谢逸枫：开发商有钱“过冬”今年“死”不了
国家统计局中国经济景气监测中心2010年8月12日发布的报告显示:一线城市(北京、上海、广州等)消费者预期房价上涨的比重为36%,比一季度减少24个百分点；预期房价下降的比重为41%,比一季度增加18个百分点。少数城市房价上涨幅度仍然较大，尤其是二三线城市房价出现了较快的上涨。因此，各地城市需继续做好房地产调控和稳定房价的工作。中央和地方政府最近纷纷出言加大房地产调控力度，或标示着新一轮楼市调控阶段的到来，甚至发起第二轮楼市调控启动。由于一是企业手中还拥有大量的现金;二是许多开发商对未来抱有幻想;三是为“保八”目标中央对楼市的调控会松动。尽管如此,这与2007年对于房地产调控而言,此次的力度和决心来得更猛。
2010年2月-8月广州和上海及北京等市政通过闲置土地处理办法将重罚土地闲置。
2010年4月17日新“国十条”，收紧开发商银根违规房企再融资暂停。国务院发出的通知要求，加强对房地产开发企业购地和融资的监管。通知要求，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。
房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。
2010年4月30日，北京和深圳及广州等地，出台的"京12条"，京城开始对外地人买房实行"限贷令"，规定不能提供1年以上北京纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，不能取得购房贷款。
2010年5月10日，开发商融资受阻挡。高昂的负债率、大举买地、密集开工促使2009年大赚的房地产公司在2010年依然“缺钱”，截至目前，约有40家上市房企公布了高达730亿元的融资计划，但融资通道却在逐步收紧。从2009年年初至今，房地产上市公司通过IPO、增发、配股、发企业债等多种手段，累计融资972.21亿元，其中债券发行融资476.9亿元，增发融资483亿元，IPO融资12.2亿元，而地产上市公司增发股权融资规模之大，竟占据股票市场全部增发融资总额的17%。
此外，2009年1-11月，总计有8999亿银行信贷资金注入了房地产行业，这一信贷规模同比增长40.17%，较房地产最火爆时的2007全年地产信贷规模超出近30%。去年包括招商、万科等大型房地产公司分别提交了各自的再融资计划，其中，招商地产的增发计划为56亿元，而万科的增发计划则为112亿元。有数据显示，38家提交增发方案的有房地产业务的公司再融资总额达到730亿元。其中有2家企业是以资产认购的形式增发，其余36家拟定向增发融资大概608亿元。
按照新的规定，在房地产类上市公司的再融资审批中，国土资源部须把第一道关。据悉，自对房地产类上市公司再融资加设“防火墙”——须经国土资源部和中国证监会双重批复——以来，至今未通过任何再融资计划，房地产上市公司的再融资计划被严密控制，目前总共38家房地产类上市公司再融资计划都集中在国土资源部卡壳。
截至4月6日，沪深两市共86家上市房企发布了2009年财报,累计实现净利润为347.15亿元，有19家业绩同比增幅超过100％，其中大龙地产增幅高达14256.4％，成为目前上市房企业绩增长冠军。不过，尽管这86家上市房企净利润累计近350亿元，而且预收款近1636亿元，去年账面债务也高达6000多亿元。房企高负债率来源于高涨的地价，以及猛增的开工量带来的资金需求。
2009年地价突飞猛进，大多数房企都采取了积极拿地的策略。而从今年3月份开始，全国70个大中城市房屋售价在金融危机冲击的担忧中启动环比上涨步伐，5月后开始量价齐升。截至11月，全国70个大中城市房屋售价同比上涨达5.7%。北京、上海、深圳等一线城市房价涨幅尤为惊人，11月份北京四环以内期房均价突破2万元/m2；上海五一期间参加房展会的本地楼盘均价还是1.2万元/m2，十一房展会时均价却达到2万元/m2，创下历届“假日楼市”均价新高；深圳1月份住宅成交均价不过10988元/m2，到了10月份已超过2万元/m2，涨幅达100%。
