陕西书宝律师事务所办理建设用地
使用权流转法务操作指引
为规范本所律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据有关法律、法规、规章、关司法解释、全国律协的指导意见，结合本人土地法律服务实务经验制定，供本所律师及相关人士参考、借鉴。
从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续等；本指引旨在向本所律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。
本指引根据2010年之前国家颁布实施的法律、行政法规、规章、司法解释及其他相关文件的规定制定。若法律、法规发生变化，应以新的法律、法规及为依据。
法律依据
1《中外合作企业法》
2《担保法》
3《公司法》
4《物权法》
5《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》
6《城市房地产开发经营管理条例》
7《最高法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》
8《最高法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》
9《最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
10《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
1l《最高法关于审理涉及国有建设用地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
12《最高法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》。
（一般业务）
对拟转建设用地使用权的调查与审核
律师在转让前进行土地权属调查，内容包括：
1转让人是否已经领取建设用地使用权证。
2建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致。
3转让人是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人。
4拟受让的建设用地使用权的取得方式。
5转让以出让方式取得的建设用地使用权，是否符合出让合同的有关约定：
(1)是否已经支付全部土地出让金。
(2)是否已经按照出让合同约定进行投资开发：属于房屋建设工程的，是否已经完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，是否已经依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
6以出让方式取得的建设用地使用权的出让年限。
7以出让方式取得的建设用地使用权的，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地。
8转让以划拨方式取得的建设用地使用权，是否按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。
9拟受让的建设用地使用权是否存在地上建筑物、其他附着物，以及地上建筑物、其他附着物产权登记情况。
10建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物是否已经出租。如已出租，承租人有优先购买权，应先征得承租人的同意。如地上建筑物、其他附着物已经出租，租赁合同尚未解除且承租人放弃优先购买权的，建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转移后不影响原租赁合同的效力，新的建设用地使用权人及其地上建筑物、其他附着物所有权人应当继续履行原租赁合同。
11拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利。
12凡需在签订建设用地使用权转让合同前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。
13审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形：
(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；
