年内海南商品住房价格还有下调空间

○特约撰稿 蔡仁潭

    海南商品住房价格会不会继续下降、降幅会有多大？对于这个近期市场聚焦的话题，我个人看法是：还有下调空间。理由有三：

    一、全国房价下降趋势确立，海南很难独善其身。自4月17日“新国十条”出台以来，土地、信贷、税收等调控“组合拳”连续出击，全国主要城市房价开始下跌，目前下跌趋势已基本确立，下跌势能也越来越大。更为关键的是，这一次力度空前的调控已呈现出继续深化之势。近日，国务院和住建部、国土资源部、银监会等有关部门都进一步强化了房地产调控从严不放松的态度。李克强副总理八天里两度强调继续贯彻调控措施，坚决抑制投机炒作，更是充分表明了中央对本轮楼市调控的信心和决心。在此大势下，海南楼市难以一枝独秀。事实上，海南商品住房销售均价已经从今年2月份14087元/平方米的最高点下降到6月份的8208元/平方米，跌幅高达42%；销量也从2月份的77.54万平方米下降到6月份的23.59万平方米，降幅高达70%。据了解，7月份均价有所回升，重新站上万元关口，其主要原因是高档商品住房销售比例增大从而拉高了均价。但这并不能改变海南房价下调的大趋势。这种价格回升只是技术性反弹，因为没有“放量”，整体销量反而还在降，环比降幅高达四成多。这种“缩量反弹”无法改变房价下调趋势。

    二、市场预期和供求关系使房价存在继续下调空间。目前市场普遍预期房价将继续下调，购房者持币观望情绪日益浓厚。对于岛内购房者，一方面高房价抑制了他们的购房意愿，另一方面保障性住房分流了部分商品住房需求（今年开工建设10.09万套、未来三年有望建设40万套保障性住房）。对于岛外购房者，作为海南房地产市场的主要客户群，他们的普遍观望将是导致海南房价下调的主要力量。此外，在需求萎缩的情况下，今年下半年海南楼市供应量却不少。根据近两年开工量、竣工量和销售量保守测算，下半年到明年初海南将有近2000万平方米的商品住房符合上市销售条件。2000万平方米是个什么概念？2009年海南全省商品住房销售570.77万平方米，如果按照近五年来海南商品住房销量年均增长35%的速度计算，2000万平方米意味着要卖两年多。迫于资金链和政策压力，不可能所有开发商都会全部捂盘。这一部分盘量的入市，将在短期内造成供大于求的局面。如此一来，房价必然有了下调的压力和空间。

    三、以国际旅游岛建设为契机，各界对海南房地产业的认识逐步趋向理性。国际旅游岛建设上升为国家战略，进一步促使海南房地产业进入“优化结构、转型升级”新阶段，同时各界对海南房地产业的认识也逐步深入和理性。

    一方面，虽然海南环境优美、气候宜人、资源稀缺，但不是所有的楼盘都具有高品质，都物有所值，与之匹配。必须承认，目前海南部分商品住房品质相对较低，同时在市政基础设施、物业服务管理等方面还有待进一步提高。也就是说，能真正体现出“海南价值”的高品质楼盘还是相对较少，部分楼盘的价值还配不上目前相对较高的价格，在购房者回归理性后，它们的价格必然会回归价值。

    另一方面，从发展方向看，普通商品住房在海南的发展空间将越来越小。未来海南重点发展的是满足旅游、休闲、娱乐、商务等需求的酒店式公寓、星级酒店、度假村等经营性房地产，以稳定税源和促进经济可持续发展。同时从发展趋势看，投资投机性房屋和非常住型房屋的持有成本将会逐渐增加。国家发改委官员已明确表示，将推进房产税改革。在这种情况下，岛外购房者自然会掂量是否真的非得在海南买房。因为，到时海南经营性房地产和度假旅居型房地产能更好地满足他们旅游、休闲、避寒、疗养、养老等方面的需求。

    虽然这两个方面更多的是基于海南房地产中长期发展的，但短期内对购房者的心理也会造成影响，进而影响他们现在的购房行为，因为他们现在买房，必然要为以后着想。

    目前情况下，海南商品住房价格存在阶段性的下调空间，是正常的，某种程度上说也是必然的。政府、企业、购房者正好可以利用这个时机好好认识、好好思考、好好谋划，共同培育出与国际旅游岛建设发展相匹配的房地产业。总之，销量短期减少不影响长期发展，房价下降也不是最终目的，切实有效保护和利用好海南优良的资源环境，促进海南房地产业转型升级并保持市场健康、理性、科学发展，促使房地产业成为建设海南人民美好幸福家园的重要力量才是长远之计。

    （本文仅代表个人观点，不构成任何建议。原载于8月28日《证券导报》。）