整个2009年,保利新增土地储备1338万m2,地价款总计约469亿元。2010年一季度保利共计获得地块17宗，涉及资金约204亿元，买地的投资金额已接近去年全年的一半。中原地产的土地储备信息统计显示，2009年至今,地产四龙头“万、保、招、金”在拿地上的花费为1189亿。与之相关的，保利地产去年的负债总额达到628.69亿元,同比增加了249.10亿元,金地集团和万科分别举债386.67亿元和922亿元，同比增加了139.76亿元和117.82亿元。在86家上市房企中,有56家资产负债率超过60%,46家在70%以上。在大举买地的同时,各地产公司也加大了开工量，如万科2009年年报显示,公司计划新开工855万m2,同比增长超过52%。其他如金地、保利、绿城、恒大等公司也纷纷加大了开工量。
2010年6月28日，国土部部长徐绍史下午主持召开的第17次部长办公会的实质性要点，继续强化房地产用地管与控。针对目前楼市胶着僵局,这被称为是首个官方表态。
2010年7月1日，对于已出让的土地,土地出让价不低于当地基准地价的70%,竞买土地出让金不低于出让最低价的30%。这与距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（“19号文”）中规定“开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%”的规定仅仅相隔3个月。
2010年8月1日，此前有媒体报道称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，进而推测当前空置房可供2亿人居住。消息出来后国家电网公司立即进行了辟谣，多位专家也纷纷出来以数据说话，证明这一空置房数量被过分夸大。
为这个空置房数据不足为信。根据国家统计局的数据，从1998年到2008年，全国商品住宅总竣工面积为37亿平方米，而1998年前，大多数住房的套均面积在60平方米左右。过去20多年，全国城市住房建设总规模仅为50亿至60亿平方米。以60平方米一套计算，6540万套房约40亿平方米，而2009年全国竣工商品住宅仅5.96亿平方米，以这样的速度也得建6-7年才能达到40亿平方米的规模。我国城镇居民家庭真正空置的房子只有230万套左右，空置率不到4%。
2010年8月4日，1.9亿平米商品房待售，库存压力或逼开发商降价。 国家统计局公布的数据显示，今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。这一库存量比2009年末的19947万平方米库存略有下降，属正常水平，但因受新一轮调控政策影响，部分城市商品房成交量已大幅下滑，随着下半年供应量进一步增加，预计到年末开发商将面临较大库存压力，或将主动降价消化库存。
国家统计局公布的数据显示，2009年，全国商品房销售面积为93713万平方米，如果按照此销售进度，19182万平方米的库存仅够市场消化两个半月。截至6月末，商品住宅待售面积为10646万平方米，比2009年末的11494万平方米也略有下降。按照2009年销售商品住宅86185万平方米的速度计算，10646万平方米的商品住宅库存可供销售一个半月。
按照套均100平方米估算，截至6月末商品房待售面积不到200万套，其中住宅约100万套。而2009年全年全国住宅销售就有804万套。100万套待售住宅的量相对很小，也远低于市场预期，因此未来房价大幅下降的可能性较低。今年2010年4月中旬新一轮调控以来，部分城市商品房成交量大幅下滑，消化库存能力也大幅削弱。
1-6月，全国商品房销售面积3.94亿平方米，下半年同比增幅还将持续回落，预计全年成交量将比去年出现两成左右的下滑。另外，由于新开工量从去年11月份以来一直维持在高位增长，预计未来一年内市场供应量将大幅增加，因此从年末开始开发商的库存压力将明显加大。6月份全国商品房新开工面积为1.9亿平方米，与6月末待售面积相当，最快一年后这些新开工面积就可转化为待售面积，市场供应将明显增加。
2010年8月5日，在价格“挺住”的同时，住房销售量依旧呈下降之势。国家统计局的数据显示，1-7月，全国商品房销售面积涨幅收窄，销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点。与此同时，7月当月，全国商品房销售面积出现下滑，为6466万平方米，同比下降15.4%，较6月份减少29.7％，低于去年7800万平方米的月度均值；7月销售额3066亿元，下降19.3%。