(2)已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；
(3)权属有争议的；
(4)未依法登记领取权属证书的；
(5)以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。
(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
14以划拨方式取得建设用地使用权的，转让建设用地使用权时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理建设用地使用权出让手续，但应当将转让收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
14.1经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《城市房地产管理法》第24条规定的项目的。
14.2私有住宅转让后仍用于居住的。
14.3按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。
14.4同一宗土地上部分房屋转让而建设用地使用权不可分割转让的。
14.5暂时难以确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的。
14.6根据城市规划建设用地使用权不宜出让的。
14.7县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取建设用地使用权出让方式的其他情形。
建设用地使用权转让的风险监管
采取保证交易安全的方法
为保障交易的安全性，律师可建议委托人将建设用地使用权转让价款委托律师事务所、房地产交易中心、银行监管或向公证处提存，尽量不要选择中介机构代收代付转让价款。待建设用地使用权证过户至受让人名下后再行支付给转让人。
注意国家优先购买权
建设用地使用权转让，转让双方必须如实申请成交价格，土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20％以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。
律师事务所办理委托监管业务的操作流程
转让双方在签署建设用地使用权转让合同后，可将建设用地使用权转让价款和建设用地使用权证交由监管方统一管理，待建设用地使用权转移登记完成即受让人的建设用地使用权证出证后，再由监管方通知转让双方同时领证、领款。其流程一般为：
(1)监管方与转让双方签订《监管协议》。
(2)监管方收取资料：单位营业执照、法定代表人身份证明或当事人身份证明；建设用地使用权证或申请权属登记的收件收据；建设用地使用权转让合同。
(3)受让人转让价款划到监管账户。
(4)办理过户登记手续。
(5)土地登记管理部门转移登记，出具新的建设用地使用权证。
(6)通知转让双方领证、领款。
(7)三方办理交接、领证、领款、结案。
律师事务所在办理委托监管业务中应注意的要点
1律所及律师在办理委托监管业务时，应设立专门账户，用于存放委托监管资金，不得与事务所或个人账户混淆，防止出现风险。
2律所及律师在办理委托监管业务时，应妥善保管委托人所交付的资料，并在办理完成之后及时归还委托人，防止因资料丢失而承担法律责任。
3律所及律师在办理委托监管业务，在建设用地使用权转移登记完成后，应及时通知双方领证领款。
建设用地使用权转让登记
建设用地使用权转让必须办理登记
1未登记的转让不发生效力。建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理登记。建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
2律师应特别提示委托人，其建设用地使用权转让未经土地登记管理部门转移登记，不得对抗第三人。为防止转让人一地多售等行为侵害买受人，应及时办理转移登记。配合受让人办理建设用地使用权转移登记是转让人的合同义务，转让人应当积极配合受让人办理该项手续。
第171条律师代办登记需注意的要点
律师代办建设用地使用权转移登记手续，要取得并向土地登记机构出具当事人的授权委托书，并按有关规定办理授权委托书的公证手续。律师要认真审核登记材料是否齐全、真实，并在建设用地使用权转让合同签署后15日内及时办理。律师对原件要妥善保管，办理完毕及时归还当事人，以免因丢失承担责任。
（特殊业务）
房地产项目转让(含在建工程转让)
