房地产调控政策实施以来，媒体对房地产市场的关注多集中在一二线城市。然而，作为县级城市，房地产业受调控政策影响大小？其政府官员、开发商及居民如何看待房产市场前景？揣着这些问题，记者先后到阳信、滕州、邹城、蓬莱、胶州等地采访。

　　    县城房价近年来普遍攀升

　　    先说房价。阳信县房管局局长李延河告诉记者，阳信的房地产业2007年起步。但房价近年来连续攀升，每平方米价格2007年为1200 元， 2009年 1850 元，今年达 2350元，小高层还略高些。

　　    记者调查的城市房价近几年普遍攀升，今年 5 月后大多继续小幅攀升。而从绝对价格看，阳信最低，滕州、蓬莱每平方米4000元或以上，滕州今年开盘的楼宅，最高的卖至 5490元/平方米。调查发现，县城房价不是百姓议论的焦点。据胶州市建设部门的一项民意调查，80% 以上的市民认为当地房价还会继续上涨，只是涨幅大小的问题。

　　    再说地价。县城地价近几年也连续攀升，但有的县近几个月略有回缩。每亩地价最低的仍然是房地产起步较晚的阳信，均价约 30 万元 /亩，最高的一块地拍卖到 39万元。地价最高的是蓬莱，自2006年一块地突破100万元/亩后，一直攀升。历史最高纪录当属 2008 年拍卖的一块，亩价达到 178万元。今年一块70 亩的地块，单价为 153万元。而一地产商说，他们2004年在城郊拿地的单价仅3万元。

　　    第三是开工面积，这些县城普遍比去年加大。 其中滕州2009 年开工面积200 万平方，今年预计将达250万平方米。邹城去年开工面积40万平方米，今年迄今为止批准的开工面积已达70万平方米。

　　    多个城市均未给出今年以来确切的销售数字，但从记者采访所获材料分析，情况略有差别，地角不同的楼盘销售情况不尽相同。 大体为：以居民改善性和农民进城为目的的购房未有明显减少，有的楼盘还出现了昼夜排队购房的情形。但以投资、度假、养老为目的外地人购房，有一定的观望，主要表现在胶州及蓬莱城郊部分片区。

　　    开发商“下移”迹象明显

　　    记者采访中获悉，开发商向县城转移迹象明显。

　　    据测算，5 个县级城市平均今年新注册或入驻的房地产企业数在原企业数的10% 左右，其中，外地公司最低占到 1/3，多的占到一半以上。在胶州，去年底有房地产企业71 家，今年新进6家。新进的企业中包括国内号称房地产“老二”的浙江绿城及台湾房地产“老大”宝佳。而在滕州，建设局负责同志称，“润恒”等著名公司今年入驻，将投巨资打造新城。

　　    还有一个迹象，一些重量级开发商频频到县城考察。李延河告诉记者，目前在阳信从事房产开发的14家公司，多家是从陕西、海南和青岛等地过来的，今年上半年，又有十几家原在一二线城市的房地产企业前来考察。

　　    蓬莱市规划处主任助理侯兴华透露，尽管目前蓬莱尚没有大牌房地产商入驻，但包括万科、阳光 100 等企业今年都来考察过。记者注意到，新近转移到县级城市的开发商，国企较少，民企占大多数。在文登做度假型房地产项目开发的卓达集团总裁助理陈松的看法是，央企、国企在一二线城市很强势，民营企业自然知趣地被“挤”出或被“逼”出。

　　    胶州建设局开发办主任毕可华称，民营开发商的这种“转移”，说明他们对县级城市的未来有信心。他的看法得到了青岛安泰信集团市场研究部总监张百忍的认同。他认为，他们公司在青岛老市区若想大发展已受限，因而把开发重点转向周边卫星城市，今年的开发重点就是即墨和胶州两市及环胶州湾等大片城郊地。

