第四十二讲：酒店式公寓的优劣

《巧改户型300招》（42）

豪尔斯地产

喜忧参半论虚实

尽管酒店式公寓在北京市场上不断崛起，并被一些投资人士所看好，但在类似物业鱼龙混杂的情况下，这类适合于投资而不适合于自住的高档物业，多少是喜忧参半：
　　表现优势
　　客户群定位在奋斗中的白领和收入颇丰的成功人士，资金来源较稳定。这些人了解高端人群尤其是外籍人士的生活习惯和爱好，熟悉租务市场的行情变化。
　　管理水平高。既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件。附属设施中还增加了银行、邮局等多种服务。
　　总价相对较低，投资回报稍高。在北京地区，商务核心区的酒店式公寓总价通常在150-200万之间，而二居以上的公寓则要200-250万，同时酒店式公寓租金回报为4-5%，比起公寓类租金回报要多1-2个百分点。
　　存在弊端
　　使用率较低。纵观北京十余个楼盘的酒店式公寓，由于公摊加大，使用率仅能达到65-75%，与标准公寓小户型的78-83%相比，少了3-18个百分点，因而变相提高了单价。
　　物业管理费高。由于设置了一些服务机构，物业管理费较之同项目中的公寓要高出约10-20%。
　　私密性较弱。在日常生活中，总会有服务人员到房间中来，主人的正常生活在某种程度上会受到影响。
　　密集度高。在较小的户型中，往往是一梯十几户，相互间的干扰较大。

投资区域要求高。如果所处区域的商务、旅游氛围不浓，会直接影响着租金。

改造余地小。户型格局通常都比较简单，可调整的空间有限。

实例2：北京丰汇时代

位于北京西城区金融街东侧的太平桥大街，大开间一卫的酒店式设计，建筑面积40 -80平方米，使用率65%。

各户型呈酒店式排列，楼道长度适中，并且2梯18户的配比比较舒适。酒店式公寓和写字楼混合在同一楼中，相互隔离，既保持了一定的私密性，又拥有了一定的商务氛围。个别户型提供了电磁灶，提供了生活的便利，但使用率偏低是个需要注意的问题。

选自李小宁最新专著

《帮你选户型》（6卷本，中国电力出版社）

《巧改户型300招》（4卷本大型画册，机械工业出版社）

《小户型的选择与改造》（大型画册，中国建筑工业出版社）

敬请关注：

每周二1700-1900中央人民广播电台黄金时段《都市之声》（FM101.8），李小宁两小时直播“聊聊买房改房”

每周四《北京晚报.楼宇周刊》李小宁专栏《小户型的选择与改造》