国际旅游岛建设：海南房地产业面临的机遇和挑战
○蔡仁潭
海南国际旅游岛建设上升为国家战略，给海南经济社会实现跨越式科学发展注入新动力的同时，也给海南房地产业带来新的机遇和挑战。个人认为，在新形势下，应该跳出房地产论房地产，应该从海南整体、长远发展的高度和角度来思考和谋划。下面就我省房地产业面临的机遇和挑战，谈一些个人看法。
一、挑战篇：从头收拾旧河山
新年伊始，国务院批复海南国际旅游岛建设发展的消息一经发布，海南房地产业迅速做出“井喷”反应：1月份商品住房销售面积184.25万平方米，同比增长842.92%，环比增长97.83%；价格短期内也成千上万地飙升，2月份冲上均价14087元/平方米的高峰。疯狂过后，销量剧降（降幅最大出现在7月份，仅销售12.22万平方米），价格下调（降幅最大出现在6月份，均价8208元/平方米）。冷静下来后，客观剖析，可以发现我省房地产业面临着一些不容忽视的挑战。
（一）各市县对房地产业发展定位不够明确，认识有待提高。目前各市县房地产开发整体上呈现出小、散、乱的弊病，成片、成规模开发区域少，项目与项目之间没有形成合力。一级土地开发项目过多，商品住房约占开发总量的90%，大都是做一锤子买卖，不利于政府统筹规划发展。有些区域应该是要发展对当地社会经济长远发展有促进、支撑作用的项目的，但有些地方政府并没有把城市规划和产业规划充分结合，还没想好就糊里糊涂开发了。这种开发强度越大，对当地经济社会长远发展的副作用就会越大。
具体表现在：部分市县盲目追求“快”，不注意根据宏观经济环境以及本地发展需要来控制开发节奏，过快且以极低价格大面积出让土地，而且以生地出让为主，严重贱卖和浪费土地资源，为以后的发展留下了隐患。比如，个别市县还没定位好发展方向就把大面积的优质湖面资源和海岸线先卖掉了。前段时间央视等媒体报道了我省大量海岸线被贱卖的现象，这是让人很痛心的。现在我省开始推进西部地区开发。因此从一开始就要把规划做好，决不能重蹈东部贱卖和过快出让土地的覆辙。
（二）开发品质整体上较低，高水平的专业房地产企业太少。在开发建设过程中，大部分项目都是千篇一律的模仿或照搬，在规划设计上缺少创新，抄袭较为严重，盲目跟风所谓的“国际化”、“现代化”，缺乏海南地方特色。没有根据海南各地区不同的地理环境、自然景观和社会状况来对项目、产品进行高水平的策划、规划和建设。现在建设的房地产项目，基本上没有看到海南元素和海南特色。随着时代的发展，这样的房屋价值将会迅速下降。
此外，在开发过程中动不动就大拆大建，没有注意保护好原有的树木、植被和环境。同时毛坯房过多导致装修时产生大量建筑垃圾。还有就是开发强度过大，比如海口市中心的一个楼盘，建筑密度、容积率过大，目前还正在建设大型商场，建成后势必对附近的交通及市政设施供应造成较大压力。
（三）部分市县盲目追求经济发展，对生态环境保护重视程度相对不高。目前我省滨海和山区开发强度较大，且大都是粗放式开发，对环境资源保护带来困难。我们可以看到，一些海岸线、风景区甚至热带雨林区打着各种幌子开发房地产，把优质、稀缺的公共资源变成企业赚钱的工具，变成少数人享用的后花园。这种开发更大的危害是对自然环境和稀缺资源造成难以估量的破坏。有的城市在建设、维修基础设施时，施工水平不高，盲目乱砍乱伐，比如对一些百年古树、珍贵树种，一夜之间说挖就挖，说砍就砍。
海南房地产业的一个突出优势在于房地产与良好的生态环境相结合。因此，应该建立起保护生态环境和节约能源资源的房地产开发、发展模式，决不能借“发展”之名行破坏之实。
（四）地方政府在房地产发展及项目规划上缺乏深入研究。对房地产的规划引导、管理调控还未能完全及时跟上，缺乏对开发前期的战略引导，缺乏区域发展功能定位，缺乏对开发过程的规范、控制和管理。比如有些市中心的好地段，却过多用来建设商品住房，没有好好利用这些好地段。这都是在规划上没有控制好，或者没有执行好。如此一来，往往造成房地产开发没有与当地社会经济长远发展相结合。
（五）优质土地储备制度有待建立。随着国际旅游岛建设的推进，土地储备工作任务越发紧迫。我们应该对优质土地资源进行更为科学的储备和规划，使之对海南今后经济社会发展产生积极作用。我们要严格控制好土地尤其优质土地出让节奏，为国际旅游岛建设发展留下足够空间。
