荣智健辞去中信泰富董事局主席后，其私人的全资公司帝港企业有限公司、耀星发展有限公司于2009年4月在海南省万宁市神州半岛竞得约54万平方米的地皮是否属于关联交易，一直被媒体关注。近日，香港最大的英文报纸、被誉为香港、大陆乃至亚洲最具公信力报章的《南华早报》就此采访了笔者，以下是采访内容摘录。

    《南华早报》：我们注意到一些媒体的采访报道，您对此事件的看法是持否定态度，请说说您的理由是什么？

    崔：所谓关联交易，是指关联方直接转移资源、劳务或义务的行为，而不论是否收取价款，我国财政部及证监会颁布的相关文件、香港联交所《上市规则》中，都有对其相应的描述，荣智健已辞去中信泰富董事局主席职务，即使认为荣智健及其私人公司仍与中信泰富存在关联关系，属于关联方，但是，在海南神州半岛土地出让事件中，交易双方是地方政府与荣智健的私人公司，而不是中信泰富与荣智健的私人公司，中信泰富只是作为受地方政府委托的神州半岛土地开发商，中信泰富与地方政府事先约定了开发土地的收益分成。也有人提出质疑，荣智健竞得的土地价格明显低于市场价，而且只有荣智健私人公司一家以底价摘得，是否违背公开、公正、公平原则，我认为这点质疑不靠谱，也没有必要，神州半岛处于远离已建成区的荒郊野外，如果是第一宗交易的地块，市场地价无从谈起，如果已在政府公布的基准地价区域内，我国规定出让底价不得低于基准地价的70%，这一点地方政府肯定不敢违背，至于只有荣智健一家报名，那说明其他开发商还不看好或者没有能力参与竞买，2009年4月时，海南还处于不温不火的境地，即使2010年1月海南国际旅游岛政策炒得沸沸扬扬时，也不见得有多家开发商看上神州半岛，除了一线城市的核心地块，大部分城市、尤其是神州半岛这样的不毛之地，基本无人问津，如果没有足够的实力，也根本不敢涉足。

    《南华早报》：您刚才提到，中信泰富与地方政府合作开发神州半岛的目的是获取土地收益，在此次交易中，中信泰富与地方政府的部分应得收益是否被转移到了荣智健的私人公司？

    崔：根据2005年9月6日中信泰富与海南省万宁市政府签订的合作协议，开发成熟后的神州半岛土地出让后，开发成本返还中信泰富，土地净收益按比例分成，如果出让地价偏低、甚至低至开发成本，土地出让收益就会降低、甚至零收益。就我参与运作的项目经验来看，作为一级开发商，中信泰富肯定要有战略眼光，一开始要降低门槛，让有影响力的开发商进来，形成示范效应、带动效应，近40平方公里的神州半岛，一旦形成气候，土地升值潜力无限，吃小亏挣大钱，作为政府，如果低价出让土地，看似暂时没有获得土地收益，但不管摘地的开发商何时开发、以什么方式开发，只要形成物业销售或转让，政府就可以获得巨额的土地增值税。所以说，从长远来看，在此次交易中，即使地价偏低，中信泰富与地方政府的部分应得收益被转移到了荣智健的私人公司的说法是不成立的。

    《南华早报》：您认为新成立的荣智健的私人公司属于很有影响力的公司吗？

    崔：尽管荣智健的私人公司是新成立的，没有太大的实力及影响力，但荣氏家族及荣智健本人在华人区、尤其是内地，有着极大的影响力，我相信荣智健私人公司摘得神州半岛前期土地开发权，对神州半岛开发的带动作用是不可估量的。另一方面，可以毫不夸张地说，没有荣智健当初的慧眼，绝没有现在及未来的神州半岛，甚至可以说，荣智健及其他一批战略投资商对海南的青睐加速了海南及中央政府对海南国际旅游岛政策的落地，也成就了海南的美好未来。

    《南华早报》：您一方面为政府推介土地，一方面为大企业提供拿地服务，作为一个专业的土地顾问，您建议荣智健的未来地产之路应该怎么走？

    崔：荣智健退出了中信泰富，但绝不会淡出华人世界，以其个人影响力及资产，较短时期内打造一艘新的地产航母是有可能的。内地的城市化正处在加速阶段，荣智健以熟悉的海南神州半岛为突破口是明智之举，接下来，需要关注新兴的区域经济活跃地区，尤其是近期获批的国家级区域规划区，在宏观调控大势下，以拿地获取资源为主，拿地方式以一级开发为主，以避免两年不开发无偿收回的威胁，创建初期，由于开发经验不足，建议集中在部分区域，避免全面开花，当然需要借助土地顾问、国际规划机构及财团等，借助外力是最好的选择。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）