回暖假象：金九银十之后是冬天

文/王泽金

近段时间，由于部分城市的房地产成交开始反弹，楼市回暖、调控终结的声音此起彼伏。

综合各研究机构的数据，今年8月杭州主城区共成交商品房3584套，虽然同比下降了6.7%，但环比今年7月却涨50％，创近四个月新高。其它一线城市，如北京截至8月30日，共成交商品住宅5074套，自新政4个月来首次突破5000套；上海住宅成交面积73万平方米，环比7月增加了69.77%；广州8月1日至29日，十区二市新房成交面积为62.8万平方米，与今年7月相比猛增49 .2%，这也是近4个月来成交面积首次重上60万平方米关口……各地楼市确实呈现出了回暖的迹象。

在房地产历年调控的轨迹中，楼市回暖一般会先呈现出以下几个征兆：一是二手房市场引领新房市场，量价齐升；二是成交量持续上涨，各项目成交普遍回升；三是成交价格逐步攀升，“以价格换市场”现场逐步绝迹；四是开发商推盘意愿持续增强，基本能按照原先的开发节奏、推盘计划推盘、推出新项目；五是投资规模开始反弹，拿地和新开工规模上升。

二手房市场一直是新房市场的“晴雨表”，是判断楼市发展势头的先行官。但从各地的二手房市场来看，虽然二手房市场成交有放大的迹象，某些区域的二手房成交甚至已创出调控后的新高，但大部分区域的二手房成交是“量升价跌”；总体的成交量与调控前相比、尤其去年同期相比，无论是成交的价格、成交的数量还是成交上升的势头，都不可同日耳语——如目前杭州二手房日均成交仅60多套，正常情况下杭州二手房市场的日成交量应该在100套左右，高峰时期则应该再200套的水平——且目前大部分区域的次新房、大户型、高总价房源仍成交黯淡。因此，二手房市场的表现还不足以支撑楼市回暖论。

从成交量上看，杭州主城区6月成交商品房1409套，7月成交2384套，8月成交3584套，但6月新增商品房3032套，7月新增商品房3073套，8月新增3326套，也就意味着6、7、8三个月成交的量远远跟不上三个月总的供应量；虽然8月份有滨江·城市之星、绿城·西溪诚园等高价楼盘放量成交，但总体均价才19425元/平米，而8月成交总套数排前三的金地·自在城、保利东湾、金隅·观澜时代皆是降价销售楼盘，最高降价已逾15％——实际情况也是，近段时间新开盘的楼盘，如城市之星、湘江公寓、保利东湾等，要么是新开盘定价理性要么是老盘价格回调，所以去化得不错。

从成交的面来看，目前杭州共有在售楼盘两百多个，但8月份销售最好的前十个楼盘就占到2398套，占总销售套数的67％，也就意味着大部分的成交是依靠少数的楼盘支撑的。另外，非常值得一提的是，尽管楼市总体成交量在上升，但各个楼盘的投资客比例急剧缩水，这一方面说明目前市场消费的主力是自住需求，另一方面也印证了楼市并未回暖，投资购房者对市场判断非常不乐观。

从各地开发商的推盘意愿来看，六七月份，开发商不敢开盘，纷纷把开盘计划延后，而到8月下半月后，开盘楼盘开始增多，到9月份，竟有30个楼盘集中赶着开盘；从熟悉的开发商了解到的情况是：在他们制定的开盘计划中，基本走的都是“低价开盘、快速跑量”策略……开发商推盘计划并不是有条不紊、也不是按照以往牛市中的“低开高走”策略销售在走。由此可见，开发商对市场的判断仍然很不乐观。

与此相印证的是，各地房地产的投资规模和拿地热情也没有高涨起来。从北京、上海、杭州等地的土地出让情况来看，虽然三地8月份的土地都有土地成交，但大部分的土地竞拍都不怎么激烈，70％的土地基本是以底价成交的；另外与开发商拿地积极性不大相比，各级政府土地的热情也不高，很多年后就开始酝酿出让的土地，直到现在也未见拿出来开拍……

综上，目前的各种市场特征仍无法支撑“楼市回暖”论。但目前的成交量持续放大又是不争的事实，为何？

最为合理的解释是：由于前段几个月的购房需求被积压，近段时间一方面由于开发商主动调价、理性定价、密集推盘，被遏制的需求需要释放的空间，于是两者一拍即合，一同制造了目前的回暖假象。

更可预期的是，随着这轮需求被释放完毕、政府对房地产调控的持续，年底银行房贷惯例收紧，开发商还贷压力持续增大，购房观望情绪再度扩散……“金九银十”之后，房地产的冬天又会到来。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2010.8.31　凌晨

  原文刊于《楼市》杂志业内小报《楼市通讯》创刊号，已于9月13日创刊上街，报纸定位为开发企业营销经理以上读者的读物，是开发商与开发商之间、开发商与上下游企业深度互动、信息往来的桥梁，是全国首家明确服务于业内的报纸，值得关注。

　关注《楼市通讯》的朋友，可向《楼市》杂志索取样刊。电话：0571－85179558