（六）商品住宅比例过高，空置率过高。目前海南商品住宅竣工量约占商品房的90%，酒店、办公等经营性房地产所占比重小，严重缺少国际旅游岛建设所提倡和需要的酒店、度假村、康体保健、主题公园、商业娱乐等配套。此外，海南65%以上的商品房销往岛外，里面很大一部分是岛外人士作为度假用，大部分时间都处于不居住也不出租的空置状态。比如海口某高档小区，平时入住率仅20%左右，即使冬天“候鸟”飞来过冬时，入住率也只在50%左右，有部分外地购房者购房近10年了却从未入住。过高的空置率不利于拉动消费，不利于拉动经济，同时也给物业管理带来较大困难。
（七）相关税负过重，不利于租赁性、经营性房地产发展。据调查，目前我省房屋租赁各种税加在一起，达到租金的21%，这个比例显然比较高，加上海南房屋租金较低，如果按照目前税率，企业利润空间较小，不利于酒店式公寓的发展。酒店式公寓对改变消费观念、促进房地产结构调整起到极大促进作用，建议有关部门应该尽快研究并出台政策，从税收方面调控房地产业结构，扶持酒店式公寓等经营性房地产的发展，鼓励加大酒店式公寓、租赁式公寓建设规模，满足短期休闲、度假、疗养人群需求。
（八）“强岛富民”政策执行力需进一步强化。国际旅游岛建设的目标是“强岛富民”，但有些地方却出现一些有悖于“强岛富民”政策的现象。比如在征地和拆迁过程中，忽视和损害了被征地农民、被拆迁居民的合理诉求和合法权益，更多的只是给予现金补偿，且只是解决了小部分人的就业问题，但就业岗位大都是短期性的，比如保安、服务员等，无法保障他们维持长期稳定的生活。也就是没有切实解决好他们长久的生活、生产、就业问题。这严重偏离了“强岛富民”政策，这些现象如果处理不好还有可能成为社会不稳定因素。在这方面应研究出台一些政策，让“强岛富民”政策具体落到实处。
二、机遇篇：长风破浪会有时
挑战和机遇是并存的。面对种种挑战，我们应该积极应对并采取科学有效的措施，使挑战变成契机和良机。国际旅游岛建设，恰恰给我省房地产业转型升级，转变发展方式提供了历史机遇。
（一）国际旅游岛建设客观上需要大量经营性旅游房地产，这必然要求海南房地产业优化产品结构、转变发展方式。海南房地产业发展，必然要改变以居住地产为绝对主导的单一房地产产品结构，构筑以专业化旅游房地产为主导，居住、商业、办公地产协调发展的多元化产品体系，大力发展以度假村、度假酒店、游艇基地、康体养生及酒店式公寓等为代表的专业化经营性旅游房地产，配套发展商业、办公、文化娱乐、体育、医疗卫生等配套服务设施，以满足不同类型、不同档次的旅游消费需求；改变传统的片面强调数量和发展速度的房地产发展模式，把房地产开发的品质和效益放在优先位置，实行规模化、体系化、产业化的房地产开发模式，从以一次性开发为特征的粗放型开发逐步过渡到以产业经营为主的可持续开发，以确保地方税源稳定和经济可持续发展，同时减少大规模、盲目出让土地的冲动。
（二）为解决本地居民住房困难问题提供了政策指导和支持。《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》明确要求：“优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设……到2012年，基本解决好中低收入家庭的住房困难问题。”这使海南今年初提出的“力争在两到三年内有效解决海南城乡居民，包括中低层公务员、教师、医生和低收入群众的住房困难问题”有了更高层面的政策保障。《规划纲要》对海南房地产业发展大基调已定，房屋将逐步回归其居住功能，不作为投资投机载体。这些都将有利于解决本地居民住房困难问题，关键是我们该如何贯彻、执行政策。