房地产项目转让(含在建工程转让)的基本条件
1房地产项目转让(含在建工程转让)的基本条件
1.1按照《国有建设用地出让合同》约定已经支付全部国有建设用地出让金，并取得《建设用地使用权证》。
1.2按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
1.3取得《建设用地规划许可证》。
1.4取得《建设工程规划许可证》。
1.5取得《建筑工程施工许可证》。
2限制转让的范围
2.1以出让方式取得国有建设用地的，不符合前述在建工程转让基本条件的。
2.2司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
2.3建设用地使用权被依法收回的。
2.4房地产项目(含在建工程)权利主体属共有状态，未经其他共有人书面同意的。
2.5权属有争议的。
2.6法律、行政法规规定禁止转让的其他情形(如建设在集体经济组织的建设用地之上的工程)。
房地产项目转让(含在建工程转让)备案需提交的主要资料
转让方和受让方各自的申请报告。
发展与改革委员会立项批复和建设计划。
红线定点批文及规划方案意见书。
建设用地批准书、建设用地使用证及土地出让合同。
工程建设总平面图。
建设主管部门拆迁批文及安置清单和安置情况说明。
建设主管部门对工程初步设计批复文件。
受让方公司财务报表(上一季度资产负债表及银行当月对账单)和银行资信证明。
转、受让方企业开发(仅房地产开发项目)资质证书、营业执照复印件。
工程项目转让合同或协议原件。
项目建设计划和开发项目不得再转让的保证书。
该转让项目未抵押的依据。
合同签署应注意的事项：
(1)转让方的名称与政府批准的项目主体是否一致；若属国有企业是否经国有资产主管部门批准，是否通过产权交易机构交易；转让方(非国有企业)是否经公司章程规定的权力机关通过。
(2)受让方是否具备继续建设受让项目工程的法人资格与实力；若属房地产开发企业，是否具有相应的资质等级；若受让方属外商投资房地产企业，是否通过国家商务部审批与备案。
房地产项目转让(含在建工程转让)相关事项的处理
1建设施工合同。施工合同的处理涉及后续工程的建设、工程质量责任的区分、工程整体的竣工验收、工程项目竣工备案、物权登记等重大事项。根据行业特点，施工合同的处理有以下几种方式：
(1)转、受让双方与施工企业协商终止原施工合同，对已完工程进行结算，并约定由转让方承担清偿合同终止后包含但不限于工程价款、各项洽商增价、索赔、保修金、履约保函、履约保证金、违约金等一切债务的给付责任；
(2)转、受让双方与施工企业协商终止原施工合同，对已完工程进行结算，并约定由受让方承担清偿合同终止后包含但不限于工程价款、各项洽商增价、索赔、保修金、履约保函、履约保证金、违约金等一切债务的给付责任；
(3)转、受让双方与施工企业协商，由受让方替代转让方继续履行原施工合同，但转让方需提供一份受让方与施工企业共同认可的合同履行情况书面说明和承担施工合同剩余债权债务的范围；
(4)如施工企业既不同意提前解除合同，也不同意由受让方继续履行合同的，可能影响在建工程转让时，原施工合同的权利、义务仍由转让方白行承担。
2抵押借款合同。抵押借款合同的处理方式有：
(1)转让方经贷款银行同意转让在建工程，提前清偿或者将转让价款清偿银行贷款，消灭抵押权。这种方式下受让方并未承担债务，但为确保抵押权如期消灭，可要求将相关款项汇人三方约定的专管银行账户，专项用于清偿贷款，以免被转让方挪作他用。
(2)转让方经贷款银行同意转让在建工程，并由受让方清偿或者提前清偿银行贷款，消灭抵押权。这种方式下由受让方承担了指定债务，受让方应将款项汇人贷款银行确定的账户。
(3)转让方经贷款银行同意转让在建工程，并由受让方替代转让方继续履行原借款合同和抵押合同，消灭原抵押权，在建工程转让过户登记以后重新设定抵押权。这种方式下受让方承担了指定债务，对各方均有法律风险。
(4)不经与贷款银行协商，或者贷款银行不同意转让在建工程的，受让方代转让方先行清偿债务，消灭抵押权。这种方式属于债的代为给付，而不是债的承担，双方应约定受让方代为支付的款项直接抵减在建工程转让的对价。
3材料、设施采购合同。通常供应商已实际履行材料、设备供货义务的采购合同，相关债权债务仍由转让方自行继续履行为常态，但约定了以标的担保或未付清全款则所有权不转移的合同关系作为例外处理；对于受让方选择由其履行相关债权债务的合同，转让方应向相关供应商发出债权债务转移通知，并征得债权人同意。
4建筑施工机械、流转器材租赁合同。通常由转、受让并出租方协商处理，对已实际履行的施工机械、流转器材的租赁合同予以解除终止，债权债务由转让方履行；由受让方与出租方重新签署租赁合同。
