房地产去年的上市公司业绩看增长不少，但是去年是房地产调控比较厉害的一年，充分显示政府与市场的博弈非常激烈，去年很多城市的地价创出新高，值得市场思考。

    中国的房地产热起于政府，1997年，是中国房地产全面市场化元年，就是这一年对此后13年的中国经济和社会带来深刻的影响，一系列的改革，首次让中国国民认知到改革的成本要由国民负责支付，首先支付这个成本的是城市的工人：下岗，其次，是国有资产以不良资产处理和上市的方式大量流失，银行处理的不良资产中究竟有多少是真正的不良资产也许永远是个谜；再其次，是医疗、教育和社会保险改革，结果现在看得很清楚；第四，就是住房制度改革，将全体城市人口融入成本支付者地位。这一系列的改革它的目标是与国际接轨，实现全面的市场经济。这条路对不对其实是没有答案的，这取决于中国在走这条路的时候谁是领导者和主导者，如何领导和主导，房地产热是在这样的时代背景下出现的。严重的问题是政府的任何错误社会资源配置是要国民买单的，这本身没有错，因为是人民的政府嘛，但是倒过来，民众与政府的公共契约不存在契约机制的情况下，一切就又显得不合理了。

    客观地说，房地产热的主要推动者是政府，是地方政府。在中央与地方的财政收支分割以后，地方要负责自身的财政平衡，税收大部分是国家的，而地方的主要收入只能是GDP决定的税基扩大，和后来地方政府发现的新源泉：土地出让金收入；而政府公务员和机构改革，虽然名义上的结构精简了，但是，公务员的队伍没有缩编，名上的公务员在萎缩，但是以事业单位编制掩藏的公务员数量依然非常庞大，而这个隐藏在事业单位编制中的公务员仍旧要消耗大量的纳税人资源，并严重侵害纳税人的社会福利，这些都需要房地产出让金来弥补；腐败，是房地产政府推动的另一个动力。因此，我们认为中国房地产的调控这么难，难在哪里，难在中央和地方政府的利益矛盾激烈地对立。

    谁是房地产的受害者，购买房屋的投资者。不要以为纸上富贵就是富贵，辛辛苦苦挣来的钱，被大量甚至全部甚至是未来的收入都投入到房屋，实际上是自己的收入没有用于自身的享受而使投入到被政府回收收入上，不是有个流传盛广的地主与长工的故事对这个事情说得很明白。其次，国民的资本和财富确实是除了房地产投资是安全和稳健的之外已经没有其他出路，股市是融资工具而不是赢利工具，政策是决定股市分配的唯一法则，市场操控政府管不住甚至有的就是政府官员在背后操纵，银行存款负利息，创业面临的经营环境和管制环境并不理想，因此根本上房地产说到底就是地方政府与民争利带来的恶果。

    中央政府、地方政府、企业、民众，构成整个博弈的链条，而这里面关键的问题是中央政府与地方政府的矛盾，正是这个矛盾不能解决，因此造就了资本机会，企业是唯一的获利者，而政府和民众是最后的成本支付者，这也是为什么企业被社会攻击的道理，但是，严格讲企业是没有错的，企业在履行其自身的社会职责：利用一切宏观结构的错配机会赢利，用投机来抑制社会资源配置错误，用盈利来抑制公权。我理解房地产恶人任志强就是这样的企业家。

    房地产的出路在哪里？首先，我们的宪法要确定土地的权属关系，这个貌似解决了的问题其实并没有真正解决。土地和房屋是紧密相连的，上海最近提出土地使用权70年无偿收回的概念点到问题的实质，国家无偿收回土地在土地问题上是合法和没有逻辑错误的，但是，政府不能也无权无偿收回土地上的房屋，房屋是私有的，无偿收回与强制剥夺没有什么不同，这就是问题所在。其次，对房屋征税，理由在哪里？这使重庆和上海的房地产税新政面临法理上的漏洞，是对土地征税还是对房屋征税，这个问题是不明确的，如果是土地征税，那么出让金是干什么的？如果是房屋征税，房屋并无办法来计算其价值，任何房产的价值是与土地、周边的环境等众多因素密切关联，你如何定房产的价值，没有房产价值如何定税基呢？这些都是问题。物业税也好房产税也罢，法律基础在哪里？强制收税没有解释当然可以，但是这就陷政府于不仁不义。税当然是可以收的，但是，这要有个前提，就是房屋和土地全部归国家所有，个人和机构购买的是土地连同房屋的使用权而不是所有权，在这样的基础上，政府征房屋和土地使用权的使用税，但是这个必须在宪法中明确，并采取法律既往不咎的政策。第三，根本的问题是中央和地方的财政关系分配和协调，中央政府压地方政府，地方政府就会想办法转嫁这些压迫给当地的居民，将成本转移给国民，这样，社会和国民怎么看待政府还需要解释吗？这些问题不解决，房地产调控是没有用的，它只会带来反效果并严重威胁社会安定和人心的平稳，并带动严重的社会和经济危机。