的13家标杆房企中已有近七成提前完成了全年销售目标；而且，中国楼市还诞生了万科这样的“千亿房企”。

对此，政府总理温家宝称，楼市调控落实不好，将努力使房价回归合理。

据2010 年 12 月 26 日中国广播网报道，国务院总理温家宝 26 日在中央人民广播电台参与《重返灾区——中国之声温暖行动》节目中称有信心让房价回到合理价位。温家宝表示，在任期内一定要使房价保持在一个合理的水平，还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。今年我们采取十条措施和五条措施，现在看落实的还不够好。温家宝阐述今后将从两个方面继续加大力度，第一是加大保障性住房的建设力度，今年将开工的保障性住房大约为 580 万套，已经建成 370 万套，明年将开工 1000万套，这也包括公租房、廉租房和棚户区改造。第二是抑制投机，主要是利用信贷的杠杆，加强对土地的管理，土地要首先保障保障性用房。相信经过努力房价会回到合理的价位。

我们关心的是，除了加息，还有什么办法能使房价保持在合理水平？所谓的合理水平，到底是什么水平？

尽管2010年宏观调控连出重拳，打出了“史上最严”的调控组合拳，但不少地方政府依然大赚，原因就在于三个方面：一是宏观调控还没治本，土地财政依然存在；二是治标的宏观政策落实不到位，目前还有部分地方未出台“国十条”执行细则；三是地方政府垄断了土地供应，掌握着房地产的命脉。于是，尽管楼市调控重在遏制投机炒房，但房价不断攀升的事实说明，在流动性过剩的大背景下，宏观调控依然没有让投机者失望。

平抑房价的办法无怪乎：抑制需求和增加供给。

我们之前主要放在了抑制需求上面，但是面对巨大的市场需求量，相对应的则是房地产的供应不足，加上货币供应量大，房价短期内能不暴涨吗？

所以2011年在抑制需求平来抑制房价同时，不妨在增加供给上作文章。首要问题是调整供应结构，使市场呈现一个多元化供应的格局，使高、中、低档房分别能满足不同层次的消费者，使房地产市场上不同收入家庭都能买或租到和他收入相匹配的房子。就是说，要使我们的房价和收入达到平衡，使不同收入家庭买得到、买得起，租得到、租得起和他收入相匹配的房子，作为开发商如实力较强的品牌企业，可生产高档房，一般企业可生产中低档房；作为消费者，有钱买高档点，买好的点；而中端阶层盯着中端的，普通阶层可盯着低端房，中低收入可盯着保障房。实现住有所居，并不是人人有产权，暂时买不起房的可租房。这样，总体上房价才可趋于基本合理。

　　因此，我们必须合理引导住房需求。同时不断开辟新的投资渠道，才能使房地产市场健康发展。比如说对低收入者大力发展保障房，实现不同家庭住有所居；而对高收入家庭的投资出路开辟有效途径，通过市场办法，合理引导其投资需求，不妨把我们有钱人的钱通过股票的、债券的、基金的、信托的、直接融资渠道途经输送到开发前端。不能不让投资，堵住了就要出问题。

为了解决房地产市场供应不足的问题，应该进一步改革开放，研究新思路。比如：

第一，大力内推行金融创新，使大量的资金和土地供应放开，多开发房子，造成供应量加大。国务院新36条鼓励民间资本发展当中，要把民间资本引到实体经济当中去。只有改变供不应求的关系，才能真正促使房地产市场的平衡发展。第二，大力发展保障房市场，多方式、多渠道的发展。但一定要注意开发质量，包括配套、交通、物业等。第三，规范发展小产权房，积极发展社会主义新民居建设，推动租赁房市场，解放思想，尊重事实，通过多条腿走路的方式，加大房产供应数量，房地产市场才能才能实现繁荣稳定的健康发展，也只有这样，2011年的房价才有望回归合理。