近期我看到了一份有关商业地产成交量的统计数据，其中显示：今年一季度商业地产的成交套数占比由去年四季度的6%上升到8.1%，而在四月份之后，更首次达到了9.5%。这其中的缘由想必大家都十分清楚，在2009年之前住宅地产一直被大量投资者关注，使得部分地区的地产市场出现过一定的反常现象——商住倒挂，对民生造成了一定程度的影响。随着政府对于住宅地产市场发展过热的干预，住宅市场的投资资金开始受到限制并被不断的挤出市场。而在这轮调控之后，真正具有长期投资前景及增值价值的商业地产开始受到投资者的关注，于是就出现了上面数据中商业地产成交套数的增加。

　　    另外，我还了解到目前市场上的一些最新动态：1、在6月23日，中粮置业宣布未来5——10年，在全国拓展20个大型商业地产项目大悦城，总投资达到700亿元。2、拥有高和投资参与背景的最大体量的商业地产项目，也将于今年先后展开销售。3、7月底，万科宣布，旗下首个城市综合体深圳龙岗中心区项目正在加紧筹备，预计2011年面世。除此之外，其他各大房企们也是频有动作，纷纷投向商业地产市场。据不完全统计，此轮投资预计有可能达到2000亿元。这轮商业地产的投资涉及的企业之广，投资规模之大是前所未有的。

　　    商业地产在这次新政调整中没有受到国家的政策限制，众多房企开始转型进入商业地产领域。在这个机遇与挑战并存的时刻，就出现了 “商业地产黄金十年”说。

　　    对于“商业地产黄金十年”这个观点，我非常赞同。但在外部环境利好的情况下，如何把握机遇，掌握市场动向，成功的打造一个商业项目，还是很考验开发商内在功底的。随着商业地产市场机遇的出现，众多开发商转型淘金，大量投资资金开始涌入商业地产市场。在北京今年就有21个商业项目完工，这些项目的集中放量，将会加剧市场的租赁和招商竞争，而北京市中高档商业地产总体空置率也将面临被推高的危险。

　　    在这里，我所谓的商业地产总体空置率面临推高并不是想说北京的商业地产达到了饱和度，而是说由于大部分开发商开发商业项目经验不足，对整体市场信息分析把握不够，从而造成的一种中高端商场过度集中开发所带来的市场需求冲击。而北京目前商业市场的开发潜力还有待挖掘，只是需要对项目量体裁衣，仔细考察过周边市场情况后，根据市场需要来进行开发，而不是盲目打造中高端商业物业。

　　    最近我司对几个住宅区进行了社区商业调研，调研中发现大多住宅区的商业发展都不尽如人意，其中居民反应比较强烈的主要有两点：大多数住宅区缺乏小型购物便利店（特别是24小时便利店）和住宅区小商业的物价过高。

　　    这两种情况的发生就是没有针对项目自身情况及客户需求开发后的的典型表现。实际上，商业地产与住宅地产两者之间是相辅相成的，是不可分割的整体。商业地产的发展需要住宅地产所提供的人流量，而住宅地产的价值提升则往往要看其配套商业地产的发展情况。

　　    一个住宅小区在开发完成之后，入住率的上升需要一定的时间，一般为3——5年的时间。但商业的进入是属于最前期的。在这时就遇到了一个问题，那就是消费人流不够。项目需要的只是可以满足居民基本生活需要的小型商业体，而在这种情况下本身利润额薄弱的小商业就会显得更加单薄。此时，开发商需要做的事情是提供其一些优惠政策，帮助其维持，从而提升小区的居住品质，提高入住率。但是现实情况大多是，为了尽快回笼资金，小区商铺被分割卖出，而业主出于对收益的考虑，往往选择可以支付较高租金的商户来经营，继而出现了新楼盘

　　 的底商大多是二手中介的局面。究其原因，不外是因为此类业态可以承受较高的租金。但是，这样便导致了经营业态难以保证，高租金也推动了商品价格的上涨。而便利店、洗衣房等业态由于行业利润的原因，难以承担较高的租金，前期难以进驻。这就造成了大多数住宅区缺乏小型便利或者是小型便利店的物价过高，让消费者望而却步的原因。

　　    可以预见，未来中国的商业地产的发展空间是巨大的，而“黄金十年”也将考量着众多开发企业的综合竞争力及实力。要想成为今后十年中行业的引领者，长期的战略眼光、独到的市场判断及丰富的商业项目操作经验都是必不可少的，唯有拥有以上几点，才能在未来十年的发展中立于不败之地。