5商品房预售合同。房地产项目转让前已实行预售的，应约定转、受让双方通知预购业主，并明确因此承担相应责任的处理方法。
目前法律、行政法规尚未对房地产项目转让(含在建工程转让)与商品房预售合同的关系作出明确的规定。一般情况下，在建工程的转让确定之后，转让方应当履行书面通知预售商品房买受人的义务，以确定原预售合同将解除，还是由受让方继续履行；对于继续履行的预售合同受让方需对原件予以审核，并由三方当事人签署预售合同的承继协议。
6勘察、设计、工程保险合同。在基础工程开工后的时段，转让方与勘察方的勘察合同、转让方与设计方设计合同的主要义务均已实际履行，但根据合同条款及特点，在继续施工的状态下设计方仍需继续履行附随义务(包含但不限于参加竣工验收并签署意见)，勘察方、设计方仍需对自己的工作成果承担质量责任，转让方在合同生效后负有向受让方移交与之相关的包含但不限于合同、履约凭证、来往函件和履约记录等法律文件之义务，并负有书面通知勘察方、设计方之义务；对于已履行支付保险费义务的工程保险合同，转让方之材料移交与通知义务同前述。
7房地产项目转让(含在建工程转让)有关税费
7.1房地产项目(含在建工程)转让方应缴纳的税费包括：营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。
7.2房地产项目(含在建工程)受让方应缴纳的税费包括：契税、印花税。
7.3房地产项目转让(含在建工程转让)办理审批、备案登记过程中实际发生费用的承担由双方在协议中约定。
项目公司股权转让
项目公司股权转让，是指房地产企业的股东将其持有的目标公司的股权转让给他人，从而由受让方间接取得房地产项目的全部权益。以实现房地产项目转让为目的的公司股权转让不同于一般的公司股权转让：其收购股权具有目的的单一性，仅仅为了获得国有建设用地及房地产项目。
律师尽职调查
律师尽职调查也称审慎调查，通常是指，在收购过程中买方对目标公司的资产、负债、经营、财务状况、法律关系以及目标公司所面临的机会和潜在的风险等进行的一系列调查。律师一般接受委托为买方即受让方对房地产项目公司作法律尽职调查。目的是使受让方获得所要受让项目公司的全部情况，以便受让方决定是否收购，或在何种条件下收购。且尽职调查是持续的，贯穿于整个收购过程中的，包括协商、谈判、过渡、交接等过程中。因此也是目标公司股权转让受让方常常委托律师进行的一项重要工作。
基本调查范围
1项目公司的主体资格是尽职调查的首要内容。即调查项目公司设立的程序、条件、方式等是否符合当时法律、法规和规范性文件的规定，股东身份及资格是否合法有效，股东是否已足额出资，资产是否已交接并办理变更登记等。
2查验项目公司是否有效存续，其经营范围和经营方式是否合法合规，项目公司是否正常年检。项目公司的章程对公司经营期限的约定，是否存在提前终止的情形，章程对股权转让有无限制或反收购条款，该等约定是否构成收购障碍或需要增加收购成本。
3项目公司的主要财产和财产权利也是尽职调查的重要内容。对于项目公司财产的调查主要体现为以下几个方面：项目公司拥有生产经营设备、土地房屋等固定资产、商标、专利等无形资产情况；上述财产是否存在产权纠纷或潜在纠纷；项目公司以何种方式取得上述财产的所有权或使用权，是否已取得完备的权属证书，若未取得，取得该等权属证书是否存在法律障碍；项目公司对其主要财产的所有权或使用权的行使有无限制，是否存在担保或其他权利受到限制的情况；项目公司有无租赁房屋、国有建设用地等情况以及租赁的合法有效性等。
4项目公司的重大债权债务通常是客户特别关注的内容，也常常是陷阱所在。律师应核查项目公司金额较大的应收、应付款和其他应收、应付款情况，是否真实有效存在，是否有法律或合同依据；项目公司将要履行、正在履行以及虽已履行完毕但可能存在潜在纠纷的重大合同的合法性、有效性。项目公司需要提供对外担保情况，是否有代为清偿的风险以及代为清偿后的追偿风险；同时还必须了解项目公司是否有因环境保护、知识产权、产品质量、劳动安全、人身权等原因产生的侵权之债。其中，对于担保的风险、应收款的诉讼时效以及实现的可能性应予以特别关注。
