一、定价基本合理，创新营销方式

9月26日上午，亚运城首批房源开盘，价格在12000元—13000元/平方米左右，销售火爆。亚运城总建筑面积是438万平米，土地成交价255亿，折算楼面地价约5822元/平米，如果考虑到高标准的建安成本、前期成本、营销成本、财务成本等构成因素，成本价应该在10000元以上，所以一期12000-13000元/平米的售价并无多少盈利空间，甚至有赔本赚吆喝的嫌疑(当然成本方面还有疑问即是开发商是否和当地政府另有约定或减免)。项目体量很大，开发商的盈利空间主要在分期开发带来的升值上面。一期平价上市，形成热销的良好起点已经算是成功了。

亚运城不仅在广州销售，更在全国25个城市设置销售点，体现了营销方式的创新，这是房地产业走向成熟的又一个标志，目前内地的营销模式以广州、深圳较为成熟，对内地城市影响较大。富力地产、雅居乐、碧桂园、世茂地产和中信地产具有一定的港资背景，受香港的开发模式和营销模式营销较大。香港开发模式是基于土地资源的稀缺性，营销上更强调代理公司网点和客户储备、现场执行能力，所以采用多城市多家代理公司联合销售的方式自然也就可以理解了。

这个项目最大的卖点在于亚运城的概念。亚运城的背后是政府的巨额投入，配套设施会比较好，也会是城市发展的一个重点。手上有闲置资金，未必会买亚运城的房子。因为广州的房地产市场比较成熟，也经历过不少风浪，市场较为理性，投资机会可能并不是很多。如果资金实在很充裕，可以考虑买一期的房子。

二、亚运城不可和奥运村简单类比，升值潜力取决于独立发展程度

亚运城升值潜力肯定是有的，目前的定价几乎是成本价。开发商不是慈善家，这么多家一线开发商拼抢这块地王，是看到了升值的前景。即使升值的前景有限，开发商也不可能继续以低价卖房，还是要把价格推高，这是成本决定的。亚运城和奥运村不在同一个城市，并不好一概而论。奥运村地处北京重点发展的北部地区，楼市相对成熟，区位优势明显。亚运城则稍显偏远，未来出路在于形成独立发展的新区。

 三、南京奥体板块的现状和未来价值

南京奥体板块的情况大家都比较清楚，短短5年左右的时间，奥体的房价升值了四倍以上，如果考虑到贷款资金杠杆的效率，当初用两到三成首付买奥体房子的客户可能现在都有超过十倍的盈利空间，买房带来的高收益是很罕见的。当然，这种情况也不仅仅在奥体出现，不少板块房价都有几倍的升幅。目前奥体毛坯基本上控制在20000元/平米以下。其实比起4月份楼市新政出台前，奥体房价是有所下滑的。四月初几个楼盘对外报价都在2万以上，如果那时候开盘也肯定可以实现这个价格，现在成交价也就在17000上下，看得出来比起那时候的预期是有20%左右的跌幅。现在来看，奥体的房价基本上是稳定的，因为就是目前的售价都可以支撑非常好的销售状况。未来可能还要有所上升，但是这个升幅的百分比比以前要慢，因为房价基数较高，而且房地产投资受到一定程度的压制，三五年内奥体房价或许可以涨到3万元一平米。但是那时候老城区的新房应该 普遍5万元一平米。普通购房者也不用太过在意，因为稀缺的东西从来不是为大多数人准备的。

四、2014年青奥运临近，亚运城的营销策略对南京奥体板块发展有哪些借鉴之处

的确，一场盛会是城市营销的重要事件，可以很好的提升城市的知名度和美誉度，更重要的是各个城市会以此为契机大力搞好城市配套设施建设，提升城市功能，当然也使得整个城市房地产升值明显。

亚运城对于南京奥体的借鉴并不明显，因为它的售价比奥体低。奥体倒是可以借鉴广州天河奥体中心，广州举办九运会拓展城市空间，将城市重心转移到东部的天河奥体中心板块。目前天河是广州名副其实的中心，南京奥体呢？其实还有一些路要走。奥体现在主要的问题是就业不充分，公共空间不充分，人性化尺度不足，这限制了奥体板块的成长空间，成熟也需要时间。

营销上的借鉴，可能在于营销方式的创新上。亚运城几家开发商形成合力，共同开发，南京奥体单兵作战，分散运作，不能仅仅做好自家的一亩三分地。此外，还要注重高层对话和沟通，对地区发展施加一定的影响，对不合适的城市布局提出意见。（作者孟祥远系城市社会学博士）