调控以来的降温似乎正在被打破，最近不少一二线城市出现了一些看似回暖的情况。北京7月份成交量开始回升15%，个别楼盘房价上调10-20%，南京有些楼盘也取消了优惠甚至小幅上调价格，销量有所回升。广州、上海的成交量也有回升，杭州成交量甚至环比上月上涨两倍以上。甚至有的开发商开始逆市高开，彰显市场强势回暖迹象。作为市场预期的反应，地产股近期的走势也明显强于大盘。一线地产股万科、保利等近一个月都有不错的表现。

    于是有人惊呼：市场已经回暖！这种论调似乎正在发酵之中，并且对不少购房者产生相互促进的影响。笔者不禁要问：调控已经完成了吗？楼市真的触底回升了吗？

    一、市场乱象的原因分析

    乱花渐欲迷人眼。市场的剧烈变化，让消费者难以把握，已有敏感人士对此进行分析，然而见解不一。应该说各个城市的具体原因错综复杂，但是归纳来说，无外乎以下几个原因：

    首先是开发商推盘量剧增，市场热点剧增。四月份国十一条的出台市场形势急转直下，消费者迅速转入观望，开发商也是如此。很多原计划四月底和五六月份推出的楼盘纷纷改变计划，加之开发商09年收成不错，手头资金较为充裕，所以观望了一段时间。但是进入下半年，开发商的资金压力开始加大，很多09年市场火热时期开工的项目按照发展周期也进入了上市阶段，加之最近市场形势没有继续恶化，看房者增多，金九银十的销售旺季即将来临，众多因素都促成开发商近期推出房源。开发商推盘在一些大城市呈现遍地开花的态势，与之相关的市场热点炒作和营销包装开始升温，造成市场供需两旺的印象。但这只是印象而已，因为消费者依然看多买少，开发商定价依然还比较理性。

    其次是媒体缺乏专业操守，沦为开发商造势的工具。大众媒体作为社会的公器和良心之所在，本应作为公众利益的表达渠道和代言人，本应成为监督市场的舆论手段，本应成为理性探讨房地产实际价值的平台，但是在广告利益的诱惑下，在资本的驱使下沦为开发商宣传造势的工具。报纸、电视、网络、广播近期楼市的硬广告开始增多，一些地方主流媒体乃至党报，甚至开始每每以报社记者的名义大发开发商自我炒作的软新闻，混淆是非。更多的媒体缺乏冷静的专业思考，对于市场的点滴变化草木皆兵，唯恐天下不乱。某一天有项目开盘，成交量上涨就解读为市场回暖，大肆评论炒作，以吸引眼球，敲击着消费者脆弱的心。这种炒作是偏离市场真相的浮躁表现。

    再次是消费者恐慌心理。开发商也好，媒体也罢，必须作用于消费者才能起到作用，消费者是最根本的因素。楼市的消费者主要是有投资客、改善性需求和刚需构成。目前入市的投资客抱着抄底的态度，总希望比别人入市更早，出手更早，这是以往应对调控带来的经验；憋不住的刚需开始下手了，因为以往没有买房的教训历历在目；一般的改善型客户也频频看房并出手，生怕错过又一轮房价上涨的良机，错失财富保值增值的机会！这里需要注意一个因素，就是不同的消费者在行情中的表现不一。第一轮入市的一般是刚需和改善性需求，市场陷入疯狂的表现就是投资客占据主流。在投资客没有大量入市的情况下，恐慌大可不必。

    这里面值得一提的是地产股近期的表现。地产股走强并不是因为楼市上涨，最近的走势更应该被认为是对于此前调控认知过于保守的修正。笔者此前撰文提到，调控的本意是让楼市平稳发展，很多投资者尤其是机构投资者却进行了很悲观的判断，纷纷抛售地产股，然而市场的错判必然要修正。当投资者意识到调控并不是非常严厉时，就会发现地产蓝筹依然是不错的选择，从而使得地产股有表现的机会。而此时不少机构投资者的地产股却卖的差不多了，真是杯具。

    二、经验并不足以指导未来，此调控非彼调控

    恐慌的客户虽然不占大多数，但是经验告诉他们，这么做是对的。有些刚需在政府反复无常的调控和空调中对效果丧失了信心，投身楼市小有收获的人认为只要踏住了调控的节拍，自然会有丰厚的回报。但是要知道这次的调控和以往并不一样，我们应该清晰地看到，这一轮调控推出了差别化的贷款政策，抓住了投资客资金杠杆的“七寸”，使得此轮调控区别与以往的调控的地方就是针对性更强，差别性更强，投资者的盈利空间被严重挤压，所以没有疯狂的投资客，市场的疯狂不会到哪里去！

    调控的目标尚未完全达到，市场的高压尚未消除。虽然笔者也提到下半年中央不会有更加严厉的措施，但中央的调控政策也不会放松，尤其是针对房地产这块。即使经济二次探底，中央政府出台刺激政策，但是对于房地产这块依然会是有差别的调控政策，所以楼市最根本的助推剂“贷款”并不会很泛滥。只要二套房贷和三套房贷被严格执行，短期内投资客的资金使用成本会非常高，并不会大规模涌入房地产，也就不会促成楼市高涨的局面。可能有的读者会认为，地方政府和银行会不会变相出台促进楼市的政策或松绑贷款政策，目前看来暂时还不会。虽然没有更严厉的政策，贷款的高压线不得碰的局面并没有太大改变。如果此时，某城市房价大幅上涨，等待城市领导和相关银行的将是严厉的问责或者政策更加细化与严厉。

    三、接下来半年市场将呈现前低后高的走势

    下一步中央和地方可能主要是落实和深化已出台的“国十一条”，保持政策的稳定性和执行的有效性。在这样的环境下，房价暂时并没有太多的上涨动力，可能还有一定的回调空间。但回调的幅度也不会很大，一般而言也就是10%以内的幅度。

    虽然价格下调的空间不大，但对于消费者来说，这段时间应该是比较好的机遇了。因为推出楼盘高峰期的到来，消费者有较大的选择面，有的开发商出于回笼资金的要求而推出一些让利措施，消费者比较中也能得到实惠，不用太过着急。短期内不用太担心价格飙涨，因为价格的飙涨是大量的投资客造成的，这种局面的改变必须是以货币政策的明显调整或暗地放松为条件。

    但是笔者预计今年年底或明年开春房价可能重新走入上升周期。如何判定调控触底，不是看成交量，而是看成交价格有没有稳住或上扬，还要看消费者的构成情况，投资者有没有大量涌入。不过我想那个时候的楼市可能会比07年或09年更为理性与健康！

    树欲静而风不止！无论是开发商还是消费者，不妨淡定一些，大家都做该做的事，大致没错。