热焦点评（10-97）：物业管理费可不可以商量？

彭澎

日前，广州市物价局和房管局联合公布了《广州市住宅物业服务收费参考标准》等三项政策，规定从 8月1日起，全市住宅物业服务费将提高两个等级，每平方米的最高收费标准也由1.96元/月调至2.8元/月，并把新建住宅前期物业管理费也纳入政府指导价，该政策有效期两年。物业管理收费等级由三级变为五级。按照政策，建设单位与前期物业服务企业按不超过政府指导价最高收费标准和优质优价的原则确定前期物业服务具体内容和收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或物业服务协议中约定。

广州此次调高物业管理费上限的原因众说纷纭，但我认为，上调物业管理费的主要原因应该是物价上涨，当然暴雨导致的水浸车也使物管部门的责任更加凸显。由于只是政府指导价上调，各个小区物业管理费是否随之而上调还有待观察。

至于物业管理费该不该由政府来定价，也是有不同意见的。目前的情况是，有的物管费已经超过这个指导价，说明政府定价只能是“指导”。目前，物业管理费只是由政府来确定一个指导价，真正的收费标准还是要经过业主与物业管理公司的共同协商。当然，理论上，物业管理公司可以把收费上调到政府指导价的上限，但有上调物业管理费冲动的物业管理公司往往是豪宅小区，而这些小区物业管理费通常是超过2.8元/月的，这是要一项一项的经过政府审批的。因此，不太可能出现大量的超过这个指导价的情形。

物管收费上限调高，更多的业主关心的是，物业管理公司所提供的服务标准是否也能提高，政府部门在管价格的同时可否也管好服务呢？照理说，收费应该与所提供的服务水平相称，因此，如果物业管理费要上调，除了物价水平上升之外，还应该不断改进服务质量才是。由于合同到期后，业委会可以换物业管理公司，因而对于服务质量满不满意仍是对物业管理公司续约的重要前提。

除了政府指导价和物业公司的定价外，物业管理费还应该有一个协商的机制。目前，广州物业管理费协商机制建立的难点在于业主委员会是否真正建立起来，是否是业主自主建立起来的并能代表业主维护自己的权益。只要业委会运作正常的小区，物业管理费的收取都有一个协商机制。但业委会不能正常建立或不能独立开展有效的工作，则物业管理公司往往是由开发商确定的，广大业主就处于不利的讨价还价地位。因此，关键还是看有没有真正由业主选出来的业委会。其次，购楼时的物业管理费往往是由开发商确定的，这时业主的协商主要体现在房价上，或能不能要求减免物管费。再次，在没有业委会的情况下，一般业主只能参考政府指导价来判断收取的物业管理费是否合理，通常认为不合理的就拒付管理费，这又经常酿成矛盾冲突。因而，建立业委会才是维护业主权益的主要保障。