如今，业内对于地铁上盖项目的争夺可谓是日益激烈，东直门商圈自银座MALL、来福士广场和国盛中心之后，中汇广场日前也宣布进驻，这一方面促使了东直门商圈的迅速发展，地铁所带来的商机不断被发掘，但另一方面短时间内四个大体量商业项目进驻，必然带来激烈的竞争，如何避免同质化现象，差异经营，便是商家当下最应思考的问题。

    较之东直门这样颇为成熟的地铁枢纽不同，许多开发商甚至将目光瞄准了还在规划中的地下线路，银泰中国曾表示要力争5年内在北京地铁沿线开设10家购物中心，英特宜家购物中心打算在北京的第一个项目开在大兴区的规划地铁线路周边，毕竟和已经成熟的地铁枢纽相比，规划中的地铁沿线从立项、资金和成本上考量都会更为容易。而开发商对“地铁上盖”项目本身，也极有信心，即便是尚在规划的地铁线路，也坚信其未来必然能给自己的商业项目带来客流，为此憧憬无限。

    然而“地铁上盖”项目真的如开发商所想，是绝对稳赚不赔的吗？纵观全国已有的地铁上盖项目也是数不胜数，可是否个个都赚了满盆钵，想来开发商如鱼饮水冷暖自知，许多苦衷都不足为外人道也。便是如今地铁沿线，北京已有好几家地铁上盖的商业项目被迫停业调整，降租招商，不再复开业前顶着“地铁上盖”项目光环时的风光，其间的问题，确是惹人深思的。

    便如我反复提及，商业地产项目不同于其它地产，开发商、业主、租户和顾客彼此间丝丝入扣，复杂性高、变数大，任何一种商业模式都难以简单的成功复制。地铁项目固然能带来庞大的人流，但是人流不等同于客流，每日迎来送往的行人匆匆而过，若是周边的商业不能满足他们的购物需求，又如何能吸引人群进入购物？项目之外门庭若市，内里商铺却是门可罗雀，岂不是更让人感慨。在香港，时代广场、置地广场、太古广场这些为人熟知的购物场所确实都是地铁上盖的项目，但是其本身却绝不仅仅只有地铁上盖的噱头而已。他们往往都采用只租不售的模式保证其招商和运营的统一管理，通过对周边环境与地理位置的分析研究，制定自己清晰的主题定位，这才能成就一个好的商业地产项目。

    反观内地，由于缺乏专业的项目团队，开发商一味的追求“地铁上盖”，而忽视对项目自身的分析与研究，致使开业时风光无二，开业后难以为继的例子也不胜枚举，这让本来是占据商机的地铁上盖项目，成为一块食之无味，弃之可惜的鸡肋，也是无可奈何的事情。在商业地产中，没有万金油，也没有一定成功的模式，只有重视对周边环境和自身条件的考量，正确定位和招商，才是一个商业项目制胜的法门，也是比“地铁上盖”本身，更为重要的环节。