南京楼市爆发新政后最大一波看房潮
上周末4000人奔向板桥一楼盘看房
400多人出手买房，大部分是刚需，仅10%是投资
2010年8月9日金陵晚报A6版 李子墨
就在上个周末，沉寂已久的南京楼市，突然爆发，涌现出新政后最大一波看房潮和购房潮。
本报记者直击金地自在城、雅居乐花园、五矿御江金城、金浦名城世家、蓝岸3G、阿尔卡迪亚等多家楼盘开盘，发现各楼盘的来访量和认购量，都相当可观，创下新政后最高纪录。
最令人惊讶的是板桥新城的金地自在城，2天内来访量达到4000多人，最终认购量达到400多套，基本上将推出来的448套房消化殆尽。这也“逼”得开发商必须再次加推新房源。
此外，雅居乐、御江金城、金浦名城世家、蓝岸3G等楼盘在上周末开盘，当天消化率也都在50%以上，其中雅居乐500多万/套的超大户型在半天之内卖了40多套，令业内人士也不禁惊叹：“南京楼市真的这么快就回暖了吗？”
金地自在城：
售楼处一天用掉3000个水杯
“前一阵子楼市还冷冷清清，怎么突然就冒出这么多人来看房？房价还没降到位，难道楼市就要回暖了吗？”前天上午，市民钟先生开车来板桥新城的金地自在城看房，被熙熙攘攘的人流惊呆了。在他视力范围内，就有一两百个买房人在看沙盘、区位图，并向置业顾问咨询。
由于来访量太大，金地自在城原有的50个售楼人员根本忙不过来，于是又从其他地方抽调了二三个售楼人员来帮忙接待，但就算是七八十个售楼人员在现场，也无法应付那么多买房人，只能优先保证样板房的接待。在沙盘附近，一般是五六个买房人，围着1个售楼人员问问题。
“这两天来看房的人太多了，共计超过4000人。光是周六一天，我们就用掉了3000多个给买房人喝水的纸杯。”金地自在城营销经理刘婷告诉记者，截至昨天下午5点，一共有400多组买房人交了诚意金，基本上将首批推出来的448套房消化殆尽。一套房的诚意金为3万元，算下来，开发商2天内光是诚意金就收了1200多万元，一旦签约，销售总金额估计将达3亿左右。
多位买房人告诉记者，主要是看中金地自在城在新政后的定价非常理性，精装修的64平米两房总价才55万，同时户型很好，73平米三房和104平米三房的户型赠送面积非常多，再加上考虑到板桥新城的发展前景，又觉得房价或许不会再大跌了，所以出手购房。
据金地工作人员透露，买房人中间约一半是刚需，最低能首付2成，还有一些是改善型需求，只有10%左右是投资性购房。
雅居乐花园：
520万/套豪宅半天卖40多套
金地自在城无疑是上周末南京最耀眼的楼盘，城中的雅居乐则紧随其后。该楼盘前天推出小区最后一栋景观楼王“天岳”，共96套，全部是260平米的5房大户型，均价在2万元/平米。算一下，平均一套房的总价在520万元左右，楼层高的在600万元左右。
就算总价如此之高，前天，在半天的时间里，雅居乐花园销售了40多套520-600万元的大户型豪宅，去化率接近50%，销售总金额达到2亿多元。昨天还持续有买房人来看房，售楼处开到晚上9点多钟。
“来买房的人，私营老板比较多，包括在南京做生意的浙江私营业老总。其中有些是长三角的城际人士，毕竟现在高铁通车，在长三角之间来往做生意的人越来越多。”雅居乐花园售楼部经理邵晴介绍，这些人都不差钱，很多人一次性付款，此前雅居乐商铺销售过程中，70%的买房人是一次性付款，可见这部分人群的财大气粗。
记者了解到，雅居乐花园这个南京知名楼盘，卖完这仅剩的40多套大户型以及其他一些尾房后，整个楼盘就要清盘了，以后有钱也只能买二手的了，所以这大概也是许多买房人急着来买的原因之一。
御江金城：
逆市涨价400元当天消化63%
值得注意的是，河西的央企楼盘五矿御江金城，是一家新政后低价入市的纯新盘，昨天再次加推63套新房源，包括90平米两房和140平米三房，均价在此前1.76万元/平米的基础上，上涨了400元/平米，涨到了1.8万元/平米。这也是南京为数不多的涨价楼盘。
尽管价格小幅上涨，但昨天五矿御江金城开盘，仍然取得了推63套、卖40套的成绩，去化率63%。
“最近楼市确实有所好转，我们的来访量比之前大大增加，平均一天来访量在60-70组左右。”御江金城营销策划部经理张凯告诉记者，来御江金城来买房的，首次购房的纯刚需和纯粹的投资客都非常少，绝大多数的人，是买房改善居住条件，“来买房的基本上都是40岁以上的，想买套更大、更好的房子，享受生活”。
当记者问及买房改善居住一般都是二套房，贷款利率要比基准利率上浮10%，张凯表示，二套房首付5成、利率上浮10%的政策，确实给部分买房人造成了负担，但有占比达到30%的买房人是一次性付款，来规避高利率。
