2011元旦：感想、反思、感恩
又是新的一天，又是新的一年。曾几何时，觉得“奔四”很吓人，现在有些麻木了，小四快奔到头了嘛。回头望，这一年，还是有很多话想说说。
多少有点欣慰的是，2010年进步了许多。部门工作方面，承接了十几个课题，多是政府咨询类的，这一年各地都在研究和编制房地产十二五规划，我们为上海市、武汉市、西宁市、上海卢湾区、普陀区、嘉定区、金山区、奉贤区、闸北区等提供了相关研究咨询服务，同时为住建部、中房协、上海市政府研究中心、上海房管局等多个部门提供了课题研究服务，尤其是参与了上海市公共租赁住房政策研究。另外，还做了很多公益性研究，包括政策、市场、产业等。非常感谢这些领导们、朋友们能给我提供合作机会。
个人方面。一是继续保持一个月撰十几篇专栏文章，有些改变的是，精力有限，写稿报纸比以前集中了很多，主要为东方早报、新闻晨报、理财一周、经济观察网，偶尔写的包括中国房地产报、经济观察报、中国证券报、第一财经日报等；写稿的杂志现在比以前少了很多，偶尔为住宅与房地产、上海房地、中国地产市场、中国房地产信息写点等。在此，向各位辛勤的编辑朋友致谢。
除了继续更新和维护博客外，还在微博上面花了一些心思。我2009年10月才开微博，今年才开始上心，至今每天都要织上几条，偶尔也有十几条，粉丝刚过万，也算万元户了。微博的特点很鲜明，我看重其四种功能：
一是，迅速发布消息和评论，内容以房产居多，除了与业界朋友分享外，还有部分媒体记者会从这里看到一些想要的专家观点，甚至可能直接拿去引用，而不必电话采访我。
二是，交朋友，与粉丝互动性强；我博客中也有一些留言，但我一般不回帖，上面广告和偏激观点多，也没法回，而微博中的评论我都会看的，也常回应粉丝。
三是，学知识，长见识，我也是别人的粉丝，会关注一些经济、金融、房地产业界学者专家的言论。
四是，凑热闹、穷开心，转帖或评论一些社会热点新闻事件和笑话等，可以用来调节心情，尤其是工作累的时候。
2010年还交了很多新朋友，政界、学界、企业界、媒体界等，不再详述。值的高兴的是，被中央人民广播电台经济之声音频道财经观察栏目聘为特约观察员，基本上每天或每两天都做电话连线采访。上海电视台、第一财经、第一地产等电视记者来办公室采访的次数比以前显著增多。参加了由政府、协会、媒体、企业等组织的很多活动，在公开场合发表了很多演讲或观点交流。对于新朋旧友，尤其是比较辛苦记者、编辑朋友们，致谢，尤其是承蒙大家瞧得起，经常采访我，但有时候可能正忙于他事，接电话或MSN采访时，我不能多谈，甚至语气有些急躁，还请朋友们海涵。
最后，还有很重要一点。每年这个时候，有必要回顾、总结和反思一下过去一年我对于行业走势的预测。今天我在家里花了几个小时，将我去年全年写过的文章，尤其是涉及预测的文章回顾了一遍。值得说明和反思的如下。
首先，我的预测是动态变化的，根据宏观经济、宏观政策、房地产形势变化，会做阶段性的调整，正由于此，有些朋友认为我是“墙头草”。我始终认为，我所从事的研究，绝非学术性的、道德性的研究，而是市场性、实践性的研究，如果是前者，一种观点完全可以坚持多年不变，比如“中国房价就该下跌一半！”但既然是后者，那么就应坚持惟物主义，水流变了，还想刻舟求剑，只能谓之“顽固不化”。
总体来看，我对政策预测的靠谱率还算可以， 4月和9月底两次调控，我提前1-2个月基本上已作出预警。但也有失误地方，比如5月份我曾一度认为市场调整力度较大，部分政策（如二套房贷）可能会于四季度有所放松，但由于8-9月市场反弹，政策反而进一步紧缩了。
总体来看，我对市场的预测的靠谱率不如对政策那么高。我预期2010年全国新建商品房成交量将有所下滑（1-2成），但结果全国1-11月同比增长了一成，方向错误；我预期上海新建商品住宅成交量将明显下滑（3成左右），结果下滑5-6成，方向正确，幅度少估了。分阶段看，5-6月份时（国十条出台后市场低迷）我对市场的忧虑比年初要重。
