对南宁楼市趋势谨慎乐观

                                         韦成汉/文2010-09-28

    未到10月之前，南宁房地产市场交易出现活跃态势。与前几月相比，市场出现向好趋势。在早些时候长罡路广西水电学校（现升为职院）傍地块拍出市场可以接受的价格。

    据《当代生活报》记者胡宁军连线，拿下该地块的是以个人名义竞得。拍卖会后我曾经服务的客户向我电话了解，地块价格合适否。因为他们也到现场竞标，但是价格超出预期，因此没有拿下。

    我认为，目前长罡路沿线已经呈现出好的趋势，比如长罡路二期拓宽续建、有影响力的开发商进入、与快环九曲湾地产板块临近等这些因素考虑，地块可以毫不犹豫拿下。这里有个周期及经济算账的问题，相信随着时间的推移，价格将会迎刃而解。

    那么，在市场销售终端交易量有什么具体表现？通过实地走访，早在8月南宁高端住宅类项目成交已经活跃，只是表现并未引起市场关注。9月初，随着刚性需求释放以及房开炒作，普通住宅成交开始出现反弹（相对4月新政初期比较）。当然这以宏观政策面有极大关联。

    不难发现，8月中旬开始市场两股力量博弈白热化。一说房地产政策不应持续收紧，在适当时机理应有所调整；另一说房地产政策必须持续收紧，不能功亏一篑，房价没有实质性下跌。在这两股力量相互攻击之间，消费者反而迷茫与疑惑，不知所谓。很显然，因地域导致的不同市场情势并未引起他们的关注。

    很大程度上，一线城市与二三线城市存在较大差异。比方城市化、人口、经济、消费、商品房产品没有可比性。在这个背景下，理应区分看待。当然，商人往往追求利润最大化，这与买方的心态完全不同。那么找到一个均衡点就显得至关重要。到目前，南宁单价一万以上的盘销售难度很大，即使品质做到纯粹但是市场反应依然不叫好。这与新政后客户入市门槛有着极大关系。可以预见，2015年之前万元单价将成为南宁单盘销售速度快慢的门槛。

    研究市场发现，2005年之前市场趋势判断较为透彻，2005年之后市场判断较为艰难。主要困扰在于政策出台的密集性与强度。因此房地产市场长期看好，短期内不好判断将成为常态。

    在于南宁这座城市也存在这个具有广普性的观点，那么怎么看待10月之后的市场呢？我个人认为，房地产政策继续出台收紧政策的可能性不大，因为目前市场需求主要由刚性客户构成，需求面积集中在紧凑户型。少数集中在别墅性质项目，资金实力强劲客户的需求。常规的投机、投资型客户进场难度大（信贷政策没有放开）。从目前迹象看，央媒报道多是警告性质，如果市场极大反弹，那么政策出台。反之，保持目前态势。两头讨好。

    但是，有一点不应该忽视。通货膨胀与人民币升值必然导致热钱进入房地产市场，美国已经通过法案强迫人民币做出姿态，目前人民币兑换美元已经创下历史新高。当机构投资客户热钱进场，而一方面开工不足的房地产市场将出现怎么样的局面？稍有思考，想想让人感到后背发汗。

近期，南宁当局公布南宁籍车牌月上牌达到2万台，往后趋势有可能突破历史性大关，城市道路可能面临崩溃。南宁已经进入汽车时代，汽车活动半径必然往外延展。可见，南宁快环外的热点地区必然面临急速发展。昆仑大道必然是下一个增长点之一，目前该地区房价仍然处于较低水平。

    据观察，位于三塘镇九曲湾农场原一砖厂地块200亩用地将建高层住宅（开发商未明），目前临时销售中心基本完工，自住型客户不妨实地看一看。