5项目公司的诉讼、仲裁或行政处罚也是应当予以重视的内容。律师应当核查项目公司是否存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件；同时应当关注项目公司转让方或项目公司的其他股东是否存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件，因为如果股东存在此类情况，其又不具备被执行能力，可能会对项目公司股权结构产生影响；与此相关联，尚需了解项目公司股东所持项目公司股份有无质押；此外，还应当调查项目公司董事、高管人员是否存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件，因为如存在此类情况，可能会对项目公司的正常经营产生负面影响。
6项目公司的税务、消防、技术等方面也应引起适当关注，必要时作为尽职调查的内容之一。由于地方政府存在名目繁多的税收优惠、财政补贴，如果项目公司享受优惠政策、财政补贴等政策，该政策是否合法、合规应当关注，以免今后被追缴。同时关注项目公司是否涉及消防、质量和技术监督等方面的违法违规情况。
7项目公司高管人员的聘用合同、普通员工劳动合同、社会保险的缴纳也必须关注，虽然通过收购股权方式，不涉及劳动合同的变更，但也经常会有意想不到的麻烦，有必要了解具体情况，在协议中针对不同人员作出妥善安排。
项目公司的调查事项：
1项目公司的开发资质。律师应核查项目公司是否具备开发资质，具备几级开发资质，结合项目情况，确认项目公司是否具有与项目相适应的开发资格和能力。
2项目公司是否合法取得国有建设用地。这是房地产项目公司必查内容，这也是客户受让项目的关键所在。关于土地情况需要核查的是，项目公司是否取得国有建设用地；签约的主体是否真实有效；其取得土地的方式是协议、招标、拍卖出让还是转让，国有建设用地主体是否已通过多次转让，土地用途有无变更；是否存在土地开发限制条件；是否已取得土地权属证书，或是否存在取得的法律障碍；土地费用包括契税等是否已支付完毕，土地是否已抵押，如有，相关的抵押合同对权利的限制等。
3项目开发情况亦是房地产项目公司必不可少的调查内容。除了需了解项目基本概况，包括项目性质、容积率等规划指标外，特别需要关注的是项目是否根据进展取得了相应的政府批文，如建设规划许可、工程规划许可、建筑施工许可、销售许可。由于受让方的目的是取得项目公司名下的国有建设用地及开发权，因此项目的合法性至关重要，除了核查项目应有的政府批文外，还需特别审查实际开发情况与政府批文是否存在不符的情况，与规划设计相对照是否存在变更情况，该等变更是否需要再次报批，同时还需审查是否进行了在建工程抵押。律师需要特别关注的是项目公司是否存在违规操作的问题，已进行的开发建设是否存在重大安全或质量隐患，特别要说明的是，关于工程施工质量等问题可能非律师专业知识所能及，但律师一定要提醒客户专门核查。
4项目公司签订的关于项目开发的重大合同亦需关注，如规划设计合同、设备采购合同、建筑施工合同，该等合同的签订是否履行必要的程序，如招标程序，合同内容是否全面、详尽；是否可能存在潜在纠纷；是否有权利义务约定不明情况等。
5对于有的项目已进行预售的，律师需审查销售合同中是否存在无法履行的承诺以及相应的违约责任，该等责任可能造成多大损失等。
尽职调查的风险和防范
1尽职调查应通过律师团队共同完成，事先制订全面调查方案，明确每个成员的工作和责任，负责律师应把握工作重点和难点，调查中应集思广益，建立合理有效的沟通协调机制，从而保证调查的有效性和针对性，满足客户需求。
2律师接受委托开展尽职调查，应向客户声明给予客户的是事实陈述和法律建议，商业决策权力和风险应由客户自行承担。
3对于未了解的情况、不确定的事实应出具有条件的和保留的意见，并尽可能全面详细披露调查所得并声明未关注到的事项。
4要善于沟通，包括与被调查对象的沟通和与客户的沟通，争取理解和支持，同时务必做好工作记录。这是证明律师勤勉尽责的依据。
5事务所要建立风险控制和质量控制程序，通过内部审核程序，把好质量关。
项目公司股权转让区别于一般公司股权转让合同的特别条款
1鉴于条款。该条款主要表述目标公司的情况；股权转让方的主体资格、持有目标公司的股权和转让该股权的意愿；股权受让方的主体资格、受让该股权的意愿；目标房地产项目的情况，包括：项目概况，如坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等，土地现状，如项目转让时国有建设用地性质、取得方式及使用期限，项目现状，如项目报批现状包括规划参数并列明取得的批文，项目动拆迁、开发现状(如停建、缓建)，项目涉及的土地或工程的权利限制情况等。以便为下一步合同内容的阐述奠定一个事实基础。