2010年8月6日，在国家各项收紧楼市的宏观调控政策下，深圳再次启动上调土地增值税预征税率。其中，普通标准住宅由此前的1%上调到2%，翻了一倍。此外，别墅和其他类型的预征税率也分别上调了1个百分点。
2010年8月11日，国土资源部将全国1457宗闲置用地详情交付银监会。
2010年8月11日，央行公布，今年7月份人民币新增贷款5328亿。央行最新数据显示，7月份新增贷款仅为3559亿元。分部门看：居民户贷款增加2365亿元；非金融性公司及其他部门贷款增加1193亿元，其中，短期贷款减少581亿元；中长期贷款增加3509亿元；票据融资减少1982亿元。3559亿元，这一数字不仅比6月份的1.53万亿元新增贷款下降了77%，而且创下了今年以来的最低水平。
7月份信贷回落正常、合理，下半年信贷增幅将明显放缓上半年的信贷激增，有政策调整、取消信贷规模控制的因素，有银行追求高成长、高回报的因素，也有政府投资项目启动、带来庞大信贷需求的因素。而进入下半年，这些因素正悄然发生变化。贷款投放通常呈现出季节波动特点。“从全年看，贷款往往是上半年多、下半年少；从季度看，3月、6月、9月等季末月份新增贷款往往较多，4月、7月、10月等季初月份新增贷款往往较少。”
总体来说，信贷增长保持了适度宽松货币政策的连续性和稳定性，有力地支持了实体经济的发展。半年大企业、大客户依然“不差钱”，同时还可通过发行短期融资券、中期票据、企业债券等实现直接融资；另一方面，银行将进一步优化信贷结构，加大对中小企业的支持力度，因此微观主体的信贷需求仍能得到较好满足。尽管信贷数量有所回落，但随着经济的企稳回升，货币流通速度将不断提高。这从居民存款活期化趋势明显、狭义货币M1增幅持续上升等迹象可见一斑。“总起来看，市场流动性仍将充裕，不必担心实体经济缺少资金支持。
2010年8月11日央行公布的数据显示，今年7月份，人民币贷款新增5328亿元；1－7月份，新增贷款规模达到5.15万亿元，已实现全年7.5万亿元新增贷款目标的68.7%，未来5个月的新增贷款额度剩余2.35万亿元。从历史数据看，7月往往是贷款增长较少的月份。2000年-2009年中，7月份的新增信贷均未出现超过4000亿元的情况，其在全年新增信贷中的占比亦未超过8%。下半年伊始，新增信贷仍然在以上半年既定的节奏稳步投放。未来几个月，预计将继续对地方融资平台、房地产和产能过剩行业的贷款进行严格控制，这将成为制约新增信贷增速的重要因素。
由于银监会的规范通知并未禁止相关的投融资业务，而是强化了对银行的风险管理，使相应的风险部分转移到了信托公司或投资者。因此，在其他条件不变的前提下，银行将调整原来从事银信理财业务的模式甚至加以较大的创新，而不会造成信贷紧缩。日前召开的央行货币政策委员会二季度例会也指出，下半年要继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。
2010年8月12日，继国土部向银监会提供“闲置土地”开发商名单之后，银监会也在协调住建部为其提供一份“囤房”的开发商名单。此前，对于“国十条”中规定的“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区”的名单，有银行也表示需要有关部门尽快予以明确，使得房贷政策执行更到位。
根据这份情况表显示，截至2009年9月30日，全国闲置土地总计达1457宗，闲置面积达9772公顷，合同价款256亿元，而且70%以上为住宅用地，涉及全国28个省市自治区。其中，北京、广东、海南、江苏、重庆、贵州等地成为闲置土地的典型区域，其闲置土地数量占全国近七成。不过，当记者就该名单求证国土部时，得到的答复是该名单并非国土部流出，国土部将在一两周内召开发布会，公布开发商囤地炒地的具体情况。
导致土地闲置的原因划分为企业和政府两大原因，并表示政府原因占了大头，但随着开发商们纷纷跳出来做所谓的“澄清”，其囤地的种种伎俩也随之曝光。伎俩1，挖坑待建坐等升值。伎俩2，推脱周边居民反对囤而不建。伎俩3，开工大限前改规划囤地获利两得益。伎俩4，外资身份做掩护手续难办囤地有理。伎俩5，大地块分批开发延期盖房“顺理成章”。 伎俩6，倒手买卖不开工别怪我。
