“新国十条”之后，楼市熬过一个季度的冰封，伴随开发商打折力度的张力和强劲潜在需求的推动，二者再次“风云际会”，楼市成交量在7月下月开始爬升，并在8月迎来又一波反弹。而这一切，都发生在“史上最严厉”的政策调控背景之下。

“回暖”和“回光返照”这两种说法，笔者觉得都有失偏颇。至于“二次调控”之说，也值得商榷。

为何？

因为，与其说楼市回暖，不如说成交量回暖，与其说成交量回暖，不如说成交量开始回到正常轨道；至于“回光返照”更是危言耸听。

首先，仅是成交量回暖，根本不能说明楼市回暖，而即便是房价，也处在上涨势头得到了遏制，而且房价整体开始出现松动，并开始下调，回暖之说也就有失偏颇。

7 月，成都主城区商品住宅成交量继续萎缩，成交面积32.1 万㎡，共计3465 套，较6 月减少7.83 万㎡，环比降幅19.57% 7月成都近郊区商品住宅成交量较上月减少21.65 万㎡，环比降幅27.10%。8月成都主城区住宅成交面积54.14万平方米，成交套数5910套，环比分别增长54.11%和55.73%。

从成交量上看，成都楼市成交量目前还处于一个“震荡爬升”的过程，并不是调控后一路上扬。更何况，这是一个建设周期和销售周期都很长的产业，并不能以单个月来以偏概全，更不能断章取义。就最近三个月来看，震荡趋势明显，承爬升趋势。依笔者看，这是成交量回暖前的征兆之一。

至于房价，7 月，成都市主城区和郊区的成交均价均有大幅下降，主城区商品住宅成交均价为8020 元/㎡，较6月单价下降126 元/㎡，环比下降1.55%；近郊商品住宅成交均价4951 元/㎡，较上月下降378 元/㎡，环比降幅7.09%。至于8月，成都楼市整体趋势还是以优惠打折为主，房价坚挺不变，甚至逆势涨价的项目，也仅是个别现象，绝不能一概而论，更谈不上回暖。

另外，即使8月份的成交量相对于新政后的历史性低点，已经有很大幅度回升，但从最近几年的成交趋势线和成都楼市固有的规律来看，成交量依然处于震荡爬升的阶段。因为，对于成都这样一个二级标杆城市来讲，前几月不仅跌破周20万平米的成交量，而且跌破10万平米的周成交量记录，而这在成都这个二级标杆城市是极不平常的事情。如此糟糕的业绩，仅是在08年全球性金融危机，以及地震重创下才出现过。按照一般正常年份和正常需求，成都市每年正常年份消化1200万平米的商业住宅来算，月100万平米左右和周20万平米以上的成绩才是一个“及格分”，至于楼市回暖，考虑到高压政策在未来一段时期不会退出的大背景，楼市回暖来日方长（一定包括房价）。

但同时，政策的边际效应正在随着时间减弱，受挫的市场信心正在重塑，开发商“以价换量”和政府“以时间置换房价跌幅空间”，将是楼市未来的两大主要特征。

至于成交量回暖是否一定会招致二次调控，请先思考一下政策调控的主要对象是房价，还是成交量？依笔者看，在房价过快势头被阻止后，成交量回暖应该是对调控政策的又一积极反应，而不是水火不容。