据媒体报道交通银行副行长钱文挥 8月18日在该行2010年中期业绩发布会上表示，根据该行最新房贷压力测试结果，按照房价下跌30%、40%和50%的模拟结果，不良率改变相对较小，总体风险可控。

钱行长说，最新压力结果显示，如果房价下跌50%，交行对公房地产贷款不良率上升1.6个百分点，对私(个人按揭)不良率增加1.2个百分点，同时房价下跌30%的测试结果与此前变化不大。

根据交行此前在一季度业绩发布会上披露的房贷压力测试，如果房地产价格下降30%，该行开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。

我认为交行这样的压力测试是自欺欺人。因为如果中国的房价要是下跌50%，就必然会引发经济衰退和金融危机，造成的影响即使对交行来说，也是难以应对和承受的。

之前我曾指出房价下降50%的降幅，是与房价上涨100%的涨幅是相同的，也就是说房价从1万元/平方米涨到2万元/平方米，涨幅是100%；而房价从2万元/平方米下跌到1万元/平方米，已经打回原形，但跌幅仅为50%。房价可以成倍上涨，但却很难下跌过100%，因为比较的基数不同。

也就是说如果房价下跌50%的话，北京上海房价将从均价2万元/平方米降到1万元/平方米。为何交行最新房贷压力测试结果会认为房价下跌50%，对其不良贷款率的影响与房价下跌30%仅提高0.3-0.4个百分点？

我认为，交行的房价下跌压力测试可能仅仅是静态地分析，仅仅是根据近几年房价上涨或下降变化带来不良贷款率的变化来进行推导。但这样分析结果与现实发生的情况会有很大的不同。

首先，房价下跌50%会导致全民房产财富减少一半，也会导致银行抵押物的价值减少一半。如果同样的成交量的情况下，对国家经济的贡献将会也减少一半，对财政和税收的贡献也会减少一半，对开发商的资金回笼也会减少一半。这一情况在成交量减少一半的时候已经发生过一次，房价大幅下降时会再次发生。

其次，房地产对其他产业的拉动和带动效应也将完全消失，必然会导致许多行业陷入更加严重的不景气萧条状态。如果说房地产的发展可以带动几十个关联产业，同样其价格暴跌也必然会影响和冲击这些相关的行业，这样的骨牌效应造成的冲击和影响绝对不容低估。

三是开发商和购房者的还款能力将大幅减弱，甚至会出现大量的欠贷和断供现象。而这些情况在流动性过剩时期是看不到的，只会出现在房价大幅贬值造成社会财富骤然缩水的情况之下。这种情况可能达到的严重程度几乎是无法凭近几年的市场情况来推断的。同时，还要考虑大量失业、下岗、减薪等带来的消费能力的变化，现在除了房地产基本上没有哪个行业是兴旺的，大都处于产能过剩这样的不景气和萧条状态。

总之，这些不利的因素和影响都必须充分考量，才有可能在风险一旦发生的时候可以从容应对。我初略地看了一下交行的中期业绩报告的内容，从贷款结构和业务结构来看，该行似乎对房地产业务的依赖程度并不高，主要是靠拓展国际金融市场和产品创新来提高运营能力和盈利能力。

所以，即使真的出现房价大幅下降，对于房地产开发贷款和个人房贷业务占比不高的交行而言，其风险相对而言的确是会小很多。正因为如此，我们不能仅仅根据交行作出的房价下跌50%对不良贷款率影响不大的压力测试结果，就认为房价下跌50%对中国的经济和金融都影响不大，这是必须警惕和小心的。

                              2010年8月24日