2010年8月13日，国务院副总理李克强在北京考察时强调,当前要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施,坚决抑制投机炒作等不合理需求,切实增加住房有效供给,巩固调控的初步成果。
2010年8月15日，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》(下称“通知”)。监管部门此举的目的在于进一步掌握房地产行业波动对银行潜在风险的影响。
2010年8月16日，有业内爆北京将出台《房地产预售资金监管办法》，对开发商预售资金即“楼花”收入实施专户管理，就说这个办法已完成征求意见。意味着开发商的活钱变为死钱。为了继续购地、盖房，不得不加快售房速度，降价将是开发商不得不考虑的选择之一。预售资金即“楼花”收入。
在房地产业遭遇紧缩性调控的时候，开发商通常会出现流动性不足的危机，此时对于开发商的在建项目和土地开发，预售资金就成了开发商的救命稻草。如果该项政策出台，将对开发商的资金链带来很大压力。在楼盘清盘之前，开发商不得私自挪用预售资金作为拿地等其他用途，这将使本已紧张的公司资金链又多了一具枷锁。
目前房地产业的资金链已经比较紧张，由于信贷受阻许多开发商转而求助于信托融资。目前，房地产信托利率从年初的7%-8%上升到17%-18%，而在这么高的融资成本下，大家仍然对此趋之若鹜。随着各省出台“国十条”的实施细则之后，各城市也在筹划出台“国十条”实施细则。济南新近出台的房地产土地监管政策要求，供应土地3年内必须竣工，开发商拿地款需在半年内缴清；而囤地、囤房和故意涨价的开发商将被纳入诚信记录管理，一经发现，禁止其再在当地拿地。
2010年8月17日，有报道称，楼市新政实施了四个月之后,北京坚挺的房价终于有了松动的迹象。
2010年8月17日，广州市国土部门对广州54块闲置地进行处理，其中33块限期动工，作出限期一年内动工，如果再不动工将要求开发商交高额保证金。12块地拟建保障房。
2010年8月18日，银监会追索“黑名单”，限贷囤地开发商将“动真格”。银监会近期也向住房和城乡建设部表达了类似意见,希望住建部能提供两类开发商的名单 （所谓的“囤房名单”）以便监管,一类是市场交易秩序“好的”开发商,一类是受过处罚的“差的”开发企业。
2010年8月18日，银监会下发了《房地产贷款压力测试方案》，以提高银行风险计量水平。今年6月份，银监会就要求各家商业银行，根据GDP增长率、固定资产投资增长率、社会消费品零售增长率、CPI增幅等多种宏观经济情景，分别测算本行在多种情景下的客户违约率、预期损失以及不良贷款率的变化情况。并开展房地产贷款专项压力测试，重点就房价、利率变动、居民可支配收入可能对个人住房贷款质量的影响进行压力测试。考虑房地产贷款的风险特征，压力测试设定房地产价格和利率为主要风险因素。而压力情景分为轻度压力、中度压力和严重压力三种程度，分别对应的是房地产价格下降10%、20%和30%，以及利率上升54个、108个和162个基点。
今年6月末，经济发达的两市三省，即北京、上海、江苏、浙江和广东5地房地产贷款占全部房地产贷款余额的55.7%。而在上述地区，房地产贷款占各项贷款的比重较高，房价波动或将影响到当地银行40%左右的信贷资产安全。 目前，上述地区房贷均保持不良“双降”，但令监管部门担忧的是，如果房地产市场交易清淡，个贷增幅下降，则不良率会再度抬头。而上述重点地区中的北京、深圳等地的房地产市场销售已出现持续低迷的格局。
今年1至7月份，北京市商品房销售面积为552.9万平方米，比上年同期下降46.8%。而据中国房地产指数系统的监测数据显示，7月深圳商品住宅成交套数和成交面积分别为2615套和24.80万平方米，这两项数据同比去年7月分别减少41.93%和45.66%，且成交量持续两个月萎缩。 截至今年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，同比增长22.5%，增幅连续7个月出现回落，但仍高于全部贷款增幅。目前，在各项贷款余额的占比中，房地产开发贷款约占7%，个人住房贷款约占11%。