　　    投资性购房不到10%

　　    调查发现，县级城市投资性购房比例非常少。

　　记者依照几个城市建设、住房管理部门和开发商给出的数字均算，不及10% 。

　　    因地理位置不一，情况有所不同。像阳信，投资性购房比例更小。而侯兴华介绍：蓬莱人投资性购房绝对高不过10% ，外地人购房投资类型多些。他披露，自己所知投资最大的购房者是从一线城市来帮助做城市规划的一位设计师，认为蓬莱发展潜力大，现价便宜，一次性在城郊海边买了四五套房。侯兴华还说，蓬莱城区内目前基本没有空置房。

　　    从购房动机分析，第一当属改善性购房。以阳信为例，县城人口不及9 万，还有一部分在乡镇上班的工作人员，这其中，在党政机关及事业单位工作的为 1.2 万人，当初房改的房子非常小，有的还没有房改房，在乡镇上班的也都想日后搬到县城住，因身份原因，皆有贷款买房资格，是目前阳信城区购房的第一主体。

　　    在滕州、蓬莱、胶州，外地人成为重要购房主体。滕州因从事商业的流通人口多，在滕州经商的外地人购房占了一定比例。而在蓬莱，除少部分外地人出于投资目的买房，大多数购房的外地人是外省人。本省外市购房者以地处淄博的齐鲁石化在职职工为多，外省则以陕西、内蒙、东北三省人居多，多是工作、居住在重污染工业区，考虑退休后来蓬莱养老。

　　    烟台海郡置地公司常务副总裁黄继星分析，东北三省人目前在蓬莱购房数超过 2000 套，多是当初闯关东的山东人。 他说：“ 当地流行一句话：闯关东的又回来了！”

　　    “ 闯关东的又回来了！” 这话在胶州也流行。据统计，目前在胶州做买卖及打工的外地人在 30 万以上，其中至少 10 万人有日后在胶州买房安居的想法。

　　许多农民会“就近入城”

　　    记者在济南、青岛采访发现，第一代农民工大多早晚要返乡，第二代或第三代农民工90% 以上因顾虑高房价等，没有在济南或青岛买房安家、最终成为这两个城市市民的信心和想法。多是希望靠打工积累资金和经验，再返乡创业，日后在当地县城买房居住。

　　    考虑到工作和生活方便，“ 就近” 改变身份成为新一代农民工的首选。

　　    邹城市城建部门负责人介绍，邹城有1/3的农民居住山区，山区农民在外打工的有数万人，大多是在房价高的城市打工。他们都不会在打工城市买房，一般都是打工挣点钱，回村里先盖起二层小楼。再往后，就是进邹城市区买房居住。

　　    阳信县国土资源局局长王羡贵认为：目前有15万阳信农民在京津冀打工，顶多几百人最终能在打工地买房留住，其余早晚都要返乡。但第二、三代与第一代农民工已有根本区别，主要是对土地的依恋情感已非常淡，不愿意再回农村，在大城市又受户籍等各种限制，最好的出路就是回阳信做城市人。 这些人也是目前及将来阳信县城商品房购买最重要的群体之一。

　　    阳信县房管局局长李延河分析，目前在阳信 840多个村里做企业、个体工商户的部分农民，也具备了进城买房的资金，有进城生活的愿望。这批人当不少于几千人。

　　    他还认为：阳信目前 36 个城中村待改造，居住其中的这批新市民也需要大批新楼宅。

　　    我省目前尚有近18.65 万户城市居民住在棚户区内，其中包括几万户为城中村村民，我省计划3 年内将所有棚户区改造完毕，这也是激活县级城市房地产热的一个重要因素。

　　    城市化进程培育市场基础

　　    我省与全国一样，农业人口占到城乡人口总数的65% 。 而根据城市化进程规划，到2020年，我省也和全国一样，城镇人口将达总人口的65% 。 依据记者采访的5县市政府工作人员的看法，这批巨量农转非人群中的大部分将转移到县城，使县级城市的房地产在几年内持续热下去。

