商业地产有巨大的利润。

  从万科、金地等住宅开发商高调进入商业地产中可以看出，商业地产有巨大的利润空间。尤其是，国家目前为了应付日益高涨的房价的不断刺激，出台了一系列的调控措施，普通住宅开发充满了巨大的政策危机。特别是住宅开发的土地储备和项目获取，存在较大的不确定性，很难形成持续的，长效的延续开发。给工程管理、人员储备、品牌延续等环节带来不确定。

  商业地产开发基本上可以规避以上的开发弊端。首先，商业地产是各级政府所喜欢的业态，因t为它可以给地方财政带来持续的税收，不像住宅地产开发，只能产生一次经营过程；同时，商业地产开发可以改善城市面貌，改变商业环境；商业地产开发还可以增强城市影响力，提升区域土地价值。所以，开发商业地产很容易得到地方政府的支持，也很容易拿到比较便宜的土地。

  最大的问题是，如何做商业地产？

  有许多开发商贸然进入商业地产领域，最后都铩羽而归，颗粒无收。这是因为，这些开发商以做住宅的心态去开发商业，首先想到的是如何把项目卖完，而不是把项目经营好。最后，卖的越快，失败的越早。

  商业地产的核心还是持续的经营，只有在商业成熟后，才能收获地产的成果。而且，这种经营应该是长期的。

  万达是一个值得学习的榜样！

  商业地产的坎坷，万达全部都经历过，我们说这是试错的过程。从1.0版本到现在的3.0版本，万达走过来10年。

  大连万达集团创立22年以来，明确进入商业地产也只有十年时间。目前已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货。万达集团目前持有收租物业700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。而计划到2012年，年销售额1000亿元，企业资产超过1500亿元；开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模全球排名前四。

  2010年一季度，万达商业地产公司实现房地产合同销售面积约137万平方米，合同销售金额约152亿元，超过了万科此前公布的150.9亿元的一季度销售额，也高于中海、恒大、保利、绿城等公司。值得注意的是，这152亿元的数字仅限于销售的住宅、公寓和可售小商铺的合同金额，并且该销售额是在公司大量商业物业只租不售的情况下取得的。意思是如果万达地产都按照万科传统住宅全部出售的话，那么成交金额会远超万科。

 “万达广场已经发展了三代。2005年之前是一、二代产品，2005年之后是三代产品。一、二代万达广场还要更多的依靠于城市‘眼珠子’地带，借助商圈的力量来发展。但发展到第三代，万达广场已经能够依靠自己的商业模式，独立创造出城市新中心、新的商圈。”万达集团董事长王健林对万达的三代商业地产产品做出简单而明晰的描述。

　　王健林所说的“城市眼珠子”，就是城市的中心区的最好地段。而王健林口中的第三代万达广场，也与第一代、二代万达广场有了明显的不同，不再是纯商业业态，其中增加了住宅、公寓、写字楼等居住、办公业态，万达人称之为城市综合体。2005年后，万达第三代产品城市综合体横空出世，万达广场果然不再以城市中心区为主攻方向而改向城市非中心区进军。2005年，万达进入宁波，上海，北京三地，宁波鄞州万达广场选址在近郊区地带，上海五角场万达广场同样选择在“人烟稀少”的上海老工业区五角场地带，北京CBD万达广场也选在了三环之外，新的万达广场开始经受战略大迁移的考验。当年万达进入上海五角场时，当地的媒体曾发出质疑：一向以城市中心为万达地盘的万达广场，此次选择上海“下只角”，万达能否继续她往日的辉煌?“下只角”是上海俚语，意思是不入流的地方。

　　然而，奇迹还是发生了。

   上海的五角场万达广场、武汉的菱角湖万达广场、北京东三环万达广场.......一个个奇迹证明了万达3.0版本的成功。

   万达进军湖北襄樊，选址在比较偏僻的诸葛亮广场，地价是2.4亿人民币。因为有成熟的设计和开发模式，一个月就做好售楼部，三个月做好二层楼的步行街，然后开始销售。当天就销售了3个亿，基本上收回了投资，可以转入先一个城市。

  这样三个月收回投资的商业开发模式，是很值得我们学习的。

  因为3.0版本已经具有造心的能力选址不用在市中心，于是，选址的范围就扩大了N倍；因为地方政府需要这种业态，于是，万达走到那里。红地毯就会铺向哪里；因为能够带动区域的土地增值，于是，万达的土地就会很便宜（技术上可以采用税收返还政策）；因为不断复制这种业态，万达对人才的高度就不需要那么迫切，于是只需要执行层面的中级人才就可以外派了......