2010年8月19日深圳重手治楼市,“内部认购”每套罚款10万。深圳市房地产市场监管办法》(以下简称《办法》)将于下月1日正式实施，新规“罚”字当头，寄望“重手”治“乱市”。《办法》中规定，开 发商在取得预售许可证后10日内要一次性公布预售的房源和价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售，否则按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。即将实施的《办法》列举了开发商存在“随意提价”、“捂盘惜售”、“非公开预售”等种种乱市行为，明确了“重罚”治 市的原则，重点明确了价格申报与明码标价制度。
2010年8月19日，土地闲置问题近期成为社会关注的焦点。国土资源部19日召开新闻发布会称,全国上报的闲置土地2815宗,远高于此前媒体披露的1457宗,并指出土地闲置“政府原因”比例过大。继1457宗闲置土地名单后，国土部最新披露的闲置土地名单已增至2815宗，数量翻了一番，时间点则从截至去年9月底到了今年5月底。同时还通报了7宗违法违规案件，而挂牌督办案件从5月的4宗增至6宗，不减反增。
目前全国共上报的土地闲置高达2815宗,远远高于此前媒体披露的1457宗,面积达16.95万亩。截至目前,全国已开展查处的闲置土地2044宗,面积12.35万亩,相当于82.75平方公里。如果按照最新数据,目前全国闲置的土地相当于三个澳门面积。各地上报的2815宗闲置土地中,因“毛地”出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。目前房地产用地专项整治虽然取得了初步成效,但从整体上看,由于政府原因造成闲置的比例大、协商查处难度大,再加上较早出让的“毛地”拆迁难,以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率比较低。国土部要求各级国土资源管理部门必须加大工作力度,加快清理查处工作,务必于10月底前基本完成查处任务。
通过清理，截至2010年5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩。其中，闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩，分别占上报总宗数和面积的91.69%和90%；保障性住房用地改变用途宗数92宗，面积1257.85亩，分别占上报总宗数和面积的3%和0.67%。从清理数据来看，在各类房地产违法违规用地中，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。各地上报的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。
从闲置土地分布来说，东部地区数量较多，分别占上报总宗数和面积的62.24%和62.46%。从闲置时间上看，闲置5年以下的地块1354宗，占闲置土地总数的48%；闲置时间5年以上的地块共875宗，占31%；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的地块586宗，占21%。
截至目前，已开展查处的房地产违法违规用地总宗数和总面积分别占已清理出总数的72%、70%。全国已查处结案的房地产违法违规用地宗数为826宗，面积约4万亩，共收回土地使用权面积1.2万亩，收取罚款或闲置费总计4.8亿元。
土地市场是本轮楼市调控的重点之一,新政过后,土地市场较为理性和谨慎,市场观望气氛浓厚,不仅土地价格温和下降,地王现象也基本消失,而且部分一线城市地块首先流拍。对于即将到来的土地问责，国土部部长徐绍史一度坦言“压力极大”。此前不久，国土部公布的问责时间是：7月督察、8月约谈、9月问责。‘约谈’只是预警，如果大量土地违法违规问题仍得不到解决，国土部就可能动用其他手段。徐绍史强调首次问责时措辞是，要真正达到“震慑”、“教育”的作用——第一让问题浮出水面；第二需要我们改进的就改进，第三该问责的还是要问责，但是要问得合情合理。
中国指数研究院监测显示,截至8月15日,全国105个城市住宅用地楼面均价为1767元/平方米,低于2009年全年成交均价。从月度来看,成交均价呈下降趋势。7月全国住宅用地楼面地价为1570元/平方米,环比下降14%,同比下跌5%,且较上半年均价下跌16%。而且2010年1~7月的地王普遍出现在4月新政前,如总价前十位地块仅一宗出现在新政后,单价前十位地块除福州四幅综合地块外,均在新政前成交。
