清议：下调地产股评级的理由已经成立

12年前，曾有人向我咨询房价指数的统计方法，我的回应是：如果不能严格按照“同质同类”的方法统计商品房价格，其结果将严重误导公众。

向前一百年，当马克思研究商品价值的时候，格外强调“不同质的事物不可比”这一科学方法。受此指引，只有差别化较小的商品，并在交易条件相同的情况下，才能作为价格指数的统计对象。从这一点看，那种笼统地将报告期各城市所成交的商品房作为统计对象，按照平均成交价格在报告期与基期进行比较，由此得出的房价涨跌幅度是非常不靠谱的。

住宅恐怕是差别化程度最高的商品之一。这决定了商品住宅价格统计是一项非常困难的工作。其中的关键在于，为确保统计结果的可靠性，必须首先对住宅加以分类，并在分类的基础上统计前后期的价格。如果忽视前后期成交住宅的差别化，便无法准确确定基期价格，而无法准确确定基期价格，由此计算出的价格变化便缺乏统计意义，自然也不能作为决策依据，无论是政府决策，企业决策，还是居民决策。

由中国指数研究院发布的2010年中国主要城市住宅市场交易报告称，2010年，尽管全国商品住宅成交量全线下跌，一、二线城市下跌幅度分别达40%、20%；但多数城市房价同比上涨或超过20%，其中北京、上海等全国15个主要城市中有8 个城市的商品房成交均价上涨幅度超过或接近30%。不过，据业内人士介绍，推动成交均价大幅上涨的动力在于高端以及奢侈型住宅的放量成交。

按照这一逻辑，即便是今后几年商品住宅成交量继续下降，但只要是高端及奢侈型住宅成交比重继续放大，“国内房价”还是会继续大幅上涨。相反，一旦高端及奢侈型住宅成交比重较上年大幅减少，即便是普通住宅价格大幅上涨，“国内房价”也会明显下降。试问，这样的房价统计究竟还有多少科学成分？又有多少决策价值？

不难发现，如今的宏观经济政策，最终的指向大都与房价有关。在这一情况下，如果房价的统计方法不科学，势必会导致宏观经济决策出现严重失误。

对于股票投资者来说，成交量下降的幅度即使与价格上涨的幅度相等也是利空，更不必说成交量降幅大于价格涨幅的情形。抽象地讲，成交量从100平米降到80平米，单价从1万元涨到1.2万元，前后期的销售额分别为100万元和96万元，同比滑坡4%。而成交量从100平米降到75平米，单价从1万元涨到1.2万元，前后期的销售额分别为100万元和90万元，同比滑坡幅度扩大至10%。在很大程度上，地产股2010年度业绩主要取决于2009年度的成交量及价格，而2011年度业绩则主要取决于2010年度的成交量和价格。这意味着2011年度地产股业绩总体将明显滑坡，也意味着下调地产股板块评级的理由已经成立。