　　    滕州目前是我省人口最多的县级市，城乡总人口近160 万人，市区内户籍人口逾50万，另有10万多流动人口。因居交通要道，又是山东南部门户城市，滕州市政府的计划是将滕州发展成“大城市”，2020年市区人口达到100万。

　　    而不及9 万人口的阳信城区，则准备在10年内将城区人口增至20万。

　　    国家的城市化进程，是各级地方政府转移农村人口并大力发展本地房地产市场的最重要信心支柱。

　　    为大量本地农民进城作准备，各地都普遍制订了宏大的城区发展规划，拓展城区规模。如蓬莱市规划将城市面积拓展一倍以上。

　　    蓬莱市规划处主任助理侯兴华向记者透露，蓬莱市正在进行着一个当地人称为“陆海空”交通大网络的建设，“ 陆”，指德龙烟铁路，现已开建；“海”指蓬莱至大连的水路客货运输，去年已经开通，将加大物流运输量；“空”则是指烟台国际机场将迁至蓬莱。另外，国家有关方面正进行着连接胶东辽东半岛的“南桥北隧”论证。

　　    侯兴华说，一旦这个“ 陆海空” 项目大规模开建或完工，将带动众多人口的迁移，蓬莱市的房地产“将有一个爆炸性发展”。

　　    一个镇聚集11家开发商

　　    侯兴华非常自信地对记者说，中央进行房地产调控，针对的不是我们，反而是在鼓励城镇化建设。最近市政府专门出台了一个文件，即做好农村与城市连接点——名镇的建设。

　　    他的看法与许多专家看法相同，省委农工办副主任刘同理认为，作为人口大国的中国，必然要有发达的农业，不然不可能承载这个城市化。也因这个前提，农村人向县城和中心镇转移是中国城市化发展的重点，是中国特点决定的。

　　    据了解，蓬莱市城乡总人口45万，而城区人口只有 15 万，这个比例不算高。近几年，城区人口增长也并不快，有时还零增长。一个重要原因是，蓬莱有许多强镇，吸引了一些农民就近到镇驻地集聚并发展。这些名镇包括有 20多家葡萄酒厂驻扎、距离城区很近的刘家沟镇；有烟台国际机场新址，即将形成现代化物流区域的潮水镇；有临港并依托造船、重工制造项目发展的北沟镇等。

　　    蓬莱农民多以种植葡萄等水果为主，收入丰厚。既做工又务农，在镇驻地上班买楼宅，离家近又改善居住条件，被许多农民认为是最佳选择。

　　    这种以镇驻地为“ 转移” 目的地的模式在胶州展现得更为惹眼。目前，全市乡镇或办事处驻地有常住人口在2 万人以上的至少有5 个，包括李哥庄、铺集、胶北、九龙、营海等，都依托工业园区而转移，房地产业都正值兴旺之初。

　　    最有代表性的为李哥庄镇。 作为全国改革试点镇，该镇因紧傍胶州湾、距青岛市区近、邻青岛市高新技术开发区、驻扎企业多、 利用旧村改造迁村并点而集中居住等众多因素，目前，在镇驻地工作并有房的常住人口达到了 5.6 万人，形成了各项基础设施建设配套完整、生态居住环境优美的小城市雏形。

　　    记者采访了解到，该镇目前集聚了11家房地产开发公司， 2009 年房地产开发面积30万平方米，今年计划开发面积50 万平方米。 2009 年房价为每平方米1850元，今年已超过2100 元。购房者有20 多个省市自治区人，其中外省及青岛市以外本省人占到了32% 。 另外，有相当数量的青岛市区居民在此买房，据说许多是为了养老，将市区原住房让给孩子或出租。

　　    镇党委书记李述献告诉记者，李哥庄镇计划5 年内将镇驻地常住人口发展至 15万人