众所周知，有价值的商场或商业街无非有两种特征：1，某种业态高度聚集，如电脑城、餐饮街等；2，业态有机组合，形成“一站式”的消费场所。但这两种情形很少会自动形成，开发商或者运营商的努力不可或缺，需要精心地规划、辛苦地招商和小心地运营。很多专家建议商业零售物业必须持有，正是出于这一点，业权分散的物业难以协调一致，更无法进行大规模的市场投入，因而不得不随波逐流，物业价值大打折扣。

从物业运营、增值角度，尽管商铺出售是个伪命题，但在现下之中国，尤其是二、三线城市，开发商普遍弱小，无力持有，大宗物业缺乏流通渠道和退出机制，而民间散户资金嗷嗷待哺，商铺出售倒成了买卖双方郎情妾意的不二选择。成功的项目销售，定然要突破原有的价格认知，引领最新的行情，恐怕没有开发商愿意平价甚至低价出货的；即便是售价平易近人，如果缺乏投资回报的想象力，也很难在市场有所作为。这就需要给予投资者回报的远景预期，说白了，就是告诉投资者这个项目会被定位和策划成怎么样的商场，引来多少人气，得到多少房租回报。如果这一切止于宣传，无疑是对投资者的一种欺骗；如果要付诸实施，那如何应对分散的业权，做到一呼百应，似乎是个疑问。

“褫夺”业主对商铺的经营权，看起来是唯一通向罗马的道路，这样才能做到统一运营，经过一段时间的培育，项目很有可能达到预期。权利和义务是伴生的，业主当然不会白白让渡铺位的经营权，必然要索取合理的回报承诺，就不可避免涉及到“回租”的问题。所以，从技术上说，回租是赋予商业项目生命和活力，让开发商兑现项目前景的保障手段。

大部分人的投资心态，是希望做到“以铺养铺”，即支付首款之后，可以用商铺租金收入抵冲按揭还款，开发商设定回租条件的时候，要考虑这个因素，按照现在的按揭条件，这个年回报率就不能低于8%了。可是，售出商铺的实际租金并不能马上达到8%，意味着，开发商必须在一段时间内予以补贴，但要确保在回租期结束的时候实际租金水平要到达这个水准。这个现象不能简单用“羊毛出在羊身上”来解释：1，投资者在回报最低的时期规避了风险，自然要付出某种代价，理应支付比一般商铺更高的价格；2，仅仅从投资者账册看，能持续获得8%的回报，同时获得物业增值，不失为一种妥善的投资，为什么要关注别人挣了多少而心态不平衡呢？3，如果一个商铺甫交付就能达到8%回报的实际租金，那过几年岂不是要达到20%了？现在还有这样好的投资机会吗？

虽然开发商收支抵扣之后，相当于按照行情价格售出了商铺，也许还略高，但承担了额外的风险和劳动，对双方来说是公平合理的。要强调的是，通过这个手法操作，让项目比较顺利度过培育期，而使项目获得超过平均水准的增值，这才是对业主弥足珍贵的。额外的房价付出，实际上是商场的培育成本：我们做好一个商场，开始的时候不也要给予商户免租期，有的时候还要贴装修吗？只是在回租的框架下，这个成本交由开发商（或运营商）统一支配，效率反而更高。

从某种意义上，开发商和商铺投资者是一对合作伙伴，是资源互补的。比如说，资金的时间价值对开发商有莫大的意义，但是投资人就不那么敏感。在实践中，开发商用较高的价格出售商铺，获取了宝贵的“头寸”，但以回租形式长期返还，并通过统一经营帮助业主取得更大的物业增值；而投资者方面，相当于让渡了部分差额楼价的使用权，通过经年的回报得以收回，所投资的商铺远比那种售后不问不管的项目有生命力。又比如说，开发商比散户投资者更有能力预见未来的商业前景，就可以对投资者承诺，通过回租保障做给投资者看；投资者比较看不清未来，买了“期房”，但由于“预先付款”而获得合乎情理的等待期回报。厘清了这个道理，就更容易理解回租是一个双赢的选择。

开发商是不是“忽悠”，投资人的确要擦亮眼睛，不可避免有部分开发商并没有诚意做好这个项目，就是纯粹圈钱。要做出这样的判断并不难：1，看开发商以往的开发历史，有没有获得投资者的良好口碑；2，看项目规划设计是否符合运营的要求，而不是一味从便于销售考量；3，看开发商对未来商场运营有没有周详的计划，计划是否可行；4，未来主力租户有没有得到落实，或者落实的可能性；5，判断回租期结束的时候，实际租金能否达到开发商年回报的水准。

开发商处于强势地位，本着对投资客户负责的态度，给予回报承诺是个开始，更重要的是认真履行，并切实保证项目的经营成功，这样才能建立市场品牌，产品得到投资者的认可，企业快速发展。而且，出售商铺也是起步阶段的策略，要成为真正的商业地产开发，早晚要走上项目持有之路，对整体项目的整体把控能力、运营能力，是其中不可或缺的一环，以回租形式变相持有，也正是培养和锻炼这种核心能力的良好开端。