杭州10%村级留用地现状与发展前景
谢成龙/文
2009年，10%村级留用地借着房地产火爆大势，也分得了一杯羹。2010年，尽管有些已经建成的留用地项目遇到了这样那样的问题。同时10%村级留用地是否有新政策出台也是大家讨论的话题。似乎，10%村级留用地项目有着太多的不可预见性。但杭州10000亩留用地项目还是吸引着众多的开发商摩拳擦掌准备介入。一篇上半年整理的文章，和即将进入10%村级留用地项目的开发商分享。
10%村级留用地从去年开始一直是业内谈论的焦点,村级留用地项目的小户型物业也因为价格优势而受到了消费者热捧。作为中小开发商来说，留用地项目的地价便宜，进入门槛较低。作为消费者来说，低价是这类物业的最大吸引力。
10%村级留用地项目和普通商品房相比，虽然有诸多的的优势存在，但劣势同突出，在开发商要介入留用地项目开发以及消费者购买留用地项目时，需要对此类项目特征有足够的认识和了解，才能在操作和购买中少走弯路。
村级留用地的基本概念:
是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民。为推进留用地建设，让留用地实实在在成为被征地农民又一项长期、稳定的收入来源。做为房产开发属于类公建性质。
村级留用地住宅化的特点:
无产权，开发商与村委会合作，开发住宅房产项目，以只租的形式销售，不能做抵押、也不能做贷款。
有50％产权，开发商与村委会合作，使留用地走协议出让或挂牌出让的程序，可取得50％的产权销售部分，另50％只能以只租的形式销售或自主经营相关物业，购房时不能用公积金贷款，只能用商业贷款。
在基本使用功能上为住宅，但土地性质上为公建用地，不能走正常住宅的销售途径，和享受城市住宅的各类保障，如落户、享受学区氛围、民用水电生活费用等。
村级留用地的前世今生:
最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。
02、05、08年，也出台过相关政策。2005年年底曾经出台的《杭州市市区留用地管理暂行意见》及之后的《关于完善杭州市区留用地管理的补充意见》等文件规定：“留用地项目”是指城市化过程中，为保障撤村建居后失地农民的利益，政府推行的一个政策。
2009年6月10日，杭州市政府出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅纠正了此前坊间混淆的杭州留用地项目与小产权房的概念误读，而且在诸多实施方面有了更多细则，另外合作开发的49％部分有可能取得单套产权。
村级留用地的目前现状:
目前杭州规划留用地规模约11000亩，如果按容积率2.5计算，总建筑面积可达到1665万平方米。如此巨量的村留用地项目等待上市，它是否会对现有商品房市场形成冲击，让人关注。
留用地项目其中大部分项目为公建，比如写字楼、商场、酒店等项目，商住两用也占到很大的比例，而用于单身公寓、住宅用途的项目，只占到比较小的一部分。所以，村级留用地项目对现有商业地产的冲击是比较大的。
如果零售商业按三分之一的比例计算，商业面积可达到555万平方米的体量。这是什么概念？杭州的万象城是24万平方米，可建23个万向城；银泰百货武林店5.1万平方米，可建108个银泰百货；颐高数码广场1.3万平方米，可建426个颐高数码。
通常我们的留用地一般不是在城市中心，按照人均一平方米消化来算，一共需要555万人才能消化这么多商业。2008年末，杭州城镇有户口的人是552.36万，也就是所有人都去消费才能支撑留用地的商业体量。
杭州未来几年即将投入使用的大型商业项目众多，如钱江新城的万象城、来福士商业广场、高德置地商业广场，这三巨头商业超过30万平方米；城北的创新创业新天地商业体量规划在30-35万平方米；城西的印象城面积5.3万平方米；闲林的深国投商业项目总面积约17万平方米；九堡的金茂居家摩尔商业体量50万平方米；申花板块的银泰、富强广场等等。村留用地项目入市，两者肯定会形成巨大冲突。
另外，从目前杭州开发10%留用地的开发商来看，大多数都没有操作商业地产的经验，开发思路基本都是短平快。但留用地偏偏规定有51%是要持有的，结果就是小户型物业卖的很火爆，最后商业部分的操作成了开发商的一块心病。
村级留用地需要解决的疑点:
虽然去年6月份出台《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，规定今后村留用地项目如果合作开发，土地出让就必须通过招拍挂形式，而不是之前的协议出让，这意味着村留用地项目拿地成本将大大增加，所以它的价格优势也会失去。但是村留用地项目本身面对的就是资金实力不是很强的开发商或投资者，一旦它的地价优势失去，那么，在对它的产品还有诸多限制的现在，它是否还有市场？如果限制继续放开，那么它跟商品房又有何区别？这又是否是村留用地当初设置的初衷？这些都是有待政策进一步明确的。
在村级留用地的相关政策和项目开发上，杭州无疑已经走在了全国前列。但是，疑点依然不少，问题依然存在，期待村级留用地在政策上更加明朗化，在开发上更加规范化。
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