2声明与保证条款。该条款目的是为了防范风险、救济违约和处理法律纠纷。该条款主要表述和保证当事人双方主体适格、诚信履约以及意思表示真实。尤其是有关价格的条款，股权转让的价格与转让方出资额、目标公司的净资产、房地产项目的开发有重大关系。转让股权的价格包括转让股权所包含的各种股东权利和义务，但不包括出让方隐瞒的债务或者应当披露的事实。这是判断当事人是否诚信履行披露义务的基础。应当要求转让方就转让方的财务和资产状况的真实性、是否设定担保或存在司法冻结、是否存在法律上的诉讼、仲裁或行政处罚作出承诺和保证。并就违反承诺和保证所应承担的法律责任作出约定。
3过渡期条款。股权转让合同签订后，从签订之日到股权交割日之间有一段过渡期。过渡期条款主要规定当事人双方在过渡期间的权利义务，如转让方妥善经营和管理目标公司，不得有减损目标公司资产或其他利益的行为，转让方签订新的重大合同或有重大投资应征求受让方同意，受让方先期进入目标公司参加公司经营管理等事项。该条款的主要目的是为了促进股权交付工作的顺利进行，以及维护受让方在过渡期间的利益。
律师应对合同签订设定风险防范措施
1公司股权转让的主要风险是转让无效。导致股权转让无效的因素有很多，如：转让主体(出让方和受让方)、法律程序、登记手续的合法性和有效性。又如：股权转让不符合公司章程的特别规定、股权转让后没有及时到工商企业登记机关办理变更登记、中外合资企业股权转让没有经过外经委(商务部门)审批、国有股权出让没有经国有资产管理部门审批办理产权界定及登记并根据产权交易中心出具的产权交割单办理股权和工商变更登记手续等情形，均会造成股权转让无效。转让无效的直接后果就是受让方不能实现收购房地产项目的目的。转让无效的风险应通过专业律师的审慎行事来避免。
2公司股权转让方式中，律师应提醒股权受让方其面临的另一重大风险就是对转让方原有的、不可知的债务的承担以及承担之后向转让方追偿而不得的风险。为控制这一风险，可要求转让方对项目公司情况进行披露并承担披露不实的违约责任，在股权转让合同中设定转让方声明和保证条款。保证的内容应主要包括已提供的文件与资料均真实且无遗漏；除已披露的债权债务外不存在其他债权债务；项目公司未设定披露外的保证、抵押、质押等担保；公司的财产完整无瑕疵等。同时，应当对上述保证陈述约定相应的违约责任以及合同解除权，并由转让方提供相应的担保。
3为保障受让方资金支付的安全，在付款安排上，宜拉长付款过程，转让方完成一定义务后受让方支付一定款项，要注意双方义务的对接。律师可建议受让方在办完股权变更手续后预留部分尾款，以抵扣可能的支出。
办理建设用地使用权抵押业务（略）
办理建设用地使用权出租业务
保证建设用地使用权出租交易安全的建议
1不要在合同中约定一次性缴纳承租期限内的全部租金，尽量约定年付租金的方式，以防止出租人在合同履行过程中单方解除合同而使承租人难以追回已付未到期租金。
2在合同中一次性约定较长的租赁期限，以防止由于租赁期限过短导致在租期届满后出租人不再续签合同使承租人无法继续使用土地，而使承租人先期投入资金和预期商业利益遭受损失。
3土地租赁可以分为短期租赁和长期租赁，短期租赁一般不超过5年，长期租赁最长不得超过国务院规定的建设用地使用权出让最高期限。
律师代办建设用地使用权出租登记的注意要点
1本指引中所涉及的建设用地使用权出租登记流程，专指承租人从国家土地管理部门直接承租建设用地使用权的情况。出让、划拨及出租获得的建设用地使用权再出租的情况，没有相关规范性文件规定其登记流程。
2律师代办建设用地使用权出租登记或注销登记手续，要取得并向土地登记机构出具当事人的授权委托书，并按有关规定办理授权委托书的公证手续。律师要认真审核上述材料是否齐全、真实，并在建设用地使用权出租合同签署后15日内及时办理出租登记，律师对原件要妥善保管，办理完毕及时归还当事人，以免因丢失承担责任。
办理建设用地使用权投资合作业务
对拟投资的建设用地使用权及投资合作项目的调查与审核
律师应对拟投资的建设用地使用权提供前期土地权属调查
1投资方是否已经领取建设用地使用权证。
2建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致。
3投资方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人。
4拟投资的建设用地使用权的取得方式。
5以出让方式取得的建设用地使用权进行投资的，是否履行了出让合同约定的义务：
(1)是否已经支付全部土地出让金；
(2)是否已经按照出让合同约定完成相应的开发建设投资。
6以出让方式取得的建设用地使用权的出让年限。
7划拨方式取得的建设用地使用权进行投资合作，是否按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。
