温总理在今天下午的网络连线中说，“我也知道所谓‘蜗居’的滋味”，并承诺，“本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”

　　中国的房价所激起的众怒，已经让人将此发泄对象转嫁到了整个房地产市场。如果说中国商界有一群创造财富者至今仍没有获得与其它行业同等的评价地位的话，那就是房地产商了。他们被指责为只图私利的商人、高房价的祸首、腐败的源头。从某种程度上说，他们有过错，原因是，中国的房地产市场与其它激烈竞争的消费品行业不同，仍然是一个看似自由竞争但实则很不完全市场化的领域，他们忘了，在赢取商业利润的同时，还有社会效益这一中国特色的发展要求。政府的首要压力是解决群众的住房，但房地产商们并没有主动承担这一责任（当然，是否应该由他们承担另当别论）。因此，公众怪罪房地产商和房价，而政府则可以暂脱表面干系（别忘了土地级差地租成为地方政府第二财政的事实，但普通消费者不会这样理解房价的令人不安的上涨）。

　　我相信，对房地产商来说，中国房地产市场正进入一个黑铁时代——特别是住宅市场。原因有二：一是政府的宏观调控力度前所未有的强大，从1998年起到2004年的盛宴时期将不再；二是，土地供应越来越紧张。这两个因素让住宅产品的利润不复当年。当然还有第三个稍次要因素：中国房地产商提供独特产品的能力仍然很弱，使得这一市场仍处在大量制造初级产品（廉价的毛坯商品房）的阶段，所以价格仍然是影响购买力的关键因素。插一句：所以我对万科努力实现的住宅产品工业化模块生产相当期待。

　　种种怨怒集中表现在房价上。以至于国家统计局也深受其害。2月25日，统计局发布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》说，去年全国70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%。由于与公众实际感受相距甚远，此数据自然引起一片哗然，似乎这个权威统计机构在有意文过饰非一样。

　　真相是什么呢？WSJ中文网编辑崔宇的文章解析得很清楚：“因为其公布的数据其实是全国70个大中城市的房屋销售价格指数，并非公众关注度较高的房屋销售均价的涨幅，这是两种不同的房地产价格统计方法；而且，这一数据是全年的累计值。2009年前五个月全国70个大中城市房屋销售价格一直是同比下降，直到6月份开始才恢复正增长，如果粗略地计算月度同比增幅的平均值，全年同比涨幅也确实在1.5%左右。”同时，这也反映了中国不同部门和行业机构不同的数据取样方法，以至于会出现不同的结果。

　　中国房地产市场的确怪事多。其中之一，就是到底如何采信真实的房价上涨数据？世邦魏理仕和渣打银行等机构在做这方面研究时都不得不面临数据处理的难题（参见WSJ报道：《疯狂的中国房地产业》）。渣打银行在2月初发布了一个研究报告，预测说，全国范围内的土地价格在2009年增长了一倍以上，但同时又表示，这个数字可能远低于实际的上涨幅度。原因是，这份报告将一些莫名其妙的飞涨数字排除在外，比如温州880%的上涨幅度，和海口“同样疯狂的”数据都被删掉了。

　　房屋均价法看似是一个合理的度量方式，它以售出房屋的备案数据为基础，以总销售额除了销售面积得到实际平均房价，但它忽视了不同产品的品质。即使如此，消费者可不管这类比较科学的统计方法，只会在意售楼处的报价和城市街头的大幅广告。如果北京四环外的房价（以我居住的位于青年路的一个小区为例）都已经飙升到2万多元，海南岛一个楼盘成交价更是达到6.5万元/平米，谁还会相信国家统计局的数字？

　　以及，谁敢说中国房地产市场没有泡沫？

　　今天的中国房地产市场肯定有泡沫，但这个泡沫会不会像许多人的“末日预言”一样破裂成灾，到底何时破裂（谢国忠说是2012年——虽然听起来像是一个来自同名电影的灵感），谁会成为最大的受害者，我却对此存疑。在此，我们可以稍微讨论下。

　　我的观点是，房地产市场泡沫的末日预言不会实现——至少在和平的未来10年内。原因很简单，这是我从钱颖一教授那里获得的“常识”。在1月的一个场合中，一位记者问钱，为什么经济学家没有预测到金融危机和经济危机的来临，是不是经济学家的失职。钱的回答是，经济学家在实际中无法做出这样的预测，如果做出这样的预测，所有市场的理性人都会在危机来临时刻之前做出应对，也就让危机不会发生。同样地，如果相信房地产泡沫会在2012年（或任何一个时刻）破裂，投机客毫无疑问会在此之前抛出手中资产，银行会收紧信贷清除不良资产，消费者会持币观望，房地产商会更谨慎操作。

　　由此引出的问题是，如何看待当下“狂飙的房价”？就像春节期间海南酒店房价飙出天价但入住率奇低的闹剧一样，如果一个楼盘标出高价，但实际有价无市，这样的价格自然会回落，如同一个弹指即破的小小的肥皂泡一样，并不会伤害到你的手指。所以，我认为局部市场的畸高房价并不真实，挤出这样的泡沫相对容易，伤害面也不会太大。但是，政府要尽快挤出这样的泡沫，因为它造成的社会影响却是相当坏的，政府也有很多手段可以作为。

　　对持币待购的我身边的一些朋友而言，我一直以来的建议是，该买就买。长期来看，房子永远是供难以大过求的产品，因为它不是无差别的工业消费品，好地段、好品质的房子注定是稀缺的。基于中国人口的巨大红利，许多涌入城市的新兴消费者仍然需要解决第一套住房问题，这一长期的刚性需求还会扮演房价上涨的主要力量，房价只会企稳或稍微探低（不要相信那些虚高房价的急剧回落代表大趋势），所以，早买好。但是，短期内，如何选择具体出手时机，则见仁见智，难以判断，比如，2009年春节前后，就是一个相当好的购买时机。这就类似买股票，长期持有注定会升值，但选择3000点还是1800点的入市时机，则是另一回事。

　　另一个话题是，如何看待房地产泡沫破裂的灾难性后果，以及如何让中国经济从房地产市场的劫持中解救出来。我的看法是，难。中国消费者还刚刚开始学会大手大脚地花钱，房子是购物清单中的首选，这注定这一市场仍处于坚挺的上升期，难得的青春期。在欧美成熟市场，房地产业占GDP的比重很小，但在中国现阶段，占比过大是可以理解的，也会在较长时间内难以改变。而房地产业对上游水泥、钢铁等行业的拉动效应非常明显，也应该好好利用，而非横眉冷对。

　　所以，房价是纸老虎，房地产市场是一个重要的市场经济发动机，当然，政府可以做的事情还有很多，这个市场可以更好、更健康地成熟起来。