（三）国际旅游岛建设发展为“强岛富民”指明了方向。具体到房地产业方面，建议出台有关规定，鼓励农民利用集体土地和企业联营、作价入股，开发农家乐、乡村旅馆等；成片开发征地拆迁时，应在其周边地区预留不低于20%的土地用于被征地农民及村集体发展农家乐、渔家乐、家庭旅馆等旅游经济产业，并出台规定禁止农民将这部分土地出租或私自买卖，切实保障被拆迁居民的生活和就业问题。如果这些政策能出台并得到切实贯彻实施，那将有利于保障本岛居民分享国际旅游岛建设发展成果。国际旅游岛建设首先必须考虑和解决的是——本地居民的生活、福祉问题。这个问题如果解决不好，那其他的建设都只是空中楼阁。
（四）为海南房地产业确立了可持续发展原则。国际旅游岛建设要经过10年时间才能“初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地”，这客观上要求海南房地产业必须注重可持续发展，尤其在优质土地资源保护上将更为严格，以建立节约集约用地标准体系和激励机制，提高土地节约集约利用水平，提高土地利用和使用价值。同时在开发结构上进行调整，使之不与国家宏观调控相冲突，确保房地产业健康可持续发展。
（五）促使海南房地产业坚持国际标准，打造精品。在项目规划、设计上，应根据我省气候、生态资源、人文资源等特点，对旅游房地产项目的外观造型、色彩、户型结构、舒适度等方面融入海南特色元素。杜绝房地产项目开发建设的随意性和盲目性，重点发展具有地方资源、环境、文化特色并且符合市场发展趋势的高品质房地产产品，走精品化、特色化道路，保证我省良好生态资源价值得以充分体现。在规划建设上，不只是对一个项目的规划，也不单单是对一个城市的规划，而是将项目和城市发展纳入整个社会经济发展的框架，使两者相适应。在产品结构上，应大力培育与产业发展相适应的、具有规模效应的旅游区、度假区、娱乐区，并丰富其内涵。同时加大力度开发建设风情小镇，使之成为旅游景点，成为海南旅游房地产的一个新业态、新亮点。全省风情小镇的规划建设应重视整体性、差别性、独特性、互补性，既要独具风情，又要形成全省一个体系，既要有地方特色，也要具有国际眼光。
（六）对海南房地产市场进一步规范开发销售行为，保持平稳健康发展提出更高要求。1、应进一步加大保障性住房建设力度并做好规划、政策、分配和监管等方面工作；2、应尽早对高档海景房和优质资源地区的旅游房地产项目实行全装修、精装修制度；3、建议明年开始在房价相对较高的市县取消商品房预售制度，试点实行现房销售，到2013年取消毛坯房销售，到2015年全部取消商品房预售制度；4、在商品房预售制度全部取消之前，应尽快建立商品房预售资金监管制度，以保障预售资金安全、有效规范预售行为。5、应尽快建立房地产信用体系，以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。
（七）对加强生态环境保护、发展低碳经济要求更为严格。生态环境是海南发展的生命线。在房地产开发建设方面，更要提高环保要求，大力推广节能低碳项目，实现节能、节地、节水、节材。要切实做好环境保护工作，划定禁止开发区域、限制开发区域和适合开发区域，对开发建设进行宏观指引。尤其对海岸线、河岸线、湖泊、山地、森林等优质资源，要有计划、有规划地进行适度、科学开发利用。在水源区、水库区，在靠近河岸、海岸 200米内应禁止开发房地产项目。同时，严格限制填海开发房地产，严格禁止将绿化地改作房地产开发用地。此外，应划分好各地区房地产开发的功能定位，尤其在生态资源更丰富的中部地区，在保护好优良生态环境的前提下，应主要以开发经营性项目为主，辅以少量商品住房项目。总之要使项目建设与生态环境保护相适应、相协调，体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念。
三、结语篇：且将旧符换新桃
海南房地产业“调整结构、转型升级”势在必行，而且迫在眉睫。国际旅游岛建设正好为此提供了天时和地利。
转型升级肯定会有阵痛，但不转型升级必然会错失发展良机。这需要政府主导房地产业发展方式的转变、房企经营理念的转变和购房者消费观念的转变。
上面谈挑战和机遇的同时，也融进了一些建议。希望抛砖引玉，和各界方家一起探讨，共同为海南房地产业健康、理性、可持续发展出点绵薄之力。共同努力把海南打造成海南人民的幸福家园、全国人民的四季花园、国际游客的旅游天堂。
（特约稿件，原载南海网“地产海南”）