8以划拨方式取得的建设用地使用权进行投资合作，是否符合划拨供地项目目录。
9拟投资的建设用地使用权是否存在地上建筑物、其他附着物，以及地上建筑物、其他附着物产权登记情况，以建设用地使用权进行投资、合作，地上建筑物、其他附着物应一并作出处理。
10建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物是否已经出租。
11拟投资的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利，如有，投资合作应当首先取得他项权利人的同意。
12凡需在以建设用地使用权投资前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。
13审查拟投资、合作的建设用地使用权有无下列投资合作障碍：
(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；
(2)已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；
(3)权属有争议的；
(4)未依法登记领取权属证书的；
(5)以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批；
(6)法律、行政法规规定禁止投资、合作的其他情形。
律师应协助委托人对投资方及项目进行审查
1主体是国有企业改制成立的公司，还是与私营资本或者外国投资合作成立的公司。
2拟投资的建设用地使用权属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意出资的书面文件。
3拟出资的建设用地使用权属于国有或集体资产的，律师应当审查政府主管部门的批准文件。
4以建设用地使用权投资与外商成立企业，应审查土地使用或者经营项目是否涉及国家安全、军事安全，是否符合外商投资政策。
5审查投资合作项目是否符合划拨用地目录。
6审查投资合作项目是否改变了土地用途，或者使用规划，如有改变，应提示当事人报请审批，并补交土地出让金或者土地使用费。
建设用地使用权投资合作合同
律师应提示委托人签订建设用地使用权投资合作合同的注意要点
1关注拟投资合作的建设用地使用权的土地用途及土地规划条件。
1.1投资合作人应了解使用土地的用途是否与出让合同中规定的用途一致。
1.2投资合作人确需改变建设用地使用权出让合同规定的土地用途的，应依法办理变更手续。
2律师应提示以土地作价出资的一方及时履行出资义务，将建设用地使用权转移至新公司名下并将土地交付使用，否则应承担出资不实的违约责任。
2.1已办理土地过户手续但未交付土地。属于对出资义务的违反，构成了对公司利益和股东权益的事实上的侵犯。因此出资者应对公司和其他股东负违约责任，有补足出资的义务。同时，债权人在公司财产不足以清偿其债务时，亦有权诉请对此项土地强制执行。
2.2已交付土地但未办理土地过户登记手续。在此种情况下，公司虽获得了土地占有和利用的实际财产利益，但这种占有和利用却未得到法律的肯定和保护，这种出资只是事实上的出资而非法律上的出资，也构成出资义务的不履行行为，因而，公司或其他股东有权要求该出资人履行土地登记过户的义务，而出资人拒绝登记，甚至以未办登记过户为由而要求收回土地的行为都是典型的恶意违约，当事人同样可通过诉讼程序诉请司法救济，请求强制登记过户。
2.3既未交付土地，亦未办理土地过户手续。此种情况属于完全不履行土地出资义务的行为，此种行为在公司法上构成违法行为，并产生相应的法律责任，包括该股东继续出资的责任、其他股东或公司的发起人连带认缴的责任以及由此给公司造成损害的赔偿责任。不过，在此情况下，公司对出资人约定用于出资的土地既不存在事实上的控制，也不享有任何物权意义上的权利，因而不可能通过物权追及的诉讼而取得该土地的使用权，而只可通过债权诉讼获得救济。
投资合作中建设用地使用权的流转
公司成立时建设用地使用权的转移
1公司成立时建设用地使用权需转移至新公司名下。
1.1以建设用地使用权投资、合作成立公司的，建设用地使用权应转移到新公司名下。
1.2建设用地使用权转移到新公司后，与该建设用地使用权有关的立项、规划等批准文件应办理相应的变更手续。
1.3投资、合作项目利用土地，必须符合土地利用规划和城市规划，如有变化，应当经过土地行政主管部门和规划部门审批。
2土地市场价格评估。律师应提示投资方，以建设用地使用权进行投资，应按照国家有关规定，由具有土地评估资格的评估机构通过合法程序评估，按提供土地时的市场价格作价确定。其评估结果须经县级以上人民政府土地管理部门确认。