2010年8月20日，央行银监会保银行舍地产紧急限贷。央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。专家昨天在接受采访时认为，央行银监会出台此政策，是政府减少在房地产损失，规避银行风险的紧急调控。《通知》要求，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。而《通知》强调，节约集约用地项目优先予以金融支持。这是央行和银监会贯彻中央的宏观调控政策，保持有保有压。
2010年8月20日，证监会启动新股发行后续改革 扩大询价对象范围。截至2010年6月底,共有295家企业（上海主板公司22家、深圳中小板公司180家、创业板公司93家）按照新办法发行新股。从目前情况来看,新股发行进展有序,各项改革要求逐步落实,达到了第一阶段改革目标。主要表现是:新股定价的市场化程度进一步提高,对最终的定价结果我会没有实施行政指导;冻结资金量显著减少,机构巨额资金申购新股状况大大缓解;个人投资者中签户数大幅提高,股份配售向有意愿的个人投资者倾斜;新股上市首日涨幅大幅下降,一二级市场价差明显缩小;投资者进一步增强了防范一级市场投资风险的意识;市场参与主体的履职尽责意识显著提高,角色定位逐渐清晰。
目前市场化的改革方向得到了社会的普遍认同,把发行体制改革向纵深推进成为市场共识,推出下一步改革措施的市场条件已基本具备。为此,我们起草了《指导意见》并向社会公开征求意见。
2010年08月20，四部门联合发文 禁止地方政府违规担保融资。为切实贯彻落实《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，财政部、国家发展改革委、人民银行、银监会近日联合发出通知，要求各地抓紧清理核实并妥善处理融资平台公司债务，对融资平台公司进行清理规范，加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理，坚决制止地方政府违规担保承诺行为。财政部、银监会等部门负责人19日就加强地方政府融资平台公司管理的相关政策内容进行了解读。
2010年8月20日，中国63家上市房企共背负5867亿元巨额债务。截至8月19日，63家上市房企公布了2010年中期报告，累计净利润近140亿元，同比增长36%，依照惯例，媒体都会爆炒上市房企的负债，这次再指上市房企负有近6000亿元巨额负债。负债中很大比例是未交付房子的预售款，加上负债率也都在合理范围，虽然今年4月份国家出台了史上最为严厉的楼市调控政策，但多数开发商依然赚得盆满钵满。截至昨日，63家上市房企发布中报，整体业绩大增36%，累计净利润138.29亿元，而且不少机构二季度重新抄底地产股。
2010年08月20日，财政部、发改委、央行和银监会四部委近日联合下发《关于贯彻〈国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知〉相关事项的通知》，进一步加强地方政府融资平台公司管理。根据相关监管规定，初步测算，银行须为此计提6000亿元左右的拨备。通知指出，自国务院通知下发之日起，对于融资平台公司的新增债务，地方政府仅以出资额为限承担有限责任。如果债务人无法偿还全部债务，债权人也应承担相应责任。此外，2010年7月1日（含）后，为社会公共利益服务，且依据有关法律法规规定不能或不宜变现的资产，如学校、医院、公园、广场、党政机关及经费补助事业单位办公楼等，以及市政道路、水利设施、非收费管网设施等不能带来经营性收入的基础设施等不得作为资本注入融资平台公司。
截至8月19日，沪深两市共有63家上市房企公布了2010年中期报告，累计净利润接近140亿元，同比增长36%，其中六成公司净利润同比上涨。不过，在上市房企靓丽的业绩背后，却是累计负债接近6000亿元的巨额债务。在楼市调控暂无松动的情况下，巨额债务让开发商很难受。统计表明，截至6月末，上述63家已经发布半年报的上市房企累计负债总额高达5867.01亿元，“万保招金”负债总额为2779.45亿元，占据了整个负债额的47.37%，负债总额超过百亿元的开发商就有13家。其中，万科的负债总额为1120.93亿元，保利地产为925.85亿元。
