谢逸枫:三部委整顿房产中介纯粹走秀场
2011年1月25日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台了《房地产经纪管理办法》（8号令，以下简称《办法》），这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。2011年1月26日有报道和专家认为，“三部委整顿房产中介，严惩“阴阳合同”行为”，或者报道说“吃差价”可让你关门 中介“炒楼”将受罚”。甚至认为广州的品牌中介早就实行了“三方约”的签约方式，市民只要认准“三方约”，仔细核实业主身份资料，就不会有“吃差价”之忧。其实,在二手房交易信消息不对称和利益的诱惑及专业性强弱不平均的情况下，购房者是弱势群众,所谓的“三方约定”根本就不管用。
资深房地产专家谢逸枫表示，这个很难彻底拒绝此类事情的发生，因为没有严厉的处罚措施。虽然有严格的规定，禁止房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”的规定，但是一直缺乏具体的执行部门和处罚的手段及具体的政策实施方案，况且以前就有曾经下通知和文件，却一直没有严厉的执行。毫无疑问，很难打击在利益诱惑之下，不去违反这个不具有“惩罚性”的办法。（这个是笔者接受信息时报记者采访的新闻，后来被编辑删除，一次不留）。
所以二手房中介公司和专家只好说：“《办法》的出台，有利于规范的大中介公司占据市场更多份额，也更能保障好参与人员及行业的整体利益。从之前的《城市房地产管理法》的其中一章一节，到一部正规管理办法，法规建设迈出一大步。作为第一部专门规范房地产经纪行为的规章，《办法》将对房地产经纪行业未来的健康发展打下坚实的基础。”
资深房地产专家谢逸枫表示,什么最严厉的首部《房地产 经纪管理办法》，纯粹是形同虚设。尤其是这个办法根本很难彻底杜绝或整治“中介赚价，协助签定阴阳合同等违法违纪的行为”。另外这个办法压根就是威慑不了经纪人或经纪公司，在市场竞争激烈和利益优惠面前及利润大于罚款的情况下，会让这些人一次又一次的“挺而走险”。
资深房地产专家谢逸枫认为，第一是《房地产经纪管理办法》本身的处罚措施不严厉和处罚的手段过于单一，基本属于“经济型”，很容易形成“以罚款代替违法”，逃避行政主管部门的惩罚。并且对“利润高于罚款，或者是违反办法，获得高回报”的情形下，甚至会鼓励一些想违反这个办法的人或公司去做“利大于罚”的事情。所以，在惩罚措施方面，应该增加“限制型”和“禁止型”的手段，例如违反这个办法达到三次的公司或人，应该停止这个行业三年。超过三次的，应该禁止从事这个行业。另外是“经济型”的罚款，应该按照违反办法所得50%来计算，彻底断绝这个“利润大于罚款”的念头。
第二是《房地产经纪办法》缺乏具体的操作办法。办法里面没有具体的细则，这个罚款谁来收取和罚款用来做什么及谁去执行吊销经纪公司牌照和经纪人从业资格等内容，都没有明确的规定。毫无疑问，一旦执行起来，最后又不了了之。
第三是地方政府针对“中介赚价，协助签定阴阳合同等违法违纪的行为”出台的此类办法，在住建部今年出来前都大多数地方政府都有这样的规定。但是依然根治不这样的现象，主要是利益关系存在和办法不严厉及处罚效果不明显，另外是利润大，而处罚小。不能够达到恐吓的威慑力，或者能够彻底解决这样的事情。所以，办法是办法，关键这个不是好办法。如果增加到经济手段和行业禁止手段及限制手段等公开名单的方法，效果才会明显。
（这个是笔者接受北京法制晚报记者采访的新闻），但是被编辑删除了大部分，仅仅剩余：“资深房地产专家谢逸枫表示,在目前的市场价格条件下，北京一套房的价格通常在150万元左右，按目前中介的佣金标准多数3-6万元，因此处罚额有点偏低。谢逸枫表示，在惩罚措施方面，应该增加“限制型”和“禁止型”的手段，例如违反这个办法达到三次的公司或个人，应该停止进入这个行业三年。
住建部发布新闻稿称，住建部、发改委、人保部2011年1月25日联合出台房产经纪行业的第一部专门法规《房地产经纪管理办法》(下称《办法》)，明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。据悉，《办法》将于2011年4月1日实施。
《办法》在加强房地产经纪管理方面和规范房地产经纪行为方面做了以下规定。值得注意的是，《办法》明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。《办法》在加强房地产经纪管理方面的规定一是完善监管机制，形成管理合力。二是明确了房地产经纪机构招用人员的要求。三是对房地产经纪机构实施备案管理。四是体现了寓服务于管理的新理念。五是强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。
《办法》还强调，房地产经纪市场实行建设（房地产）、价格、人力资源和社会保障等相关主管部门协同管理。主管部门可对房地产经纪机构和人员采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施。同时，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。
《办法》还明确了房地产经纪的内涵，特指房地产居间和代理等服务并收取佣金的行为，不包括房地产行纪行为。新规还规定了房地产经纪机构应当在经营场所公示的内容，应当向委托人说明的事项等，还要求房地产经纪服务实行价格公开。在交易资金监管方面，规定由经纪机构代收代付交易资金的，应通过房地产经纪机构在银行开设的专用存款账户划转交易资金。值得注意的是，新规还对房地产经纪合同的形式和基本内容提出了具体要求。这被认为将极大地减少合同欺诈行为。
《办法》在规范房地产经纪行为方面的规定一是明确了房地产经纪的内涵。房地产经纪特指房地产居间和代理等服务并收取佣金的行为，不包括房地产行纪行为。二是明确了房地产经纪机构的信息公示和告知义务。三是规范了房地产经纪合同行为。四是对房地产经纪服务实行明码标价制度。五是实行交易资金监管制度，要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。六是明确了从业禁止行为。