记者算了下，五矿御江金城的90平米两房和140平米三房，总价分别在160万、250万元左右，该楼盘有30%的人一次性付款，足见经济实力之雄厚。
金浦名城世家：
平均2组人看房就有1组买房
受惠于这波看房潮和购房潮，选择在上个周末开盘的其他几家楼盘，也都颇有斩获。
城南的金浦名城世家，剩余部分房源，上周五又加推36套，房价比此前小幅上涨200-300元/平米，结果3天仍然卖了38套。金浦名城世家销售总监翁忠平介绍：“新政后楼盘一度卖不动，但最近买房人的热情又上来了，而且成交率特别高。这3天金浦名城世家来了大约60组买房人，其中38组直接就出手购房。我们统计过，近期来看房的人，成交率达到2：1，也就是平均2组人来看房，就有1组买房。”
记者采访到一位买房人费先生，他在秦淮区本有一套房，但是儿子大学即将毕业，费先生就未雨绸缪，给儿子准备套婚房，刚好看到新政后房价回归理性，就出手在名城世家买了套113平米三房
，打完折13950元/平米，总价158万左右。“我观望了3个月，觉得这个价格差不多，可能不会大跌了，就出手了，怕万一房价反弹。”费先生说。
翁忠平透露，近期在金浦名城世家买房的，多数都是费先生这种刚需和改善型需求，“投资的非常少，只占10%，毕竟打击炒房的政策在这里”。
此外，大厂的阿尔卡迪亚，在上上周推148套卖了110套之后，前天加推108套（精装修房均价6600元/平米），又卖了30多套。阿尔卡迪亚的营销负责人陈环表示，这是金九银十的前奏，预计9、10月份南京众多楼盘推房，将有一个促销打折的高潮，老百姓也会在这个节点买房，届时商品房销量还将大幅增长，可能会进一步导致10、11月份房价逐步往上走，“这是我们开会研究的判断”。
另外，城南的蓝岸3G昨推60套精装修小户型，23-40平米，均价1.2万元/平米，当天消化30套。这个成绩还算差强人意。
记者观察：
开发商撑住，买房人就撑不住了吗？
上周末南京多家热点楼盘销量可观，部分开发商的腰板渐渐硬了起来，甚至开始小幅涨价，以营造楼市回暖、要赶快“追涨”买房的楼市气氛，例如五矿御江金城、金浦名城世家。开发商“喊暖”的声音也越来越响亮，似乎是随时做好楼市回暖、房价上涨的准备。
从2个星期前开始，部分楼盘热卖、南京日均商品房认购量从60套攀升到120套以上，也似乎证明楼市开始出现回暖迹象。现在许多买房人关心的问题是：南京楼市真的回暖了吗？原来信誓旦旦说要等房价跌30%才愿出手的买房人，现在看到开发商撑着不降价，自己就撑不住了吗？
本报记者近日采访了10多位准备出手买房的市民，这部分人大多是刚需和改善性需求。投资客也有，但很少，毕竟贷款利率上浮10%这个硬杠杆在这，导致炒房成本太高，遏制了他们的炒房冲动。
一直观望好几个月的买房人，看到新政后河西、城中、江宁等片区的房价一直没怎么降，等了这么久，确实担心房价不会大降，又担心金九银十或年底房价会不会“报复性上涨”，所以有点着急地准备出手了。但从心理来说，多数买房人仍觉得现在房价太高，要降一大截才能降到自己的心理价位。
从购房时机来看，因为多数买房人原来都准备等到年底再抄底，但正是看到那么多人都等着年底抄底，大家又担心房价到了年底会被推上去，导致自己抄不到那个“底”，所以就蠢蠢欲动，准备提前入市了。
楼市或许正是在这一轮买房人的心理变化中，悄然升温，出现回暖迹象。那么是不是买房人真的会在这一轮与开发商的博弈中败下阵来？恐怕也未必。因为不知道选择在目前房价水平上出手的买房人究竟会有多少。
更何况，中央坚决遏制房价上涨的严厉新政，年内没有任何松动的迹象，这个新政不仅遏制了大量投资性需求，也使得多数买房人不会产生追涨买房的预期，倒还是等房价降一降再买的预期更强烈一些。在此背景下，目前南京的商品房“库存”已升至28906套，比新政前的20890套，增加了8016套，而金九银十南京又将新增约2万套新房上市，届时全市将有4万多套商品房爆发新房大战，供过于求的市场关系显而易见。
因此，从开发商资金仍然充裕、民间买房需求仍然旺盛的角度说，房价大跌或许不太现实，但从房产新政仍然严厉、市场逐渐转向供过于求的买房市场的角度来说，房价报复性反弹的可能性也几乎没有。那么部分开发商所谓“楼市全面回暖、房价报复性反弹”之说，也就不攻自破。
对买房人来说，在目前“专家观点满天飞、唱涨唱跌各有人”的混乱形势下，大概没有人能给出何时房价降到底、何时买房最合适的准确判断，因此，还需结合自身情况，自己判断。
李子墨