高额的债务同净利润总额形成鲜明的对比。如果按照目前138.29亿元的净利润计算，开发商要偿还完债务，即使不吃不喝，也要42.43年。另外，在这63家公司中，资产负债率接近或达到70%的有30家，占比接近五成。四大地产龙头中，保利地产资产负债率高达76.77%，而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。目前主要融资渠道关闭，开发商的资金链越来越紧，巨额的债务将成为企业难啃的骨头，除非都是长期贷款。
2010年8月20日,目前这63家上市房企2010年上半年共实现营业总收入超过千亿元，实现净利润共138.29亿元，较去年同期101.51亿元上涨36%。数据显示，在这63家上市房企中，净利润超过10亿元的只有万科、保利地产、华侨城、金地集团和招商地产，净利润总和高达80.68亿元，占整个已经发布半年的地产企业净利润总额的58.34%。其中，万科以28.1亿元居首，保利以16.27亿元次之。华侨城、金地集团和招商地产分别为13.51亿元、12.28亿元和10.50亿元。
不过，从业绩增长速度来看，中小房企表现比较有优势。其中，刚刚重组的嘉凯城虽然上半年净利润总额不足5个亿，但业绩增幅高达3994.36%。阳光城 (论坛 新闻)同期净利润只有8852.62万元，但增幅为2876.21%。有12家公司的业绩同比增长翻番。2010年8月21日,根据万德数据统计显示，截止到2010年上半年报告期末，40家房地产上市公司的平均资产负债率为61.13%，其中资产负债率接
近或达到70%的有22家，占比高达55%。四大地产龙头中，保利地产资产负债率高达76.77%，而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。 上述数据表明，超四成上市房企具有较大的债务风险，甚至面临资不抵债的危险局面。而-600.95亿的现金净流量味着房企“失血”严重，资金链断裂的隐患可能随时大规模爆发。到2009年底，在经历了1年的去库存化之后，大多数开发商均面临新增供应不足的问题，后面加紧开发是必然的选择。但是，随着监管部门对开发商囤地打击力度的加大及银行对开发贷规模的紧缩，开发商不得不面临融资渠道干涸的窘境。”
随着政策进入平淡期,加上“金九银十”即将到来,陆续有开发商试探性“涨价”以考验市场。 作为本轮调控力度最大的城市之一,北京市场出现“逆市”上涨的势头。2010年8月17日，新政4月之后,京沪穗涨价盘大增。例如北京33新盘逆市涨价。尽管京沪穗等一线城市成交量依旧低迷,但已有楼盘动了“涨价”的念头。例如，广州有楼盘最高涨价24%。
某房产日前在广州市抽查100个楼盘发现,24个楼盘升价,15个楼盘降价,还有61%的楼盘价格没有变动。个别楼盘最高的升幅和最大的降幅达到20%以上。例如，上海降价盘仅仅微增1个。新政满4月后,沪上在售的100个楼盘中,报价相比7月下降的从28个微增到29个,57个盘报价没有变化,但依然有14个楼盘的报价有所上涨。 由于目前市场上暂时没有新的调控出台,供需双方都处于一种僵持的状态,开发商更多地选择了观望或者延迟开盘的手段。8月和7月的报价相比,价格按兵不动依然是主旋律。
2010年8月18日，国家发改委刚刚发布的36个大中城市房价数据显示，楼市经过4个月调控后继续上涨。7月份36个城市房价环比上涨1.61%。为此，国家发改委提醒：从7月份的房价变化看，一线城市房地产市场量跌价滞，房价走势趋稳，对市场变化反应较为灵敏的存量房价格出现回落。但近期部分二、三线城市新建商品房价有所上涨，多数城市平稳，部分城市涨幅较大，“各地应继续做好稳定房价工作。
有人认为，今年三四季度将是楼市新增库存大量形成的时期，可能是房价出现大幅下调的时期。 国土部19日要求，10月底前基本完成房地产违法违规用地查处任务。此前，国土部向银监会提供“闲置土地”开发商名单，住建部、银监会联手打击“囤房”开发商。对此，相关部委接连出台的政策或将对下半年房价产生压力。
