“新国八条”强力遏制需求，短期效应不可小视
2010年的最后一天，笔者曾写下了《“两会”前夕，调控政策将加码》一文，认为中央为了顺应民意，必然会在“两会”召开前夕出台一些“重磅”的、能够让市场作出迅速反应的调控措施，以促进房地产市场长期健康稳定发展，让老百姓生活得更有尊严。
果不其然。昨天召开的国务院常务会议，终于确定了八条房地产调控新措施（笔者将其称为“新国八条”），其核心内容则是遏制投机、投资性需求。而对市场杀伤性最大的则主要体现在如下两点：
一是强化“限购”政策，将有效遏制投资性需求。“新国八条”规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”
我们知道，此前已出台“限购令”的24个城市，基本上都允许居民新购一套住房，也就是说，无论居民手中已有多少套住房，仍可以再购一套住房。笔者曾讥笑地方政府的这些“限购令”，其实是“催购令”，因为他们将购房弄成了“凭票供应”，这个“票”当然有价值，而有价值的“票”，居民岂能随便浪费？本来不准备再购一套的，也赶紧购买了。
而“新国八条”就严厉得太多了，在目前城市户籍居民拥有两套住房较为普遍的情况之下，限制2套户籍居民购房和1套非户籍居民购房，将十分有效地遏制投资性需求，市场需求量将立竿见影地萎缩，对于短时间内缓解市场供求关系，进而遏制房价的过快上涨，将产生巨大的影响。
此外，限制户籍居民购“第三套房”而不是“第二套房”，则明显是对“改善性需求”的照顾，体现出政策的人性化。
二是“二手房”交易营业税政策的调整，将使“二手房”交易量急剧萎缩。“新国八条”规定，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
因为此前对个人购买普通住房不足5年转手交易的，营业税是按照差额征收的。“国八条”出台后，如果该套住房的购买价是100万元的话，在购买不足五年的时间内出售，就得多缴纳营业税及其附加5.5万元。
就笔者对本市“二手房”交易信息的了解，购买不到五年进行交易的，占一半以上。“新国八条”实施后，部分卖方或买方愿意承担增加的税负，而使交易能够照常进行。但因为增加的负担相当沉重，多数这样的交易将无法继续进行
此外，由于户籍居民被限制购“第三套房”，一些准备卖掉小房子、低端房子来购买大房子、高端房子的计划也只能取消。
笔者预测，“新国八条”将导致“二手房”市场的急剧萎缩，未来一段时间内，成交量将下降三成甚至一半以上。
近十年，中国的房地产调控政策是频繁出台，可最终用民间的朴素语言来概括，那就是“空调”。而此次出台的“新国八条”，不但是史上最严厉的调控措施，且具有相当强的可操作性，对市场的影响将是立竿见影，热点城市的房价将会理性回归，开发商选择降价以换取销量将成为必然。
但这些调控政策，无疑是暂时性的。如果市场供应量不能及时跟上，房价在被人为抑制一段时间之后，会再度出现“井喷”，十年调控也将功亏一篑。
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