3建设用地使用权的转移过户。
3.1投资合作中办理建设用地使用权转移手续应提交下列资料：
(1)建设用地使用权证；
(2)双方签订的《投资、合作协议》；
(3)有关机关的批准文件；
(4)土地价值评估报告；
(5)土地提供方和新公司的营业执照文件；
(6)变更建设用地使用权的申请；
(7)要求提交的其他文件。
3.2过户登记的审核时限和权证的领取：
(1)律师应告知当事人：按规定登记机构应当自受理建设用地使用权转让登记申请之日起20日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于登记册，并通知受让人领取《建设用地使用权证》；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
(2)领证时受让人(或代理人)需携带身份证件(原件)和已缴契税、手续费、登记费、印花税收据及受理时的收件收据(原件)，仔细核对《建设用地使用权证》登记事项与申请登记事项是否一致。
3.3律师代办登记。律师代办建设用地使用权转移登记手续，要取得并向土地登记机构出具当事人的授权委托书，并按有关规定办理授权委托书的公证手续。律师要认真审核上述材料是否齐全、真实，并在建设用地使用权转让合同签署后15日内及时办理。律师对原件要妥善保管，办理完毕及时归还当事人，以免因丢失承担责任。
建设用地使用权投资合作常见问题处理
以国有划拨建设用地使用权作为股东出资的处理方式
1如果以国有划拨建设用地使用权作为出资，必须到房地产管理局办理转让建设用地使用权申报、登记手续，申报登记时应提供下列文件的复印件：
(1)建设用地(规划)许可证、建设用地批准书、土地权属证件及有关文件；
(2)房屋所有权证；
(3)经主管部门批准的项目可行性研究报告；
(4)成立合资、合作企业的合同文本；
(5)主管部门关于成立合资、合作企业的批复；
(6)土地规划和利用设计条件。
209.2经审查符合有关规定且手续齐备的，经批准后可依法签订或补签建设用地使用权出让合同，经国家土地管理部门按照法律规定进行审查评估，并由投资方按规定向国家土地管理部门缴纳建设用地使用权出让金，将该建设用地使用权的价值折成股本金后，方能作为股东的出资。
拟投资的土地或其附着物已经出租的处理
如地上建筑物、其他附着物已经出租，投资合作应先征得承租人的同意。能够解除的，进行投资合作时应由投资方解除租赁关系。租赁关系无法解除的，建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物进行投资后不应影响原租赁合同的效力，新的建设用地使用权人及其地上建筑物、其他附着物所有权人应当继续履行原租赁合同。如何处理租赁关系，投资合作合同中应该有相关约定。
处理合作开发房地产合同纠纷的注意事项
1这里所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供建设用地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。实践中对合作开发房地产合同(下称“合同”)性质的认定如下：
(1)合同约定提供建设用地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为建设用地使用权转让合同。
(2)合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
(3)合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
(4)合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
2合作开发房地产利润分配纠纷的处理
2.1投资数额超出合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
2.2房屋实际建筑面积少于合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。
2.3房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
2.4当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。
2.5合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。
指引起草执笔人：程永睿律师