阳光新城市广场

    基本信息： 位于北京市朝阳区东四环外十里堡。建筑面积为8.7万平方米，共7层（地下2层，地上5层），主力店华堂商场占地2万平方米约占总经营面积的2/3。

    区域： 北邻朝阳路，南连京通快速路，西距东四环仅2公里路程，交通顺畅。周边高档住宅和公寓密集，居民消费水平高。

    定位：时尚型综合性购物中心

    硬件环境：朝阳路180米的展示面，大面积的落地式玻璃窗，可视性强。内部高21米、宽近6米，由2100组LED灯组成的“树”，是广场内装的亮点。

     品牌： 广场的品牌与其时尚性定位比较吻合，品牌档次和装修效果也不错。服装包括UNIQLO、BASIC HOUSE、EBASE、Z*Z等；餐饮包括东来顺、唐糖、比格披萨等。但其自营面积只有一万多平米，可进驻的品牌过少，业态不够丰富。

    华堂商场方面，拥有包括阿迪达斯、耐克、思莱德、杰克琼斯、ONLY、VERO MODA、百丽、麦当劳等等各种业态的多个知名品牌，可以“大而全”来概括。但因华堂自身定位是综合性百货，所以时尚感略显不足。尤其化妆品和珠宝类，品牌性和装修与整体定位有所偏差。

    人流动线的设计：本项目的动线并不复杂水平动线为长方形回流，垂直动线利用滚梯和观光梯自然形成。值得一提的是。主力店充分的利用了品牌落位来引导客流，构建动线。以3层男装为例，思莱德在2上3层滚梯的右边非常明显的地点（右边的滚梯边不设高柜，视野开阔）。杰克琼斯却安排在楼层的西北角，在思莱德处可以清晰的看到杰克琼斯，使人流环动起来，解决了死角的问题。

本项目动线设计的难点是如何形成主力店与广场的联动，从现场的效果来看，并不理想。主力店与广场之间仅有8米的距离联系。虽然两边利用的是玻璃隔断，但主力店一侧设有品牌商户，装修后几乎毫无通透性，这就使得主力店与广场之间的可视性不够好，阻碍了两边的联动性。

    空置率：基本没有空置。

    现状及分析：主力店华堂商场在本区域经营12年有余，周边消费者已经形成了购买习惯，拥有庞大的顾客群，经营状况非常好。广场的招商工作虽然100%完成，但因其完全借助主力店的客流，由于动线过于狭长，人流不易到达，2层以上的商户经营状况目前并不理想，与华堂相比还有很大差距。

以比格和呷哺呷哺为例，客单价和盈利点相似，具有可比性。

比格的租金成本远高于呷哺，但日流水却比呷哺低，比格的经营状况在广场内是比较好的，其他品牌的经营，需要提升的空间还很大。

    由此可见，主力店过大过强，是招商存在的最大问题和隐患，这使得物业方在业态分布和对其他品牌、业态的招商方面受到很大制约。本项目中阳光广场很明显是配合华堂商场的业态布局来进行自身的布局，而华堂的百货业品牌很全，广场选择品牌的空间就受到了制约。从租金方面考虑也可以明显看出行业利润较高的小面积服装和皮具都集中在华堂部分，而广场部分的服装大多是面积较大的“次主力店”类型的品牌服装，租金承受力和小面积大众流行品牌不可同日而语。尤其在3—4层，广场方面全部做成了以目的性消费为主的特色餐饮。

    从投资回报的角度来看，餐饮类的商户租期长租金低，这也这就使广场的租金收入无法进一步提升。同时主力店的租金承受力也非常低且合同期非常长，这两个因素会导致整个购物中心的租金水平在相当长的一段时间内不会有大的改变，回报率差，收回投资的时间长。如果该购物中心的经营方式是开发商与主力店共同投资以联营的方式经营，以主力店品牌的号召力加快招商周期及节省商业团队人力为考虑，尚有看点。但是如果是开发商独立经营该购物中心，则该模式堪称失败，属于“为他人做嫁衣”的例子。

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