从事房地产那么多年，一直在黄龙区域办公，工作闲暇时，喜欢在周边走上一圈，看着这个非常具有杭州特色的CBD，常有一些感怀。这里可以说是杭州房地产企业的发展地和聚居地。房地产，一度是CBD的主角，在那些最显著最昂贵的位置上，曾经都是房产项目的展示中心。李格非在《书洛阳名园记后》中写到“洛阳之盛衰，天下治乱之候也”。我们不说天下，这CBD里的细微变迁，正反映了这个城市与这个时代的前行方向。

    记得大约六、七年前，杭大路上嘉华国际写字楼刚刚落成，玻璃幕墙闪闪发亮，底层的沿街商铺有六个店家也同期开业。其中两家是银行，占据了一头一尾；两家是经营进口汽车的车行；另两家是地产公司的展厅，占了好几个开间，颇有气势。过了差不多2年，车行先搬走了，换成了两家银行，一家是外资银行，一家是中资商业银行；地产公司的展厅也先后退出，到09年底，最后一家地产公司的展厅也贴出了吉铺招租的告示，取而代之的是一家证券公司与一家经营高档二手房的中介机构。

    在这些年间，车子的价格一路下滑，车行撤出CBD似乎并不奇怪。但这些年来，中国的汽车行业发生了翻天覆地的变化，自主品牌崛起，新能源汽车新政出台，吉利收购volvo……这个行业并没有走向落寞。如果你够留心，嘉华楼底下的车行虽然不见了，但在黄龙CBD区域又有车行开张了，更好的品牌，更大的展厅面积。车行的回归，想必是产业升级品牌升级的结果。到台州去打听打听，吉利造的房子让很多人摇头，但李叔福资本运作的本事不得不让人佩服一二，从另一个角度来理解，房地产与资本，未必如汽车与资本那样更迎合未来。

在这些年间，房子的价格一路上涨。但在黄龙CBD，地产公司展厅的规模远不如鼎盛时期，面对车子的变化，房子似乎还是老样子。如果房子背后的价值链与行业发展模式没有什么新的变化，那么再大再华丽的展厅，到最后也会落寞收场。在世贸会展中心的一隅，曾是南都置业的展厅，杭州曾经的地产双雄之一，后来成为万科的橱窗。虽然，万科早先关闭了这个橱窗，但最近蝶园二期的销售形势非常不错。如果把蝶园一期的产品与二期调换一下，很大可能结局依然如此，一期的不顺利这里面有很大部分是本土化必须付出的代价。灵魂未必跟得上脚步，如果跟上了，立面长得像谁关系并不大。

    这些年间，票子是一直在通胀，和票子一样，银行在这CBD里，像藤蔓一样蔓衍开来。最初只有国有五大行的身影，后来招商银行把杭州总部搬来了这里，跟着进来的还有其他的商业银行，花旗、汇丰这些外资也进驻了。跨过天目山路，在黄龙CBD最年轻的EAB大楼里，更是形成了一个金融企业的群落，平安银行、星展银行、中金，还有瑞银……。不只是传统意义上的商业银行，还有银行的大股东，保险资本，银行在这些年的变化一日千里。

    越来越多得银行网点编织起一张庞大的网和冗长的价值链，撑起这个社会的全部。中国的改革开放，如果能获最终的胜利，个人以为会经历三大阶段，产业改革、金融改革和体制改革，自易而难。第一阶段已经取得成功，若再要往前迈进，势必需要金融改革的跟进，金融体制不变，靠产业自身是无法转变发展方式的。下半年房地产的调控能持续多久，这个问题已变得很低层次，从金融根子上调控你，在一周之内就能见效的。地方财政融资平台清理之后，下一步可能就是地方债券等融资渠道的打开和规范，那么地方对土地财政模式就逐步有放手的可能。金融改革的方向，是趋向证券化，这些变化有时候会非常快。

    在调控新政下，房地产依然是这个城市关心的焦点，每到周四每家报纸都是厚厚的地产专刊，但CBD的主角还是房地产吗。

 原文刊登于《房产天下》2010年9月刊