健康发展房地产业、保障民生住房的政治因素

　　孙津

　　关于房价的议论太多，关于中国的房市是否会崩溃的议论也很多。各种说法都有其道理，不过，解决问题的关键，在于如何真实地认识房价所反映的是一种什么样的房地产业及其市场。我认为，中国房地产业的属性根本不是经济型的市场，而是政治型的经济；相应地，高房价反映的是一种道义压力，而不是供求关系。根据这个情况，出路只有一个，就是把市场的房地产业和国家的民生住房彻底区分开来。

　　一、房价偏高的政治因素

　　房地产业和民生住房中的问题很多，房价偏高不过是其中最突出的问题，或者说是对这些问题的特征化表述。简括地说，中国房价并不反映市场供需的真实情况，而是政治因素带来的房地产市场和民生住房的矛盾以及相应的混乱局面。

　　1、土地无价带来的GDP和财政支撑

　　在中国，土地都是国家的，而所谓市场价是根本不存在的。在改革开放前，土地也是无价的，但却是和高度的计划体制相一致的，所以至少与民生性住房的价格没有关系。改革开放以后，土地仍然是无价的，但是当土地运作的时候国家却是有偿提供土地的。因此，土地价格是由政治（或政策）产生、甚至决定的，并由此形成了一个实际上是政治性的土地经济市场。在这种情况下，不仅国家以其特定的市场方式从无价的土地上获得高额利润，即使是纯粹的房地产业，房价的制定也是在先保证国家获得利润的前提下才是可能的。

　　土地无价带来的另一个问题，就是涉及到土地的各种“补偿”。补偿意味着由于理亏或损害了对方而为对方提供的相应利益，因此，不仅各种补偿标准、包括市场价格都不是基于真正的经济核算，而且由此带来两个严重的问题。一是补偿做法并无碍于土地GDP和土地财政，相反却掩盖了土地GDP和土地财政的不合理性；另一是带来了社会的不稳定，而且这种不稳定还由于“十补九不足”的习惯心理和实际情况而不断产生新的不稳定因素。

　　2、住房改革带来的业主心态

　　住房改革就是要使个人住房私有。开始时的主要办法，就是把归公家（也就是单位或国家）所有的住房转为个人私有。由于个人没有钱，就由国家和（或）单位补贴一部分，包括降低作价和提供现金，而个人以这种方式买到的住房叫“房改房”。大致到1999年，“房改房”政策结束，从此，个人住房的主要办法就是自己购买。这样一来，由于失去了补贴，至少从理论上讲，几乎所有的人都买不起住房了。但是，在这个过程中，几乎所有的人都已经养成了一种“业主”心态，也就是都想有自己私有的房产。

　　在这种情况下，一方面是人人都想买房，而且都想用住房本身来增值，或者直接进入市场去炒房；另一方面，不仅享受“房改房”政策的人已经占了便宜，而且市场和政策的混乱关系继续产生着其他各种隐性的住房补贴，比如根据行政级别配给相应面积的住房、单位集资建房等。因此，业主心态并不是正常的市场经济财产观，而已经成为房地产业和民生住房中一种明显带有拜金贪婪和腐败投机性质的文化特征。

　　3、道义压力的矛盾困境

　　由于上述原因，整个社会对于公正和公平与否的抱怨就不可避免了。一方面，已经享受到“房改房”好处的人实际上无偿占有了一部分公共资源或资产，这叫做不公正；另一方面，即使不谈两极分化，对于没有享受到“房改房”好处的、或者说没有用公家资产做自己积累的人来讲，购买住房的巨大开支就是一种收入支出的不公平。这两方面是相互联系的，它使得国家在解决民生住房问题上承担者持续而巨大的道德压力。

　　面对这种情况，国家不得不出来平抑房价。由于国家和多数单位现在都不负责提供住房了，国家出于住房的民生压力，就推出各种保障性住房，比如廉租房、两限房、经济适用房等。但是，这些做法不过是在回避市场与民生关系不清、矛盾多多情况下的一种权益，因此，其结果也是可以想见的。一方面，土地GDP和土地财政的状况依然存在，因此市场房价的平抑也依然是不可能的；另一方面，如果保障性住房只对一部分人开放，不公正和不公平的问题也是依然存在的。

　　二、在制度和政策上把房地产市场与民生住房区分开来

　　由上，健康发展房地产业和保障民生住房的出路只有一个，就是在制度和政策上把市场的房地产业和国家的民生住房区分开来。

　　1、由国家提供租用住房。

　　看起来，由国家提供租用住房是一个很难实现的工程，而且这种做法有回到计划体制的嫌疑。其实不然。首先，改革开放以前城市居民的住房就是由国家提供的，而且任何人几乎都总是可以找到房源。至于那时候住房拥挤、生活水平不高等状况，应该是一个水涨船高的问题，即总体发展了条件也就好了。其次，提供租用住房是国家民生职责和保障功能的重要部分，本身就应该有很强的计划性，与是否坚持市场经济没有必然联系。再说，这么多年的土地GDP和土地财政也应该结束了，只当是用这些积累来反哺民生吧，同时也可以让房地产业本身回归市场，独立而正常地运行。

　　具体的做法包括以下一些原则。

　　第一，国家提供的租用住房一律不得买卖。

　　第二，民生性住房是对全体居民的，不能有门槛。因此，已经拥有个人房产的用户同样可以租用国家提供的住房。理论上讲，租用的规模、套数、档次都不应有限制，但应规定只能用于自己生活居住，不得作为他用。

　　第三，出租的房屋本身不应有质量高低和规模大小的区分规定，但是对于不同的住户，可以根据收入水平和家庭人口数量等因素来划分档次，由国家给予相应的救济性或保障性补贴。根据同样的道理，在这样做的同时，廉租房、两限房、经济适用房等政策和做法都应废止。

　　第四，对于救济性或保障性补贴，要有相应的动态退出机制，其方式包括租住原房屋与否都不再领取补贴。

　　第五，国家在购买提供租住的房屋方面可以与各种社会实体合作，也就是进行市场化运作，但此方式或机制不适用个人住户向国家租用生活住房的行为。

　　2、市场房价彻底放开

　　简单地说，这一做法就是让房地产业回归市场，即除了国家提供的民生性租用住房，其他房屋一律进入市场运作。这种做法也有其自己的许多规律或规则，包括国家仍会根据需要来调控市场、甚至计划征用，但一个基本情况就在于，由于民生住房有了国家的保障，由市场运作的房价原则上就可以彻底放开，而且只有这样，房地产业的健康发展才是有可能的。