年初，我预测全年全国房价持平或小涨，结果是全年新建商品房成交均价同比上涨7%左右，70个城市房价指数同比上涨9%左右，方向正确，略低估。我预测二季度70城市房价指数将出现环比下跌，下半年将基本呈下跌态势，结果6月确实出现环比下跌，但7-8月持平，9-11月重新上涨，靠谱率较低。
我对上海房价比较持谨慎乐观态度，一直强调供应不足是制约房价大跌的根本因素，这一点基本正确；但是，在4月调控之后，包括上海在内的一线城市成交量曾出现剧跌，我当时在深圳卫视22度观察做节目时曾略为悲观的认为：“若以同质房源的情况看，一线城市房价和少数东部二线城市可能会下跌3成左右，中西部城市降幅不会太显著”——这是我近几年最为悲观的一次房价预测。结果是，5-7月间上海同质房源下跌最多的极少数房源跌幅可能达到20-30%，多数降价住宅跌幅仅5-10%，而且8月之后折扣持续变小，直至部分房源重新涨价。
为什么会出现明显的预测失误？我反思了一下，主要原因如下：
第一，高估了政策抑制市场、尤其是抑制房价的能量！史上最严厉的调控成了纸老虎，我们都不愿意看到，但事实如此。我们都听到年初温总理曾说一定能稳住房价，但11月在澳门又说稳定房价很难。
第二，低估了通胀和人民币升值。上半年通胀并不明显，不料下半年CPI迈上3%后，加速上扬，导致民众为保值而购房的热情很高；虽然年初我也曾撰文认为2010要防热钱，但人民币重新升值是6月19日二次汇改之后的事，上半年咱也预料不到，这使下半年境外游资进入国内房地产。
第三，低估了流动性和资金面的宽裕度。年初M1增幅虽然触顶后持续下滑，但直到11增幅还高达22%，经济体内钱还是多。同样，开发商也不差钱，年初最不差钱，直到11月资金来源增幅还高达31%，超过历史均值25%。开发商不差钱，如何肯降价！
第四，对商品住宅供应量偏紧估计不足！2009年土地购置量是2003年以来最少的，2009年11月开始新开工量才明显增加，这就意味着2010年全年可供销售的商品住宅量并不充足，继2009年之后，2010年依然是一个补库存的阶段。在这种情况下，房价下跌的可能并不大！尤其是2009年成交量狂增的一线城市，库存告急，2010年成交量大降（主因是供应偏少），但价还在上涨！
可能我的研究水平真的不怎么样，或者说与我的名气不相匹配。但我对于我所有曾经的预测都负责，确实有对的时候，但错的时候更多！对于错的预测，我真诚向大家道歉。为什么会犯错，有时候客观上确实存在重重困难，但我更愿意从个人能力上找原因，反思反思再反思，改进改进再改进。虽然人比较笨，但我坚信只要肯努力、只要动脑子，自己的研究和预测水平还是会一点点提高滴。比如，再翻出2010年元旦的那篇反思录，就会发现，我在2010年的预测，比在2009年预测，靠谱率已提高了不少。
至于2011年房地产市场趋势，我的整体预测是（统计局口径）：全国新建商品房成交量将比2010年增加（二成左右），一线城市增加幅度高于全国；全国新建商品房成交均价将比2010年小涨（不足一成），全年70个大中城市房价指数同比微涨（4%以内）。全年总体态势属高位振荡，年内部分时间段房价会下跌。以上是我在当前宏观环境与行业背景下的笼通判断，年中还将会调整预测。（本文是俺的私房菜，请记者勿引用）。
以前也曾看到很多网友给我博客留言，劝我以后不要瞎预测了。这些网友的心情、甚至是美意，我完全可以理解。但是，大家要想想，为何经济学家、尤其是投行的分析师、经济学家要不停的对经济指标进行预测？这是工作性质使然，因为单纯为经济现象找理由，其实并不复杂，只有不停的预期未来，才能逼迫自己提高对未来市场变化的预判能力——这种能力具有极高的经济价值和社会价值；而且，客观上行业内人士和广大民众，也需要这种预测，看客们要做的是提高识别能力，多关注那些靠谱率高的预测者；而预测者要做是，不断提高靠谱率，并有一颗公正的心、理性的态度。
或许，这也算是一种工作的快乐、生活的快乐吧。学而时习之，不亦乐乎？有错即改之，迎难而上之，不亦快哉！
祝大家，在新的一年时，开心的时候比去年更多点！同时，也请多点对俺的理解和包容，嘿嘿。
2011年1月1日晚11点30分 老杨于上海家中