目前购房者观望情绪进一步加强,政策已经触动开发商利益，从楼市调控新政实施以来,打击房地产投资性需求的政策使得房地产商资金回笼较慢,同时,在地块的批示方面抬高了拿地门槛,在资金来源方面,也对房地产商施加了诸多限制,四个月过去了,房屋存货大量减少,加上资金回笼不足,房地产商已经开始紧张。中房协的上书被广泛认为是房地产商的回击。此次中房协出面表态,是因为房地产政策已经触动开发商利益,开发商不得不通过代言人争取国家政策倾斜。
当前市场量跌价滞,正处于调整的第一阶段。今年三四季度将是新增库存大量形成的时期,这可能是房价出现大幅度下调的时期。尽管当前房地产调控效果仍有待于观察,但据不久前国家电网公司的一份不完全调查显示,目前我国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房约6540万套。这种现象,足以说明投资性需求仍然主导了当前我国的房地产市场。为促进房地产市场由投资主导向消费主导转变,必须坚持房地产调控不松懈,不要过于担忧房地产调控可能会对经济增长放缓有影响。房价之所以迟迟降不下来,很多购房者认为主要原因是上有政策,下有对策。
2010年的调控中，地产企业的整体资金链状况优于2008年，存在较严重资金缺口房企的比例在2008年底一度高达27%。此外，开发企业资金来源增速持续放缓。根据中国指数研究院发布的今年1~7月份全国房地产开发经营数据来看，房地产开发企业年内资金来源3.89万亿元，同比增长39.4%，增速较1~6月回落6.2个百分点。从各资金来源占比来看，银行贷款和个人按揭贷款占比较年初有所下降，而自筹资金占比稳步上升。
目前，从20多家房地产公司公布的半年财报可见，各家公司目前的现金情况完全可应付公司的短期债务，甚至将销售目标下调至原来的八成后，依然“不差钱”。事实上，目前开发商的财务压力并不大。7月底8月初，万科、保利、中海、招商、金地等多家房公司公布了上半年年报。
从公司的上半年年报来看，许多公司至少在今年9月份前并没有太大的财务压力。例如，上半年业绩仅完成全年目标1/4的金地，账面现金达到94亿元，扣除无需偿还的流动负债141亿元，资金缺口仅为47亿元。按照上年的平均每月销售10亿元的销售进度，4个半月的销售额就能让公司解决财务方面的压力。
国家颁布的政策使得银根紧缩，限制了金融业对房地产的贷款。所以若是地产开发商的资金链断掉了，那就要将房子赶紧脱手，房价就一定会降。对此，资金链问题备受关注。大家都关心开发商是不是有钱，我们到位资金和投资减差以后大约还有1.4万亿，仍然是一个很高的数字。5月份是1.3万亿，6月份还略有增加。目前开发商手里还有相当一部分钱，而不是减少。
有规模的发展商开发房地产成本很容易，今年的宏观经济形势跟2008年调控时不同，今年全国各个地区的形势不同，有部分区域上半年仍出现了两位数的GDP增长，因此地区间对调控的反应落差较大，这一区域性差别还将继续拉开。但今年开发商也不可能亏本卖房，只有可能是减利润卖房，完全是主动去降价。未来的价格竞争压力会加大，下行趋势可能会在下半年出现。
目前经济保“8”任务看来问题不大，经济二次探底可能性也不高，所以中央政府对楼市的调控方向不会改变，出台新的紧缩性政策也不大可能。近年来房地产调控确实比较频繁，但预计下半年以现行的政策为主，目前不宜再出紧缩性政策。新的“国十条”以后，全国的楼市普遍出现了量价齐跌的局面，调控达到了初步的效果。“目前看不出有出台新政策的必要，重要的是把已经出台的政策执行好，并观察调控效果已经足够。此轮调控没法收场。此轮调控将被下一年调控政策出台所替代，中国的房地产调控太过于频繁，此轮政策可能还无法持续到明年4月份。
今年9、10月份是买房的最好时机,11月政策或出现反转。有人认为,一线城市短期内将处于下降的趋势,但反弹的可能性最大。部分二三线城市由于土地供应量不断加大,房价上涨的后劲不足。11月以后政府将有新动作,政策或将出现反转。去年7.8万亿地方政府融资平台贷款余额有相当一部分要靠土地收入偿还。在市场高峰期,地方政府一亩地可以卖到250-300万人民币,但目前一亩土地平均价为120万,因此,许多地方政府将面临难题，开发商不会先死。目前手里有房子的人群应耐心持房等待,房价最终会涨上来,准备购房的人群今年9、10月份买房最好。他还建议,楼盘一开盘时去买最好。宏观调控政策一定是短期行为。房价按市场供求的关系和我们城市化的速度以及人口的结构来决定，它一定是持续上涨的。